ワンルームマンション投資をしている人にとっての最大の心配が「空室リスク」ではないでしょうか。
空室の期間ができてしまうとその間は収益がゼロになってしまいます。
ローンの返済に自己資金を当てなくてはならなくなったり、その後の資金計画が予定通りに行かなくなってしまうのではと不安になりますよね。
キャッシュフローを安定させるためにも、色々とみなさん対策をされているかと思います。

このコラムでは、空室リスク対策の一つである「空室保証」とはどんなサービスか？それって必要なの？という疑問にお答えします。

ワンルームマンション投資における「空室保証」とは？

不動産投資について調べていると、「空室保証」の他にもよく似た名前の保証サービスが出てきて違いが分かりづらいですよね。

今回ここでお話しする「空室保証」とは、入居者がいない間にも、入るはずだった家賃の一部を補填してもらえるサービスのことを言います。

他にも「家賃保証」「滞納保証」と呼ばれるものもあり、これは一括借り上げのサブリースや、家賃滞納の際の保証サービスのことを指す場合が多いです。

賃貸経営をしていて空室の期間あると、その間は収入がゼロの赤字状態になってしまいます。
しかし、ローンを組んで物件を購入している場合は、空室の間も自己資金から返済をしていかなければなりません。

そのようなリスクを緩和するためにある仕組みの一つが家賃保証です。
毎月保証料を支払っておくことで、空室の間も家賃の一部を受け取ることができるため不安を少し和らげることができます。

サブリース契約や滞納保証とは？

空室保証と認識が混ざってしまいがちな「家賃保証（サブリース）」や「滞納保証」ですが、それぞれ全く違った性質があります。

まず、サブリースは不動産会社がマンションの一室または一棟を一括借り上げする契約です。
「家賃保証」や「空室保証」などいろいろな呼ばれ方があるため違いが分かりづらいですが、「サブリース」「一括借り上げ」といった言葉が使われてる場合はこのサブリース契約を指します。

サブリースの特徴は、不動産会社が物件の借り上げをするため、入居者がいるいないに関わらずオーナーには毎月賃料が支払われるという点です。

ただしその賃料は実際の賃料の8〜9割というのが相場です。また、管理も全て不動産会社が行うため敷金や更新料を受け取るのも不動産会社となります。


そしてもう一つの滞納保証とは、一定の保証料を支払うことで、もしも滞納が起こった場合にも保証会社よりオーナーに賃料の満額が振り込まれるというシステムです。
入居者への督促業務や裁判に発展した場合も、保証会社が対応を行いますのでオーナーの負担が軽減されます。

初回保証料や更新料は入居者の費用となっており、近年では賃貸契約の申し込みにあたり滞納保証会社の利用を条件としているところが多くなっています。

ワンルームマンション投資で空室保証を利用するメリット

ワンルームマンション投資の安定性が高まる

ケガに備えて保険に加入するように、もしも空室が発生した時のために毎月の利用料を支払う仕組みの空室保証。
万が一空室期間が長引いてしまった場合でも、一定の金額が保証会社より補填されるため、ある程度の安定した収入が見込めます。
それによりローンの審査に通りやすくなるという点もメリットと言えるでしょう。

サブリースと違い、稼働率が良ければ収益を高められる

サブリースの場合は一括借り上げとなるため、常に満室の場合でもオーナーが受け取ることができる賃料は8〜9割となり、敷金や礼金、更新料を受け取る権利もサブリース会社にあります。
一方、家賃保証は稼働率が良ければその間は満額の家賃を受け取ることができます。
そして、空室が発生した際のみのサポートとなるため、物件の家賃設定や管理、敷金等を受け取る権利もオーナーに残ります。
空室は不安だけれど、自分のマンションことは自分で把握しておきたいというオーナーにとってはバランスの取れたサービスと言えるでしょう。

ただし、あまりにも空室が続くような物件であれば保証会社が査定する賃料が可能性があります。
保証をつけていれば安心ではありますが、やはり空室自体を発生させない努力や工夫は必要です。

空室保証を利用するときの注意点

満室でも毎月の利用料を払う必要がある

空室保証を受けるためには、毎月一定の利用料を支払う必要があります。
満室が続くような物件であれば、利用料は掛け捨て状態となるため少しもったいなく感じるかもしれません。

保証される家賃は100％ではない

利用料を支払っているからといって、家賃の100％が保証されるわけではありません。
一般的な空室保証契約で補填される割合は、家賃の8〜9割です。
それを超える稼働率を見込める物件であれば、損をしてしまう可能性があります。
空室保証を利用する際は、そのマンションの稼働率がどのくらい見込めるのかをしっかり調査したうえで契約することをおすすめします。

賃貸管理は別途委託する必要がある

サブリース契約とは違い、空室保証の場合はオーナー自身で物件の管理を行う必要があります。
ですがご自身で全て管理することは現実的に大変ですので、賃貸管理会社に委託される方がほとんどです。
賃貸管理会社により、入居者募集やトラブル対応、集金業務など代行してもらうことができます。そのために、家賃保証とは別に賃貸管理料も発生するということを認識しておきましょう。

【まとめ】物件に見合った契約を結びましょう

空室リスクを回避するために、空室保証やサブリースに惹かれる方も多いでしょう。
ただし、購入するワンルームマンションにとってその契約が本当に必要なのか、どれを選べば良いのかじっくりと見極める必要があります。

もしもそのマンションが利便性の良いエリアにあり、設備もよく、他の部屋の稼働率も高いと伺える物件であれば、空室保証は必要ないかもしれません。

空室保証は不安を軽減してくれるとても良いサービスですが、そもそも空室が発生しないための対策や物件選びができるようになると、ワンルームマンション投資の成功率が上がります。

日頃からいろいろな物件をリサーチし、良い不動産会社や賃貸管理会社を判断できるようにしていきましょう。

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