不動産投資というのは、将来への投資という意味でとても魅力的ですが、その成功にはしっかりとしたシミュレーションや事前準備が欠かせません。
その計画を立てるために最も重要なことは最初の物件選びにあります。
今回のコラムでは、物件を選ぶときに何に重点を置くべきなのか、どの要素が最も重要なのか、といった皆さんの疑問を解決する内容をお送りします。
入居者のターゲットとしては「単身者向け」と「ファミリー向け」に分けられます。
間取りでいうと、ワンルームや1LDKが単身者向けに多く、ファミリータイプは3LDKなどの50㎡を超える物件が多くなります。
単身者向けの物件選びのポイントは、「アクセスの良さ」です。
ワンルームや1Kの物件を借りる層は、学生や一人暮らしの社会人が多くなります。
大学や会社までの交通の利便性を重視する傾向があり、また駅からの近さも人気に影響します。
一方ファミリー向けの物件では、周辺環境や間取り、収納の多さなど、そこでの暮らしに関する条件がポイントとなります。
そのため、少し駅から距離があったとしても、環境の良さで選ぶ方も多いようです。
なお、ファミリー向けの賃貸は、一度入居者がつくと長く住んでもらえる傾向にありますが、一度退去するとなかなか入居者が見つけにくい傾向があります。
間取りの広さから物件価格も高額になるため、不動産初心者の方には少し難易度が高いかもしれません。
入居者の見つけやすさ、物件価格の手頃さや流動性の高さという点で、単身者向けのワンルームマンション（区分マンション）は初めての不動産投資にもおすすめです。
今回は、そんな「ワンルームマンション投資」に注目して、選び方のポイントを解説していきます。
ワンルームマンション選びをするときに、「新築と中古どちらを選ぶべきか」というのも迷うポイントかと思います。
ここではそれぞれのメリットやデメリットについてみていきましょう。
新築を購入するメリットは、資産価値が高く銀行の融資を受けやすいということと、維持費を抑えることができるという点です。
物件価格は高くなりますが、中古物件と違い老朽化している心配がないため、しばらく修繕やメンテナンスの費用がかからないことも見込んで比較すると良いでしょう。
また設備も最新のものになるため賃貸の人気が高くなります。
ただし、一度でも入居者が入ると「新築」ではなくなるため、賃料が大きく下がってしまう点に注意が必要です。購入時の利回りは、新築プレミアムがついた状態の賃料で計算されている可能性があります。
また、物件価格に広告費などが含まれ割高になっている場合もあるため、よく相場を確認しておきましょう。
中古物件の良さは、新築よりも価格が安く購入できることです。新築と比べ賃料も低くなるかもしれませんが、物件価格が安いことから利回りを高く取れる可能性があります。
また、すでに運用されているため、これまでの入居率や他の部屋の賃貸状況などをみてシミュレーションを立てやすいという点もメリットです。
一方で、中古マンションのデメリットは、物件の状態によってはメンテナンスやリフォームに費用がかかってしまうという点です。また築年数が経っている物件に関しては、耐震基準についても確認しておくと良いでしょう。
マンション投資を成功させるために最も重要なことは「立地の良さ」です。
立地が良いほど資産価値が下がりにくく、賃貸需要も高まります。
ここでは立地が良いとされるエリア選びのポイントをいくつかご説明します。
人口が増加し続けている東京の不動産は、資産価値も常に上がり続け、賃貸としての需要も安定しています。
マンション投資をする上では、空室リスク対策が非常に重要となるため、賃貸需要が減らない東京都心部は投資を行う上でもやはり強みがあります。
一方、資産価値が非常に高いことから物件価格が高額となり、地方と比べると利回りは低くなります。
需要の高さと利回りのバランスで見ると、不動産投資のエリアとして大阪に注目が集まっています。
大阪府全体で見ると人口は横ばいですが、大阪市に限っては人口が増加傾向にあるからです。
大阪市内にはオフィスや学校が集まっていることもあり、賃貸需要が継続的にあるとみられます。
また、東京よりも物件価格が安いので利回りが良くなることが考えられます。
特にワンルームマンションなどの単身者向けの物件では、通勤・通学にどれだけ便利かというところに注目しましょう。
若い単身者の方の中には、家には寝に帰るという生活を送っている方も多く、多少間取りが小さくても利便性を重視するケースが多いようです。
「駅やバス停までの距離」、「オフィス街や大学がある場所までの通勤距離」、「最寄駅に急行や特急が停まるか」など、しっかりリサーチした上で物件を選べば安定した賃貸需要が得られます。
賃貸物件を探す際、近くにスーパーやコンビニがあるかというところも重視されます。
徒歩圏内に、遅くまで空いているスーパーやドラッグストア、飲食店があると忙しい社会人の方にとっても生活がしやすくなります。
マンション投資をするにあたり、出口戦略を考えておくことも非常に重要です。
基本的には長期的な運用を見越した投資計画となりますが、ご自身の状況が変化したり、物件価格が高騰した場合などは売却を検討することもあるでしょう。
利便性に加え治安の良さ、エリアの開発計画があるかどうかなど、将来性も見込んで投資する物件を選ぶことが大切です。
中古物件の場合、建物の管理や修繕が適切に行われているかチェックしましょう。
管理会社は大きく分けて「建物管理の会社」と「お部屋の賃貸管理」の会社があります。
マンション全体の管理は、管理組合が建物管理の会社に委託している場合が多いです。
共用部や敷地の管理は建物管理会社が行なっていますので、定期的にきちんと点検や修繕の計画が立てられているか確認しておきましょう。
建物や共用部の管理や清掃がきちんとしているマンションは、入居希望者が内見に来た際にイメージが良くなります。
また、賃貸経営をうまく運用していくためには、賃貸管理をどこに委託するかも重要なポイントです。
入居率の実績が高く、空室期間が短いこと、入居者対応の質の高さなどをチェックしておきましょう。
空室を埋めるために、家賃を下げる提案をするだけではなく、広告の出し方やフリーレントの利用など、オーナーの親身になって考えてくれるような会社がおすすめです。
今回のコラムでは、失敗しないワンルーム投資物件の選び方について解説しました。
不動産投資の中でも、比較的難易度が高くない投資方法になりますが、成功させるためには物件購入の時点でしっかりとポイントを抑えることが重要です。
もしそのエリアに詳しくない場合は、インターネットで情報を集めることだけではなく、地域の不動産屋さんにリサーチしてみることがおすすめです。
しっかりと事前準備をして、安定した不動産投資計画を目指しましょう。
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