ワンルームマンション投資で、毎月のキャッシュフローが赤字になった場合に、どのように対応すべきかご存じですか。どの時点で投資の失敗となるのか、正しく判断できるでしょうか。まずは、収支の基本的な考え方と、赤字になった場合の対処法を知っておきましょう。
不動産投資の成功のためには、収支内訳を正しく把握しておくことが大切です。
家賃収入とローン返済額の差引額だけを計算してプラスになると考えていると、他の支出項目を自己資金から補填しなくてはいけなくなります。
更に、入居者が退去し収入が見込めない空室期間への余裕も必要です。
まずは、収入と支出それぞれの内訳を知っておきましょう。
ワンルームマンション投資において、把握しておくべき【収入】の内訳は下記の３つです。
・家賃
ワンルームマンション投資のメイン収入は、入居者からの家賃です。
・更新料
更新料は、マンションの契約更新時に入居者から支払われます。一般的に、２年毎の更新契約が多く、相場は家賃の1〜2ヶ月分です。
・礼金
礼金は、入居時に入居者からオーナーへのお礼として支払われるお金です。敷金も、同じく入居時に支払われますが、退去時に返却する預かり金のため、収入には含まれません。相場は、家賃の1〜2ヶ月分です。入居者募集時に、他物件と差別化するため、敷金や礼金をなしとする場合もあります。
続いて、把握しておくべき【支出】の内訳は下記の６つです。
・ローン返済額
ワンルームマンション投資では、多くの場合、ローンを組んで物件を購入し、毎月返済していきます。
・管理費・修繕積立金
管理費と修繕積立金は、マンションの管理組合が、共有部分の管理や経年劣化への対策費用として積み立てている資金です。
・賃貸管理手数料
入居者募集や入退去の各種手続きなど、マンション賃貸の管理を管理会社に委託する場合、賃貸管理手数料が必要です。相場は家賃の3～5％程です。
・修繕費用
築年数が経過すると、リフォームや水回り設備の交換が必要になります。また、入居者の退去後には原状回復費用が発生します。
・税金
不動産所有に当たり、固定資産税や都市計画税などを納める必要があります。
・保険料
万が一の事故に備え、火災保険などへの加入が一般的です。
【収入】から、これら全ての【支出】を差し引いた分が、オーナーの【利益】となります。【支出】が【収入】を上回り【利益】がマイナスの場合は、収支バランスが崩れている状況のため、改善策を講じる必要があります。
不動産投資の場合、収支バランスを見直すためには、【支出】を減らす改善策が必要です。建物は経年劣化していくため、【収入】である家賃の増額は見込めません。
家賃の額は、当初のシミュレーションの段階で、全体の収支額を基に決められます。しかし、空室が長く続いたり、想定以上に家賃が減額したりすると、収支バランスが崩れてしまいます。
例えば、投資用に新築マンションを購入すると当初のシミュレーション通りにならなくなるケースが多いのは、最初の入居者が退去した後に家賃がぐんと下がってしまうためです。
【支出】を減らすための主な改善策を、３つご紹介します。
・借り換え
ローン返済額の低減のため、借入先金融機関の変更を検討してみましょう。長期間ローンを前提とする不動産ローンでは、借入後に、より有利な条件の他社金融機関が見つかることがあります。
・一部繰り上げ返済
自己資金に余裕がある場合は、ローンの一部繰り上げ返済を行い、月々の返済額を減らすことも可能です。
・賃貸管理手数料見直し
マンション管理を委託している場合、委託先を見直すことも改善策のひとつです。
料金設定の安い業者に切り替えるだけでなく、委託している内容を自己管理に変更できれば、賃貸管理手数料を削減できます。
前章で紹介した改善策を講じても、収支バランスの改善が見込めない場合は、早期の売却を考えましょう。
なぜなら、一般的に、建物の不動産価値は経年劣化と共に下落していくためです。マンション投資が成功か失敗かは、物件の売却時に判断します。
下記の計算式を参考に、【投資利益】を計算してみましょう。
【物件購入価格】－（【物件売却価格】＋（【収入合計】－【支出合計】））＝ 【投資利益】
不動産価値が下がっていくため、ほとんどの場合【物件購入価格】より【物件売却価格】は低くなります。所有期間の収支利益の合計が、購入時と売却時の価格差を上回れば、【投資利益】はプラスになり、投資成功と判断します。
逆に、所有期間の収支利益が赤字の場合、【投資利益】はマイナスになる上、不動産価値が下がるにつれて、更に損失が膨らむことになります。
売却のタイミングは、ワンルームマンション投資の大きなポイントです。早期の売却により、不動産価値を少しでも高く残すことができ、損失を最小限に抑えられます。
ここまでの内容をまとめると、ワンルームマンション投資で、赤字収支になった場合、下記の３つのステップを考える必要があります。
しかしながら、初心者から始める方の多いワンルームマンション投資において、売却のタイミングをオーナー自身だけで判断することは、簡単ではありません。投資運用において、最も大きなポイントは、信頼出来るパートナーを見つけることです。判断に迷った際や売却を考えている方は、買取業者に相談してみましょう。
