投資マンションを売却をする際の注意点は？高く売りたいならすべきことやタイミングなどを解説！

投資用マンションを売却する際には、売却価格やタイミング、必要経費を見極めることが重要です。ここでは、売却時の注意点、高く売るためのコツ、そして適切な売却タイミングについて解説します。

1.売却前に確認しておくべきこと

投資用マンションを売却する際に事前に確認しておくべきことを解説いたします。

（1）残りのローン（残債）の確認

投資用マンションを売却する際に、ローン残債を正確に把握することは非常に重要です。売却価格を決める上での基準となり、売却後の資金計画にも影響を与えます。

✅ 残債を確認する方法

ローンを組んだ金融機関に問い合わせる

「ローン残高証明書」を発行してもらう
インターネットバンキングで確認できる場合もある

（２）売却時に発生する費用の確認

投資用マンションを売却する際には、売却益だけでなく、必要な費用を事前に把握しておくことが重要です。主な費用として、①仲介手数料 ②税金 ③司法書士費用 ④印紙代 ⑤繰り上げ返済手数料があります。

✅ 仲介手数料（売却価格の3％+6万円+消費税）
✅ 譲渡所得税・住民税（所有期間5年以上なら税率が低くなる）
✅ 司法書士費用（抵当権抹消・登記手続き）
✅ 印紙代（売買契約書に必要）
✅ 繰り上げ返済手数料（ローン完済時に発生する可能性あり）

これらの費用を事前に把握し、適切な売却戦略を立てることで、スムーズな売却が可能になります！

① 仲介手数料

不動産会社に売却を依頼する場合、仲介手数料が発生します。日本では法律により上限が決められています。

✔ 仲介手数料の計算方法（上限）

✅ 計算例

売却価格が2,000万円の場合：
2,000万円×3％+6万円2,000万円 × 3％ + 6万円2,000万円×3％+6万円 = 66万円（+ 消費税）

💡 費用を抑える方法

仲介手数料が安い不動産会社を探す（値引き交渉も可能な場合あり）
不動産買取業者に直接売却する（仲介手数料不要だが売却価格は低め）

※弊社売却サービス「ReTrue」では仲介手数料を0円で行っております。

👉 詳しくはこちら ReTrueの詳細を見る

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② 税金

売却時には、譲渡所得税と住民税がかかります。

✔ 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得＝売却価格－(取得費+譲渡費用)

税額＝譲渡所得×税率

✔ 税率

税率は保有期間によって変わり、以下の通りとなります。

✅ 税金を抑えるポイント

所有期間が5年を超えると税率が下がるため、タイミングを見て売却
「取得費」を正確に把握し、利益を抑える（購入時の諸費用を含める）
特別控除の適用を確認（居住用なら3,000万円控除が使えるが、投資用は不可）

③ 司法書士費用

売却時には抵当権抹消や登記関連の手続きが必要です。これには司法書士への依頼が必要になります。

✔ 司法書士費用の目安

抵当権抹消手続き・・・1～3万円

登記関連手続き・・・・1～5万円

💡 費用を抑える方法

金融機関指定の司法書士ではなく、相場の安い司法書士に依頼
不動産会社に相談して、リーズナブルな司法書士を紹介してもらう

④ 印紙代

売買契約書には収入印紙を貼る必要があり、売却価格に応じた印紙代がかかります。

✔ 印紙税額（売買契約書1通あたり）

💡 費用を抑える方法

電子契約を利用すると印紙税が不要（対応している場合のみ）
買主が買取業者の場合、費用を負担してくれる場合がある。

⑤ 繰り上げ返済手数料

売却代金でローンを完済する場合、繰り上げ返済手数料が発生することがあります。

💡 費用を抑える方法

事前に金融機関に確認し、手数料のかからない方法を選ぶ
一部繰り上げ返済を事前に行い、残債を減らしておく

（３）所有物件の現況の確認

投資マンションを売却する際には、物件の現況を正確に把握し、売却価格や売却戦略を決定することが重要です。特に「賃貸状況」「管理費・修繕積立金」「専有面積」「所在階」などの情報は、買主にとって重要な判断材料になります。

1）賃貸中、空室、サブリース（転貸借）か

売却時の物件の賃貸状況によって、ターゲットとなる買主や売却方法が異なります。

投資マンションを売却する際には、物件の現況を正確に把握し、売却戦略を決めることが重要です。

✅ 「賃貸中・空室・サブリース」かどうかを確認し、売却ターゲットを決める
✅ 「管理費・修繕積立金」の支払い状況を整理し、ランニングコストを明示する
✅ 「専有面積」を把握し、投資家向け・実需層向けのどちらに売るか決定する
✅ 「所在階」によるメリット・デメリットを考慮し、販売戦略を練る

売却前にこれらの要素を整理することで、スムーズに高く売却することができます！

①賃貸中（オーナーチェンジ物件）

✔ メリット

家賃収入が確保されているため、投資家にとって魅力的
すぐに利回り計算ができるため、投資判断がしやすい

✔ デメリット

内覧ができないため、買主が室内の状態を確認できない
賃貸借契約の内容によっては、売却価格に影響を与える（低家賃・長期契約など）

💡 売却時のポイント

賃貸契約書を用意し、買主に家賃や契約条件を説明できるようにする
現入居者の滞納歴・家賃支払い状況を整理しておく

②空室

✔ メリット

実需層（自己居住目的の買主）にも販売できるため、売却の選択肢が広がる
内覧が可能なため、売却時の印象を良くできる

✔ デメリット

家賃収入がないため、投資家にとって利回りが不透明
長期間売れない場合、管理費やローンの支払い負担が増える

💡 売却時のポイント

室内をクリーニングし、内覧時に良い印象を与える
賃貸需要のあるエリアなら、売却前に新たな入居者を募集してもよい

③サブリース（転貸借契約）

✔ メリット

家賃保証があり、空室リスクを軽減できるため、安定収益をアピールしやすい
長期契約の場合、購入後すぐに収益を確保できる

✔ デメリット

家賃が相場より低めに設定されていることが多く、売却価格に影響する
サブリース契約の継承が必要な場合、買主の選択肢が狭まる（買取業者はサブリースが取り扱いNGな場合が多い）

💡 売却時のポイント

サブリース契約の内容を整理し、解除条件や家賃の見直し可否を確認する
サブリース解除後に売却する選択肢も検討（ただし、解除に費用がかかることもある）

2）管理費・修繕積立金

管理費や修繕積立金の額は、投資家がランニングコストを計算する際の重要な指標となります。

① 管理費

共用部分の維持・管理に使われる費用（清掃、設備管理など）
高額な場合、投資家の利回りに悪影響を与える

② 修繕積立金

定期的な値上げが予定されているか要確認
将来的な修繕工事のための積立金が適切に計画的に積み立てられているか（外壁修繕、エレベーター修理など）

💡 売却時のポイント

管理費・修繕積立金の支払い状況を整理し、買主に説明できるようにする
修繕積立金の値上げ予定がある場合、売却価格に影響するため注意する

3）専有面積

マンションの専有面積は、投資家や実需層にとっての重要な判断基準です。

① 投資家向けのポイント

ワンルームや1K（20～30㎡）は単身者向けで人気
40㎡以上になるとファミリー層向けになり、需要が異なる

② 実需向けのポイント

居住用として売却する場合、専有面積が広いほど需要が高まりやすい
住宅ローン控除を利用できる（50㎡以上）場合、買主の選択肢が広がる

💡 売却時のポイント

ワンルームや1Kは利回りを強調して売却
50㎡以上の物件なら、実需層もターゲットにする

4）所在階

マンションの所在階によって、売却価格や人気が大きく変わります。

① 高層階

✔ メリット

眺望が良い、日当たりが良いなどの付加価値がつく
エレベーターありの物件なら資産価値が高くなりやすい

✔ デメリット

管理費や修繕積立金が高くなることが多い
エレベーターなしの高層階は、売却が難しくなる

② 低層階

✔ メリット

家賃や販売価格が比較的安いため、手頃な物件として需要がある
エレベーターなしの物件でも住みやすい

✔ デメリット

防犯面の懸念（1階の場合）
景観や日当たりの条件が悪い場合がある

💡 売却時のポイント

高層階なら眺望の良さをアピール
低層階なら家賃の手頃さや、階段利用の利便性を強調

※弊社売却サービス「ReTrue」ではサブリース付、1階などの物件でも高値売却を実現しています！

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2.適正な売却価格の設定

売却価格を高く設定しすぎると、売れ残る可能性があり、最終的に値下げを繰り返すことになります。逆に、安すぎると利益を最大化できません。適正な価格を設定するためには、以下のポイントを押さえましょう。

1）希望金額の設定（残債等を踏まえた金額）

売却価格を決める際には、ローン残債や諸費用を考慮しながら、希望金額を設定することが重要です。

✔ 希望金額の決め方

ローン残債の確認
- 売却価格 > ローン残債 → 売却益が出る（利益確保）
- 売却価格 < ローン残債 → 自己資金で補填が必要（要対策）
売却時にかかる費用の確認（仲介手数料・税金・印紙代・司法書士費用など）
- 売却額－（ローン残債＋売却費用）＝最終的な利益
希望金額を市場相場と比較する
- 価格設定が高すぎると売却が長期化するリスクあり
- 希望金額と市場価格のバランスを取る

💡 ポイント

残債がある場合は「最低でもこの価格以上で売る」という基準を決める
市場価格よりも大幅に高い希望金額は避ける（売れ残りのリスクが高い）

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2）周辺相場の調査

売却価格を設定する際には、同じエリアの類似物件の価格相場を調査することが不可欠です。

✔ 周辺相場を調べる方法

不動産ポータルサイトを活用
- SUUMO、HOME’S、アットホーム、楽待、健美家などで同じエリアの売出し価格をチェック
- 築年数・間取り・専有面積・階数が類似した物件の価格を比較
過去の成約事例を確認
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」で、実際に取引された価格を調査
- 売出価格ではなく、実際の成約価格を見ることが重要
賃貸相場も確認する
- 投資家向けの場合、**賃貸利回り（表面利回り・実質利回り）**も価格決定の指標となる
- 家賃水準が高いエリアほど売却価格も高く設定できる

💡 ポイント

売却を急がない場合は、相場の上限に近い価格を設定して様子を見る
周辺相場よりも高すぎる価格設定は売却期間を長引かせるため注意

※弊社売却サービス「ReTrue」ではAI査定で簡単に周辺相場を把握できます。

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3）査定を複数社に依頼

不動産会社によって査定価格は異なるため、複数の業者に査定を依頼し、適正価格を把握することが重要です。

✔ 査定を依頼する方法

不動産会社に直接依頼（3～5社）
- 直接査定を依頼し、各社の価格を比較
- 「なぜその価格なのか？」査定根拠を確認
一括査定サイトを利用
- 楽待、健美家、マンションナビなどの投資用マンション専門サイトを活用
- すぐに複数の不動産会社から査定を受け取れる
高額査定には要注意
- 不動産会社の査定価格はあくまで「売れる可能性のある価格」
- 他社より極端に高い査定を出す会社は、媒介契約を取るために強気の価格を提示している可能性がある

💡 ポイント

3～5社の査定価格を比較し、相場から大きく逸脱しない適正価格を設定する
高すぎる査定を出す会社には注意し、根拠を確認する

4）強気すぎない価格の設定

高く売りたい気持ちはわかりますが、市場価格とかけ離れた価格設定をすると、売れ残る可能性が高まります。

✔ 価格設定のコツ

最初はやや強気の価格でスタート
- 市場の反応を見ながら2～3ヶ月売れなければ価格を調整
- 売れない場合、5％～10％の価格調整を検討
売却を急ぐ場合は、相場価格に近い価格を設定
- 早期売却を希望するなら、周辺相場の平均値よりやや低めに設定
価格交渉を考慮した価格設定
- 買主は値引き交渉をするケースが多いため、最終的に「想定売却価格」に落ち着くように価格を調整

💡 ポイント

売却期間を3～6ヶ月と考え、徐々に価格調整を行う
相場より極端に高い価格設定は、売れ残りの原因になる

投資マンションを適正な価格で売却するためには、市場の相場を把握し、売却目的に合った価格設定を行うことが重要です。

✅ 希望金額を設定し、ローン残債や売却費用を考慮する
✅ 周辺相場を調査し、適正な価格帯を把握する
✅ 不動産会社に複数査定を依頼し、極端に高い査定額には注意する
✅ 最初はやや強気の価格設定で売り出し、市場の反応を見ながら調整する

これらを意識することで、より高値でスムーズに売却することができます！

ここで、一括査定を利用する場合の注意点をご紹介します。

一括査定サイトは複数の不動産会社の査定価格を比較できる便利なツールですが、利用する際にはいくつかの注意点があります。

① 高すぎる査定価格に注意

一括査定を利用すると、不動産会社ごとに査定価格が異なることがよくあります。

✔ なぜ高い査定価格が出るのか？

一部の不動産会社は媒介契約（売却依頼）を獲得するために、実際の市場価格よりも高い査定額を提示することがあります。
高い価格を提示されたことで、その会社に依頼すると、後になって「やはりこの価格では売れません」と値下げを促されるケースも。

💡 対策

査定価格だけでなく、その根拠をしっかり確認する（成約事例や相場データの提示を求める）
極端に高い査定価格を出した会社には注意し、複数社の査定価格の平均値を参考にする

② 査定額＝売却できる価格ではない

査定額はあくまでも「目安」であり、実際にその価格で売れるとは限りません。

✔ 査定価格の種類

簡易査定（机上査定）：データのみを基にした査定（精度が低め）
訪問査定：実際に物件を見て査定する（より現実的な価格に近い）

💡 対策

簡易査定ではなく、訪問査定も依頼し、より正確な価格を把握する
「査定価格」と「実際に売却できる価格」は異なることを理解する

③ 不動産会社からの営業電話が増える可能性

一括査定を利用すると、査定依頼をした複数の不動産会社から営業電話やメールが届くことがあります。

✔ 注意点

査定後にすぐ媒介契約を結ぶように強く勧誘されることがある
一括査定サイトによっては、登録後に「多数の営業電話」がかかってくることも

💡 対策

電話対応が面倒な場合は、メール対応可能な会社を選ぶ
査定依頼時に「連絡はメールのみ希望」と伝える
営業がしつこい会社は避ける（信頼できる会社を選ぶ）

④ 自社買取を強く勧められることがある

一部の不動産会社は、「査定の結果、高値で売れそうですが、早く売るなら当社で買取できます」と、自社買取を提案してくるケースがあります。

✔ 買取のメリット・デメリット
✅ メリット

すぐに売却できる（早ければ数日～1ヶ月程度）
仲介手数料が不要

❌ デメリット

市場価格よりも安くなる（相場の7～8割程度が一般的）
買取後に再販目的で不動産会社が利益を乗せて売ることも

💡 対策

相場価格と比べて買取価格が妥当か慎重に判断する
すぐに現金化したい場合は検討するが、基本的には市場での売却を優先する

⑤ 一括査定サイトの運営会社の信頼性を確認

一括査定サイトには大手が運営するものと、そうでないものがあるため、信頼できるサイトを選ぶことが重要です。

✔ 信頼できる一括査定サイトの特徴

運営会社が大手不動産企業や上場企業である
提携している不動産会社の数が多く、実績がある
口コミや評判が良い

💡 対策

「楽待」「健美家」「マンションナビ」「HOME4U」など、投資用物件に特化した信頼できるサイトを利用する
査定を依頼する前に、サイトの口コミや評判をチェックする

まとめ

一括査定サイトは便利ですが、利用する際には以下の点に注意が必要です。

✅ 査定価格が高すぎる場合は要注意！実際に売れる価格かを確認する
✅ 査定額＝売却価格ではない！訪問査定で精度を上げる
✅ 営業電話が多くなる可能性があるため、連絡方法を指定する
✅ 「自社買取」を強く勧められた場合は慎重に判断する
✅ 信頼できる一括査定サイトを選ぶ

正しく活用すれば、投資マンションを適正価格で売却するための有力な情報が得られるので、上記の注意点を意識しながら利用しましょう！

3.高く売るためのコツ

① 内覧対策と簡単なリフォームで印象を良くする

空室の物件なら、内覧時の印象を良くすることで価格交渉を有利に進めることができます。

✔ 内覧時のポイント

徹底的なクリーニングを実施する（特に水回り・玄関・窓）
壁紙やフローリングを補修し、見た目を改善
部屋を明るく見せる（カーテンを開ける・照明をつける）

✔ リフォームのコツ

高額なリフォームは不要！費用対効果の高いものを選ぶ
壁紙の張り替え、キッチンや浴室の清掃・補修など、小規模な修繕が効果的

💡 ポイント

キレイな部屋ほど、高値で売却しやすくなる
最低限のリフォームで「買い手の第一印象」を良くする

② 投資家向けに利回りをアピール

投資用マンションの売却では、「いかに高い利回りで運用できるか」をアピールすることが重要です。

✔ 投資家が重視するポイント

表面利回り・実質利回りを明記
- 表面利回り（年家賃収入 ÷ 売却価格 × 100）
- 実質利回り（表面利回り－管理費・修繕積立金など）
賃貸需要の高さを示す
- 過去の入居率を提示し、安定した運用が可能であることをアピール
- 「周辺の賃貸需要が高いエリア」「アクセスの良さ」を強調する
管理状況・修繕履歴を提示
- 「しっかり管理されている物件」ほど投資家は安心する
- 修繕履歴や管理体制を明示し、長期運用に適していることを伝える

💡 ポイント

投資家にとって「安心して運用できる物件」であることを証明する
利回り・賃貸需要・管理状況を具体的に示すことで、高値での売却がしやすくなる

③ 売却チャネルを広げる（ターゲットを増やす）

1つの不動産会社だけに依頼するよりも、複数の販売ルートを活用することで、より多くの買い手にアプローチできます。

✔ おすすめの売却チャネル

一般媒介契約を活用（複数の不動産会社に依頼）
- 1社だけに依頼する専任媒介契約よりも幅広い買い手に情報を届けられる
- ただし、売却管理はオーナー自身で行う必要あり
投資家向けポータルサイトに掲載
- 楽待、健美家、マンションナビ など、投資家が集まるサイトを活用する
- 物件の収益性をアピールし、投資家の関心を引く
買取業者も検討（早く売る場合）
- すぐに現金化したい場合、不動産買取業者に直接売却するのも選択肢
- ただし、市場価格の7～8割程度になる可能性があるため、高値で売りたい場合は慎重に判断

💡 ポイント

売却を急ぐ場合は買取業者、高値を狙うなら投資家向けサイトや一般媒介契約を活用
ターゲットを広げるほど、売却価格の競争力が高まる

④ 売却のベストタイミングを見極める

売却のタイミング次第で、価格が大きく変わることがあります。

✔ 高く売れるタイミング

地価上昇中のタイミング
- 再開発計画があるエリア、人気エリアの価格が上がっている時期を狙う
金利が低い時期（買主に有利）
- 住宅ローンの金利が低いと、買主が増えて物件の需要が高まる
大規模修繕前に売る
- 修繕積立金の値上げ前に売却すれば、買主の負担が増えないため売りやすい
所有期間5年以上なら税金が軽減される
- 譲渡所得税は、5年以上保有すると約20％に下がる（5年以下だと約39％）
- 売却を急がない場合、所有期間5年以上になるまで待つのも有効

💡 ポイント

市場の動向を見ながら、売却タイミングを慎重に判断する
税負担を軽減するため、所有期間にも注目する

まとめ

投資マンションを高く売るためのコツは、以下のポイントを押さえることが重要です。

✅ ① 内覧対策＆リフォームで物件の印象を良くする
✅ ② 投資家向けに利回り・賃貸需要・管理状況をアピール
✅ ③ 売却チャネルを広げ、多くの買い手にアプローチする
✅ ④ 売却のベストタイミングを見極め、最適な時期に売る

これらを意識することで、より高値でスムーズに売却することが可能になります！

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