不動産投資には高い節税効果を期待できると言われていますが、実際のところ、ワンルームマンション投資ではどういった面でどんな風に節税として有利になるのでしょうか。
今回のコラムでは、節税の対象となる税金の種類や注意点についてご説明します。
不動産投資をした場合、まずは所得税と住民税の節税になります。
例として、もし会社員の方がワンルームマンション投資を始めたとき、以下の二つの所得を得ることになります。
・勤務先から得られる「給与所得」
・購入したワンルームマンションで得られる家賃収入「不動産所得」
この場合、この二つの所得を合算し「総合課税」として申告することができるようになります。
これはどういう内容かと言うと、もしワンルームマンション投資で赤字が出た場合は、本業の給与から赤字分を差し引いて申告することが可能ということです。
所得税と住民税は所得に応じて税率が決まるため、不動産投資にかかった経費を計上することで、課税対象になる所得額を減らすことになり、節税につながります。
「赤字が出ればその分節税できる」ということは、正しく経費を計上して、赤字を出していくことがポイントになります。
そのため、ワンルームマンション投資をするにあたって、賃貸経営における正しい知識を持つことはとても重要です。
賃貸経営をしていると、さまざまな費用を経費として計上することができますがその内容は次のようになります。
＜経費計上できるもの＞
■管理組合の支払い
■修繕積立金
■賃貸管理会社への管理料支払い
■入退去時の修繕やリフォーム費用
■損害保険料
■税金(固定資産税・不動産所得税・登録免許税)
■金融機関からの借入金の利息
■減価償却費
■その他税理士への報酬など
では経費計上できない支出はどんなものでしょうか？
＜経費計上できないもの＞
■金融機関からの借入元本部分
■売却により生じた譲渡損
正しく経費計上をして、節税のためにきちんと申告しましょう。
これらの経費の中でも節税のポイントとなる減価償却費について次の項で見ていきます。
不動産投資において減価償却費は重要な要素です。
減価償却費とは、不動産の価値が時間とともに減少することを考慮した経費であり、これを活用することで税金を節約できます。
建物のや設備には耐用年数があり、減価償却を計算する際は、その耐用年数をもとに算出していきます。
減価償却の計算方法については以下をクリック！↓↓
算出された減価償却費は経費として計上できるため、上手に活用することで大きな節税効果を上げることができます。
物件によって減価償却費は変わってくるため、節税目的で投資を行うのであれば、物件の減価償却費がいくらになるのかを計算できるようにしましょう。
しかし、減価償却額は毎年減少していくため長期間の節税メリットを得ることは難しくなりますのでその点も認識しておくことが必要です。
ワンルームマンション投資がなぜ相続対策に有効だと言われているのでしょうか。
その理由は、不動産は購入価格がそのまま評価額とされるわけではなく、路線価や固定資産税評価額によって評価されるという点にあります。
また、自身の住居としてではなく、第三者に賃貸している場合にはさらに評価額は下がります。
つまり、現金で残しているよりも不動産に換えることで、財産の評価額が下がり、「相続税の節税になる」ということになります。
詳しくは以前のコラムでご説明していますのでぜひご覧ください↓↓
リスク１．空室期間が出て家賃収入が得られない
ワンルームマンション投資で最も大きなリスクは、空室期間が続き、家賃収入を得られなくなってしまうことです。
節税対策のために物件を購入したはずが、赤字を補填しているばかりでは意味がありません。
節税面だけではなく、空室リスクをいかに下げるかという点でしっかりリサーチが必要です。
リスク２．銀行から融資が受けづらくなる
ワンルームマンション投資をする方は、銀行から融資を受けて行うことが多いかと思います。
もし、今後も不動産を取得していきたいとお考えの場合、現在の不動産投資の収益性がきちんと証明できなければ、次の融資が受けられなくなる可能性があります。
節税のためと赤字計上ばかりしていては、物件の採算性がないと認められてしまう恐れがありますので、あくまでも収益性がある物件へ投資することが前提ということを認識しておきましょう。
リスク３．節税の期間が短く効果が小さい
これまでにもご説明したとおり、初年度は節税効果を感じられますが2年目以降は黒字になればその分納税することになります。
もし「ワンルームマンションが節税になる」という不動産業者の広告に釣られて安易に投資を始めはじめようとしているならば要注意です。
先を見据えた投資になるよう信頼できる不動産会社に相談し、収益性のある物件を紹介してもらいましょう。
ここまででご説明してきた通り、不動産投資では経費が不動産収入を上回ることで課税所得を下げることになります。そして逆にワンルームマンション投資がうまくいっている時は、儲かっているのでその分の税金を納めることになります。
ワンルームマンション投資のために不動産を購入した年には、物件購入にかかる手数料などの様々な費用、また税金などを支払うため、経費が上回り節約の効果を感じられるでしょう。
ただし、これは購入した年に当てはまる経費ですので、もちろん翌年からはその分の経費はかからず不動産所得は黒字に転じる可能性が高くなります。
2年目以降、収益が増えるに連れて税額は増えていきますので一般的には長期的な節税効果はあまり期待できないと言えるでしょう。
では、どんな人なら節税効果を目的とした不動産投資が向いているのでしょう。
例として、高所得の方や一時的に年収が上がってしまう方は、累進課税により所得税の税率が高くなります。
そのような場合、ワンルームマンション投資で出た損益通算と減価償却を当てることで、課税所得を減らし税率を下げられる可能性があるため、節税の効果を実感しやすいでしょう。
とはいえ、あくまでも投資ですので収益性を意識した不動産選びをすることが前提となります。節税にだけとらわれない物件選びをお勧めします。
ワンルームマンション投資を成功させるには、慎重に物件を選び、節税効果だけではなく収益性を重視することが大切です。
その上で、節税効果を最大限に実感できるような出口戦略も立てられるよう、事前に綿密なシュミレーションをして、成功するワンルームマンション投資を目指しましょう。
ReTure＜リトゥルー＞では、不動産会社に仲介を依頼することなく、売主様と買い手をつなげるサービスを行っております。
売却までのサポートもさせていただきますので、ワンルームマンション売却でお困りのことがございましたらぜひご相談くださいね。
