ワンルームマンション投資を始める際に「節税になるから」と勧められた経験はありませんか。不動産投資には確かに節税効果がありますが、メリットが出るケースは限られています。ここでは、ワンルームマンション投資で得られる節税の内容と、計算方法をご紹介します。節税目的の投資が向いている人の例もご紹介しますので、参考にしてみてください。
はじめに、ワンルームマンション投資で節税が可能な仕組みを、正しく理解しておきましょう。
節税効果が得られる主な税金は、以下の4つです。
・所得税
・住民税
・相続税
・贈与税
順に、その仕組みを解説します。
ワンルームマンション投資では、「損益通算」と「減価償却」の仕組みを利用して、所得税を節税します。「損益通算」とは、事業で赤字があった場合、その赤字を収入から差し引いて、所得額を計算できることをいいます。
「減価償却」とは、投資資産の購入費を、複数年で分割して経費として計算することです。不動産所得では損益通算が認められているため、投資で発生した赤字部分は、課税額から相殺することができます。
不動産投資では、特に初年度に経費計上が大きくなりやすく、実際には黒字であっても、税理会計上赤字計算になる場合があります。
さらに、不動産投資の経費に減価償却費を加え、収入額を上回ると、不動産所得は赤字計算になります。その赤字部分を「損益通算」で給与所得等の課税額から差し引くことで、節税効果が期待できます。
また、不動産取得が赤字にならなかった場合でも、減価償却の計算は可能です。不動産投資で得た収入のうち、減価償却分を差し引いた分が、所得税の課税対象となります。減価償却が残っているうちは、不動産投資で得た全ての利益分の所得税を払わなくてもいい計算になるのです。
ただし、減価償却可能な期間は、不動産の耐用年数によって決められています。物件によっては、購入後数年間しか減価償却計算ができない場合もあり、確認が必要です。
不動産投資で住民税の節税が期待できる理由は、所得税と同様です。
住民税も、所得税と同じく、収入の課税額に対して計算されるため、不動産所得を損益通算することで節税になります。尚、所得税と住民税の節税のためには、確定申告が必要です。
相続税は、資産所有者が亡くなった際に、家族が得る相続収入に対して課税されます。不動産は現金よりも低く評価額計算されるため、現金を不動産化することで節税になります。
不動産の相続税は、路線価と固定資産評価額によって計算されています。路線価と固定資産評価額は、公示地価の6割から8割ほどで設定されており、現金のままよりも課税対象額が小さくなります。
さらに、ワンルームマンション投資は、
・投資用物件は評価額から3割控除
・200平米以下の建物は「小規模宅地等の特例」が適用
の条件を満たし、相続税の節税効果がさらに高くなります。
贈与税の節税の仕組みも、相続税と同様です。現金よりも不動産を贈与された方が、課税対象額を小さく計算できます。
贈与税は、相続税よりも、基礎控除額が少ないことが特徴です。相続税の基礎控除額が、相続人一人あたり3600万円であるのに対し、贈与税の控除額は、一人あたり年間110万円です。
ただし、相続時精算課税制度を利用することで、2500万円までは贈与税を非課税として計算できます。
現金を不動産化して節税効果を狙う場合は、相続と贈与のどちらにメリットがあるか、相続人と相談の上の判断が必要です。
不動産投資の節税の仕組みを理解すると、メリットを受けられるパターンが限定的であることがわかります。では、どのような人なら、節税目的のワンルームマンション投資が向いているのでしょうか。
ここでは３つのケースをご紹介します。
定年退職などで、その年の年収だけ増えてしまう見込みがある場合、ワンルームマンション投資の節税は効果的です。
さらに、ワンルームマンション投資は、投資初年度に赤字計上になりやすい特徴があります。
初年度は節税目的に投資し、翌年以降は黒字計上になっても、本来の投資が成功していると捉えることができます。
不動産資産の節税効果を利用し、万が一の場合の家族の相続税負担を軽くする考え方です。生命保険代わりに不動産投資を考える方にとっては、メリットを感じやすいでしょう。
ただし、一般的に、相続は家族間でのトラブルになりやすい課題のため、慎重な判断が必要です。
年収が1200万円以上の人は、不動産を売却した際の譲渡税について節税効果が高くなります。年収1200万円程度になると、所得税と住民税の課税率が33％になります。所有5年以上の不動産を売却した時の譲渡税率は20％となり、税率の差分が節税できます。
不動産投資に節税効果があることは嘘ではありませんが、節税だけを目的とせず、本来の収支計算でしっかり利益を得る運用がおすすめです。
前述の向いているケースを除いては、節税効果はあくまで不動産投資の「おまけ」のようなものと捉えるべきでしょう。
例えば、不動産投資の赤字計上分を損益通算で所得額から相殺できるのは、計算上でも赤字になっている場合です。本来は、事業がうまくいっていない分を救済する目的の税制度であり、事業自体の黒字利益が望ましいことは明白です。
ワンルームマンション投資は、本来の運用でしっかり利益を得られる方法があります。不動産投資を始める際は、節税効果だけに着目せず、総合的な利益運用で投資成功を目指しましょう。
