不動産投資は複数所有することで収益を増やし、さらに効率よく資産を大きくすることができると言われています。
ワンルームマンション投資は、マンションの一部屋から購入できるため比較的ハードルの低い不動産投資です。
１件目をうまく運用することができれば、その利益や実績を利用して複数所有する方も多くいらっしゃいます。
今回のコラムでは、投資用ワンルームマンションを複数所有する理由や、考えられるデメリットについて解説します。
ワンルームマンション投資をされる方の中には、複数物件を所有する方も数多くいらっしゃいます。
なぜ多くの人が所有する物件を増やしていくのでしょうか。
まずは、複数所有することで得られるメリットについて解説していきます。
所有する物件が増えるということは、もちろんその分家賃収入が倍増していきます。
ワンルームマンション投資は、一部屋だけだと比較的小さな利益をコツコツと積み上げながらローンを返済していくという長期的な目線の投資方法になります。
これがもし複数保有することになれば、家賃収入が部屋の分だけ増えます。
ローンの返済分を引いた利益が一部屋あたり2万円あったとすると、一件の保有では１年間で24万円ですが、３件保有することで72万円積み上げられる計算です。
これだけ収益を上げることができれば、次でご説明する複利効果を利用した投資をしていくことも可能です。
そしてローンを完済することができれば家賃からの収入はさらに増えます。将来に向けて収入を確保したいと考えるならば、保有件数が多くなるほど資金にゆとりが持てるでしょう。
複数の物件を所有することで、複利の効果を得ることができます。
複利とは、投資などにおいて一定期間ごとに発生した利息を元本に組み込むことで、さらに高い利息を得るという考え方です。
不動産投資において複利で運用するためには、家賃収入による利益を元手に２件目３件目の物件に投資していくという形になります。
そしてその利益を利用し繰上げ返済をすることができれば、投資ローンの負担額が減り、良い利回りで運用できるようになります。
効果を実感できるまでに年月はかかりますが、コツコツと続けていくことが大切です。ローンを完済することできれば家賃が丸ごと利益となり、さらに効率よく資産を増やしてくことが可能です。
マンションを複数所有することで、リスクを分散できるという点もメリットの一つです。
ワンルームマンション投資には、「空室リスク」「自然災害リスク」「価格変動リスク」
といったような、想定しなければならないさまざまなリスクがあります。
複数所有することが、それぞれのリスクにどのような作用があるのかを見ていきましょう。
｜空室リスク
お持ちの物件が空室になってしまった時、その物件は家賃収入がゼロになってしまいます。
空室の間もローンの返済や管理費・修繕積立金などの費用が発生しますので、ご自分の預金からこれらを支払っていかなくてはなりません。
一つしか物件を所有していなければ、その分がマイナス収支となりますが、複数所有していることで他の物件の利益を利用しマイナスを和らげることができます。
｜自然災害リスク
台風や地震、津波など自然災害に見舞われるリスクは常にあります。
万が一所有する物件が被害に遭ってしまい、人が住めない状態になってしまうと家賃収入はなくなってしまいます。
それに加え、修繕に多額の資金がかかってしまうことも考えられるでしょう。
離れたエリアに物件を複数所有している場合は、災害が起こった時も他の物件は変わらず家賃収入を得られる可能性があるためリスク回避になります。
｜価格変動リスク
マンションを購入した後も、常に不動産の相場は変動し続けています。
しっかりリサーチをして購入したとしても、年月が経つにつれマンションやエリアの状況が変化し、賃貸の需要が下がってしまう可能性があります。そうするとそのマンション家賃相場が低くなり得られる収益が減少します。
こういったリスクも、別のマンションやエリアに複数所有し他の物件の利益でカバーすることで、キャッシュフローの悪化を和らげることができます。
ワンルームマンションを複数所有することのメリットをご説明しましたが、不動産投資を始めたばかりの方にとっては「いくつも購入して本当に大丈夫なのだろうか」と不安にもなりますよね。
もちろんいいことばかりではなく、注意しなければならない点も存在しますのでここでいくつかご紹介していきます。
ご自身の状況が、所有する物件を増やすことに向いているのか、タイミングは正しいのかを検討する際の参考にしてみてください。
建物自体や部屋の設備などは、一定の期間ごとにメンテナンスや修繕が必要になります。
特にマンションの大規模修繕が行われる際には、積立金だけでは資金が不足し追加で費用がかかってしまうことも珍しくありません。
大規模修繕の時期が重なってしまわないように物件選びをすることも一つのポイントです。
複数物件を保有する際は、設備交換や修繕などのタイミングにも注意し、キャッシュフローが大きく悪化してしまわないよう対策を考えておきましょう。
所有する物件が増えるということは、賃貸に関わる業務もその分だけ多くなります。
基本的には賃貸管理会社に委託することで日々の業務は軽減されますが、入退去があれば契約関係の手続き、また原状回復や設備の修繕についてなど考えなければいけないことも発生します。
それぞれのマンションについて収支をまとめる必要も出てきますので、確定申告の際など事務作業に時間が必要になるかもしれません。
本業でサラリーマンをされている方など、忙しい中で配慮が必要な場面が多くなると運営が難しくなることもあるでしょう。
投資用マンションを複数所有することは、リスクを分散させられるというメリットがありますが、その反面リスクに遭遇する確率も上がることになります。
２件目以降の物件を購入するときは、１件目以上にしっかりリサーチし、空室リスクの少ない堅実な投資を行うようにしましょう。
また、物件のタイプやエリアが類似した物件を選んでしまうと、災害が起きた際などに共倒れになってしまう危険性があります。
１件目がうまく運用できていた場合、同じマンションに複数所有していくのも一つの手法ではありますが、リスク分散の効果が薄れてしまうといった点には注意が必要です。
投資用ワンルームマンションを複数所有することで、複利を利用し、資産をさらに増やしていくことが可能です。
１件目の収支が良ければ金融機関による融資の審査も有利に進められる可能性があります。
運用に慣れて安定した収入が得られるようになってきたなら、投資の幅を広げるために検討してみてもいいかもしれません。
しかし複数所有するということは投資金額が大きくなり、それなりのリスクもつきものです。リスクに備えられるだけの資金の余裕がある時に始めることをお勧めします。
また、普段から不動産の動向をしっかりリサーチしておき、購入する物件選びにはさらに慎重になりましょう。
もしも今複数物件をお持ちで、運用がうまくいっていない、複数管理する余裕が無くなってしまったなどの理由で売却を検討されていましたら、お気軽にご相談ください。
＜リトゥルー＞ではみなさんの状況に寄り添って売却のお手伝いをさせていただきます。
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