1.投資用マンション売却の注目度が高まる背景

2025年現在、投資用マンションの売却を検討するオーナーが急増しています。その背景には、複数の経済的・社会的要因が複雑に絡み合っています。

まず注目すべきは、不動産価格の「高止まり」と「調整局面」への突入です。これまで続いていた価格上昇トレンドは、金利の上昇や新築供給の増加、人口減少といった構造的な要因により鈍化し始めています。こうした中、「今のうちに売って利益を確定しておきたい」と考える投資家が増えているのです。

また、日銀による金融政策の転換も大きな影響を与えています。2024年末から始まった段階的な金利引き上げは、住宅ローンやアパートローンの負担増につながり、買い手側の需要を冷やしつつあります。将来的な価格下落を見越して、出口戦略としての売却を選ぶ動きが活発化しています。

さらに、2023年以降の不動産投資ブームで参入した初心者層の中には、期待していた利回りが得られず、保有リスクを見直すケースも少なくありません。特に築年数が進んだワンルームマンションなどは、空室率の上昇や修繕費用の増加といった「見えないコスト」がのしかかり、売却判断を後押しする要因となっています。

このような市場環境の変化により、2025年は投資用マンションの売却タイミングとして注目される年となっているのです。

1-1. 2025年の不動産市場に起きている変化

📈 地価の上昇が加速：34年ぶりの高水準

2024年、日本の地価は平均で2.7%上昇し、これは1991年以来の最大の伸び率となりました。​住宅地は2.1%、商業地は3.9%、工業地は4.8%の上昇を記録しています。​特に東京・大阪・名古屋の三大都市圏では4.3%、札幌・仙台・広島・福岡の地方中核都市では5.8%の上昇が見られ、全国的な地価上昇が続いています。 ​

🏢 東京の商業不動産市場の活況

東京の商業不動産市場では、オフィスの空室率が約3%と低水準を維持し、取引額も2024年上半期で236億ドルに達しました。​これは2022年上半期と比較して約30%の増加です。​観光客の増加や企業の資産売却が市場を活性化させており、投資家の関心も高まっています。 ​

💰 金利上昇とその影響

日本銀行は2024年7月と2025年1月に政策金利を引き上げ、現在の短期金利は0.5%となっています。​今後も賃金上昇が続けば、さらなる利上げの可能性があります。​これにより、住宅ローンや不動産投資ローンの金利も上昇し、買い手の購買意欲に影響を与える可能性があります。

🏙 地方都市の再評価と需要増

札幌・仙台・広島・福岡などの地方中核都市では、再開発や観光需要の増加により地価が上昇しています。​特に観光地では、外国人観光客向けの宿泊施設や商業施設の需要が高まり、商業地の地価上昇を後押ししています。

1-2. 売却検討者が増えている理由とは？

①市場価格の高騰による「売り時」との判断

近年、不動産価格は上昇傾向にあり、特に都市部では価格の高騰が顕著です。​このような状況下で、多くのオーナーが「今が売り時」と判断し、売却を検討しています。​実際に、マンションを売却した理由として「売り時だと判断した」が上位に挙げられています。

②金利上昇による将来的な価格下落への懸念

日本銀行は2024年以降、段階的な金利引き上げを実施しており、2025年には住宅ローン金利も上昇傾向にあります。​これにより、買い手の購買意欲が低下し、不動産価格の下落が懸念されています。​そのため、価格が下がる前に売却を決断するオーナーが増えています。 ​

③資産整理や相続による売却

相続や資産整理の一環として、不動産を売却するケースも増加しています。​特に、相続した物件が遠方にある場合や、管理が難しい場合には、売却を選択する傾向があります。

④賃貸経営の収益性低下

築年数の経過や空室率の上昇、修繕費用の増加などにより、賃貸経営の収益性が低下している物件もあります。​このような物件では、今後の収益改善が見込めないと判断し、売却を検討するオーナーが増えています。​

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これらの要因が重なり、2025年は投資用マンションの売却を検討するオーナーが増加しています。​市場動向や金利の変化を注視し、適切なタイミングでの売却を検討することが重要です。

2.2025年の不動産市場データから読み解く売却のタイミング

2-1. 不動産価格指数の分析

不動産価格指数とは？

不動産価格指数（ふどうさんかかくしすう）とは、不動産（主に住宅や商業用不動産）の価格動向を示す統計指標で、時系列での価格変化を比較できるようにしたものです。景気動向や投資判断、不動産市場の分析などに活用されます。国土交通省のウェブサイトで毎月掲載され、最新の不動産市場の動向を把握するのに役立てることができます。また、実際の取引価格ベースである点が大きな特徴です。

国土交通省が公表している不動産価格指数を見ると、全体的に日本の不動産価格は上昇傾向にあることがわかります。
特に区分マンション（中古マンション）においては、2008年を基準とした価格指数が現在では約2倍近くにまで上昇しており、長期的に見ても安定した価格上昇が続いていることが読み取れます。

この傾向は、都市部を中心とした需要の強さや低金利環境、資産運用としての不動産人気などが背景にあり、売却を検討する上では有利な市場環境が続いているといえるでしょう。

国土交通省HPより

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

2-2.30年間の投資用不動産ローン金利推移と今後の見通し

投資用不動産ローンの金利は、過去30年間で大きな変動を見せてきました。経済情勢や金融政策の影響を受けながら、金利は**「低下 → 上昇 → 再び低下 → 現在は上昇傾向」**という流れを辿っています。

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📉 1990年代：バブル崩壊後の低金利時代

• バブル経済崩壊により不動産価格は大幅に下落
• 銀行の貸し渋りが進む中、投資用ローンの金利も低下
• 不動産市場全体が冷え込む中での「静かな金利時代」

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📈 2000年代：金利上昇とリーマンショックの影響

• 金融機関の体力回復と景気回復により、金利は上昇傾向に
• 2008年のリーマンショックで一時的に金利は下落
• しかしその後は審査基準の厳格化や金利優遇の縮小が進行

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🛌 2010年代：超低金利の長期化

• 日銀の大規模な金融緩和政策により、史上最低水準の金利が続く
• 投資用ローンの金利も低水準で安定、物件購入のハードルが下がる
• ワンルーム投資ブームなどが活発化

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📈 2020年代：再び金利上昇へ

• 2022年以降、世界的なインフレと日銀の政策修正を背景に金利上昇が顕在化
• 2024年・2025年と段階的な金利引き上げが進み、投資用ローン金利も上昇
• 借入コストの増加により、買い手の動きが慎重に

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🔮 今後の見通し（2025年以降）

• 大手シンクタンクの予測では、2025年以降も金利はゆるやかに上昇する見通し
• 特に不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高めに設定される傾向
• 長期保有を前提とするなら、金利上昇リスクを織り込んだ返済計画が不可欠

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⚠ 金利上昇局面での注意点

項目	内容
借入金額の見直し	将来の利払い負担を想定し、保守的に設定する
変動金利のリスク	市場金利に連動するため、将来の負担増に注意
固定金利の活用	一定期間金利が変わらないローンの検討も有効
売却戦略の再確認	保有目的や出口戦略の見直しが必要なタイミング

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✅ まとめ

投資用不動産ローンの金利は、景気や金融政策に大きく影響されます。
現在は「低金利の終わり」とも言える局面に入っており、借入時の金利条件や返済リスクを慎重に見極めることがこれまで以上に重要です。
売却や買い替えを検討しているオーナーは、今後の金利見通しを踏まえ、タイミングの判断を行うことが求められています。

2-3.2024年の国内・国外移動および社会増減の状況【総括】

以下、総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告　2024年（令和6年）結果」よりhttps://www.stat.go.jp/data/idou/2024np/jissu/youyaku/index.html

■ 全国における人の移動

区分	人数	前年比
市区町村間移動者数	5,207,746人	▲1.1%
都道府県間移動者数	2,523,249人	▲0.8%
国外からの転入者数	735,883人	▲+5.1%
国外への転出者数	371,615人	▲+7.2%

👉 国内間の移動は減少傾向ですが、国外との人の出入りは増加しています。

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🏙 社会増減の状況（転入－転出ベース）

• 全国の社会増加数は +331,686人
  ※国外からの転入超過が大きな要因
• 社会増加となった都道府県：20都道府県
  • 主な増加上位：
    • 東京都：+140,548人（うち拡大数：+24,350人）
    • 大阪府：+49,767人
    • 神奈川県：+41,916人

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🚚 都道府県別 転入超過の傾向（国内移動）

• 転入超過の都府県数：7都府県
  → 東京都、神奈川県、埼玉県 など
• 最も多かったのは東京都：+79,285人（前年より+11,000人）
• 転入・転出の変化：
  • 山梨県：前年は転出超過 → 今年は転入超過へ転じる
  • 滋賀県：前年は転入超過 → 今年は転出超過に転じる

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🏙 3大都市圏別の転入超過状況

【全体（外国人含む）】

圏域	転入超過数	前年比
東京圏	+135,843人	+9,328人
大阪圏	+2,679人	初の転入超過（2014年以降）
名古屋圏	▲18,856人	転出超過（12年連続）

【日本人のみ】

圏域	転入超過数	前年比
東京圏	+119,337人	+4,535人
大阪圏	+3,474人	+3,239人
名古屋圏	▲11,517人	転出超過縮小（▲2,069人）

【外国人のみ】

圏域	転入超過数	前年比
東京圏	+16,506人	+4,793人（2014年以降最多）
名古屋圏	▲7,339人	転出超過拡大（+2,604人）
大阪圏	▲795人	転出超過微増（+1人）

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🔍 考察ポイント

• 東京圏の一極集中が依然続く（29年連続の転入超過）
• 大阪圏は転出超過から転入超過へ反転
• 外国人の転入が社会増に大きく寄与
• 地方圏では転出超過傾向が根強く、人口の都市集中が再加速している

3.まとめ

都市別 売却タイミング評価（2025年時点）

都市	不動産価格指数	社会増減・転入動向	金利影響	売り時評価

東京

📈 高水準（2倍近く）

◎ 転入超過7.9万人・社会増14万人

△ 金利上昇で今後買い控えの懸念

◎ 売却タイミングとして非常に良い（高値圏）

名古屋

📉 横ばい〜微増

▲ 転出超過（1.8万人）12年連続

△ 買い控えリスクあり

△ 売却は早めが無難（今後下落の可能性）

大阪

📈 ゆるやかに上昇中

◎ 2679人の転入超過（初の逆転）

△ 買主側は慎重傾向に

○ 売却好機が始まりつつある

神戸（兵庫県）

→ 安定〜横ばい

△ やや転出傾向（県全体）

△ 金利上昇の影響受けやすい

△ エリア・物件により慎重判断

京都

→ やや上昇も天井感あり

▲ 転出超過傾向（学生減少等）

△ インバウンド人気は支えだが不安定

△〜× 今後下落リスクあり、早めの売却が安全

福岡

📈 地価上昇顕著（地方中核都市）

◎ 外国人含む転入が安定

△ 地価上昇余地まだあり

○ 今後を見越して早めに動くのも有効

✅ 結論：都市別「売り時か？」まとめ

都市	売り時評価	解説
東京	◎	今が売り時のピーク圏（価格も需給も強い）
名古屋	△	転出超過・価格鈍化 → 早めの売却が有利
大阪	○	地価上昇＋需給改善 → チャンス到来中
神戸	△	地域差が大きく、物件によって判断
京都	△〜×	市況の天井感と転出傾向がリスク
福岡	○	価格上昇中、買手も安定 → 早期売却もあり