不動産を購入する方の中には、副業として生活の財源にされたり、将来の資産形成のために投資として始める方も多くいらっしゃるかと思います。
今回は、不動産投資における「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」とは具体的にどんなものかについて説明していきます。
インカムゲインとは、インカム（収入）による利益のことを言います。
不動産投資におけるインカムゲイン、それは保有不動産の家賃収入です。
インカムゲインのメリットは、空室が出ないように将来性を見据えた投資をすることで「長期的に安定した収入を得られること」にあります。
キャピタルゲインとは、資産を売却することで得る利益のことを言います。
不動産投資では、保有不動産が購入時よりも値上がりしたときに売却して、売却利益を得ることがキャピタルゲインになります。そのため、所有することで安定的な収益が入ってくるインカムゲインの投資方法よりも難易度は高くなります。
ワンルームマンション投資を行っている多くの方は、「家賃収入」や「節税」、または「将来のための私的年金がわり」を目的に所有されています。
そのため、キャピタルゲインよりはインカムゲインを目的として投資される方が多いように思われます。
バブル期では、土地の価値がどんどん上昇していたため、売却益(キャピタルゲイン)を狙った不動産投資がメジャーなこともありました。
しかし、現在ではそういった状況になることは考えにくく、将来の不動産がどのくらい上がるのかを予想するのが困難です。そのためキャピタルゲインだけを目的とした不動産投資は、安定した収益を目的とする方にはあまり適していません。
しかし、インカムゲインばかりに目がいってしまうと、実際に売却となった際に損をしてしまうケースもありますので、トータルして見て行くことが大切です。
インカムゲインを目的とする理由に、ワンルームマンション投資を始める際に、購入金額の多くを金融機関からの融資を利用することが一般的、という事情もあるでしょう。
毎月の返済を安全に行うためにもインカムゲインを重視せざるを得ない状況も多いかと思われます。
投資を始めるにあたり、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインについてもしっかり検討することをお勧めします。
例えばワンルームマンションを1,000万円で購入し、三年間で300万円の家賃収入を得たとします。
しかし、そのマンションを売却する際、相場が500万円に値下がりしていた場合、実質的な利益はマイナス200万円となってしまいます。
インカムゲインが多少大きくても、大きなキャピタルロスが発生してしまうと、トータルして資産が対して増えていないということもあり得ます。また、相場が下がるということは、家賃収入や空室リスクにも影響が出てもおかしくありません。
ワンルームマンション投資を始める際には、両方の視点からしっかりと検討し投資を進めていきましょう。
インカムゲインはキャピタルゲインと比べて、入居者がつきそうか、家賃の相場はどのくらいになりそうかなどを、ある程度予想することができます。
そのため、売却益だけを狙うよりは、比較的難易度の低い投資と言えるでしょう。
しかし、投資である以上「必ずプラスになる」とは言えません。
・入居者が現れない
・物件が値下がりしてしまう
といったリスクは必ずあります。
ローンの返済・管理修繕積立費・賃貸管理会社への手数料などを支払っていくことになりますので、空室期間が長くなるほど厳しい状況になります。
ただしローンを完済することができればインカムゲインは一気に膨らみますので、将来の私的年金がわり等にすることもできるでしょう。
不動産に投資をする際には、その土地の相場をしっかり調べたり、空室リスクに備えて対策をしておくことが重要と言えます。
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インカムゲイン・キャピタルゲインが得られるワンルームマンションかどうかは、不動産の市場や需要のバランスによることが大きいため、相場の下がりにくいエリアや物件を選ぶことが大切になります。
・人口密度の高い都市
・交通手段の便利さ
・大学やビジネスエリアが近い
など、事前の情報収集が重要です。
近隣の賃貸マンションの空室状況や、そのエリアの成長の可能性など、その土地に詳しいプロに相談することで有益な情報が得られるでしょう。
ReTure＜リトゥルー＞では、ワンルームマンション投資や売却に役立つ情報を日々発信しております。以下のコラムもぜひ参考にしてみてください。
