不動産の売却は、個人で行うことは難しく、不動産業者に仲介(媒介)を依頼するのが一般的です。
媒介(ばいかい)契約とは、その際に仲介を依頼する不動産会社と不動産のオーナー（売主様）との間で行われる契約のことを言います。
「不動産を売りたい」と思った時に、まず不動産会社に相談する方がほとんどかと思いますが、媒介契約がどういうものかわからず戸惑われる方もおられるかと思います。
どの方法を選ぶのがご自身に適しているかを選択するために、ここでは媒介契約についての知識を深めていきましょう。
この契約には、不動産会社が不動産の取引を代理し、どのような条件で販売活動をおこない、成約時には報酬をどうするのか、といった内容の取り決めが定められています。
媒介契約には以下の3種類があります。
■一般媒介契約
■専任媒介契約
■専属専任媒介契約
どの媒介契約を選ぶかは、売主様が自由に決めることができます。
契約内容によって、売却までの早さや金額が変わることもありますので、内容を理解し、ご自身の状況に合わせた選択をすることが大切です。
同時に複数の不動産会社と契約できるかどうか、また契約期間などによって種類が分けられていますので、それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。
【複数の会社と契約可能か】 可能
【自己発見での取引】 制限なし
【状況報告】 定めなし
【レインズの登録義務】 なし（不動産会社の任意）
【契約期間】 原則制限なし（行政の指導は３ヶ月以内）
3種類ある媒介契約の中で、一般媒介契約だけが複数の不動産会社に売却を依頼することができます。「できるだけ多くの人から問い合わせを受けて高く売りたい」という場合に複数の不動産会社に依頼できることはとても有効です。これが最大の特徴と言えるでしょう。
自ら買主を見つけた場合も、直接売買(自己発見取引)することが可能です。
契約だけを不動産会社に依頼したり、自身で契約を行い、仲介手数料を無しすることもできるので、自由度の高い契約といえます。
レインズとは、不動産物件の情報交換ネットワークのことで、不動産会社のみがアクセスできるスピーディな不動産売買を実現するシステムです。
ただし、物件を売却するために媒介契約をすれば、自身の売却物件に限り閲覧することが可能です。
一般媒介契約を結んだ売却物件は、不動産会社がこのレインズに登録する義務はありません。
上記の内容から、一般媒介契約は、
・より多くの人の目に留まるようにして、ゆっくりでもいいからなるべく高く売りたい
・自分でも直接買主を見つけたい
という方には向いている契約と言えます。
その一方、不動産会社側からとしては、一生懸命販売活動をしたところで他の不動産会社が先に契約を決めてしまう可能性もあるため、他の２つの媒介契約と比べると、積極的に販売活動をしない可能性もあります。
また、売主様への状況報告の義務もないため、信頼できる不動産会社に依頼をしないと取引が不利に進んでしまう可能性もあるので注意が必要です。
【複数の会社と契約可能か】 １社のみ
【自己発見での取引】 制限なし
【状況報告】 ２週間に一回以上
【レインズの登録義務】 7日以内に登録
【契約期間】 ３ヶ月以内
専任媒介契約とは、1社のみに依頼できる媒介契約です。一般媒介契約のように複数の不動産会社に依頼することはできませんが、自分で見つけてきた買い手と売買契約を結ぶことは可能です。これが後に紹介する専属専任媒介契約との大きな違いといえます。
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社はその物件の販売状況の報告を２週間に一回以上しなければならないため、売主様としては売却の状況を把握しやすいという利点があります。
専任媒介契約は、一般媒介契約とは違いレインズへの登録も必須となります。
ワンルームマンション物件においては、ほとんどが不動産買取をしている業者に売却を行うことが多くなるため、多くの不動産業者が目にするレインズへの登録は成約への近道となるでしょう。
このような特徴から、専任媒介契約は
・ワンルームマンションや、売りにくい物件を早く売りたい
・１社としかやり取りしなくて良いので手間が省ける
・さらに自分で見つけた買い手に売ることも可能
といったメリットがあります。
複数の会社と契約できない制限はありますが、自分で買い手を見つけることは可能なので、自由度のバランスが取れた契約内容と言えるでしょう。
【複数の会社と契約可能か】 １社のみ
【自己発見での取引】 制限あり
【レインズの登録義務】 ５日以内に登録
【状況報告】 １週間に１回以上
【契約期間】 ３ヶ月以内
専任媒介契約と同じく１社のみの契約ですが、さらに契約内容が厳しくなり、自分で買い手を見つけて売買契約をすることは禁止されています。その場合は、媒介契約をしている不動産会社を仲介として売買契約することが決められています。
報告義務とレインズの登録が必須なことは、専任媒介契約と同じですが、その頻度や登録までの日数に違いがあります。
専任媒介契約同様、レインズの登録義務があり、状況報告に頻度も高いため、ワンルームマンションや売りにくい物件の売却をお考えの方には安心感のある媒介契約と言えます。
また、１社のみとのやり取りになるので手間も少なく済みますし、成約すれば確実にその不動産会社に報酬が入るため、熱心に販売活動をしてくれる可能性が高いでしょう。
しかし、自分で売買契約をすることは禁止されているため、依頼する不動産会社を間違えると最大３ヶ月間が無駄になってしまうという懸念点があるため、慎重に選択する必要があります。
専任媒介契約とあまり内容に違いはないため、専属専任媒介契約が選ばれることは実際あまり多くありません。
今回のコラムでは、
■一般媒介契約
■専任媒介契約
■専属専任媒介契約
の3種類の媒介契約について説明しました。
このような内容から、
「時間と手間がかかっても、たくさんの不動産会社に依頼したり人の目に触れるようにして、理想の売買契約を行いたい」という方は一般媒介契約を、
「信頼できる不動産会社があり、手間をかけずに一社にじっくりとおまかせしたい」
「売りにくい物件を売りたい、レインズに必ず登録したい」
という方は、専任媒介契約・専属専任媒介契約を選ぶと良いかと思います。
依頼する不動産会社によってどの契約を結ぶのが良さそうか、またご自身の状況にあった媒介契約を選択できるように、契約内容の違いを理解し、理想の売却活動ができるよう準備しておきましょう。
また、ReTure＜リトゥルー＞では、売主様に直接買い手を紹介するサービスを行っています。
皆様が損をすることのないよう、親身になったご相談を承っておりますのでぜひお気軽にお問い合わせください。
