ワンルームマンションなどの不動産投資を初めて行う方にとっては、賃貸経営をするにあたり見慣れない用語がたくさん出てくるかと思います。
上手にマンション経営を行うポイントを理解する第一歩は、業界特有の用語に慣れておくことです。
この記事では、初心者方にもわかりやすく、賃貸経営において押さえておきたい重要な用語を解説します。用語の理解を深めることで、失敗しない賃貸経営の基礎をしっかりと築くことができるでしょう。
マンション経営とは、マンションを一棟もしくは一室ごとに購入して、それを賃貸することによって毎月の家賃収入を得ていくことです。
投資による資産形成が注目されている現代では、副業としてマンションを購入し、運用する方も増えています。
特にワンルームマンションへの投資は、少額から始められるため初心者の方にも人気のある投資方法です。
しかし、手を出しやすいからといって、不動産の知識を持たないまま賃貸経営を初めてしまうのは危険です。
失敗しないマンション投資を行うために、今回は賃貸経営についての知識を深めていきましょう。
賃貸借契約とは、物件のオーナー（貸主）と借り手（借主）の間で行われる契約のことです。
貸主は所有するマンションやアパートを借り手に貸し出し、借主はその物件を使用するために家賃を支払います。
この契約では、家賃や契約期間、入居者とオーナーの権利や義務などが取り決められます。
賃貸借契約を交わすには、「普通借家契約（ふつうしゃっかけいやく）」と「定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）」の2種類があります。
後々入居者とのトラブルにならないためにも、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。
現在、日本の不動産会社で紹介されているほとんどのマンションやアパートは、「普通借家契約」で契約されています。
最低１年以上の契約期間を設けることが必要ですが、アパートやマンションでは２年ごとの更新とすること一般的です。
また、普通借家契約では、オーナー側から契約を終了することは困難です。
入居者が退去の意思を示すまでは、同じ条件で更新されることが多いでしょう。
定期借家契約の特徴は、「契約期間に定めがある」という点です。
普通借家契約とは異なり、設定されている契約期間の満了によって契約終了し、借主は退去が必要になります。
オーナーにとってのメリットは、何らかの理由や売却を計画しているために期間を決めて賃貸したいといった場合に有効活用できる点です。
ただし、貸し出す年数によっては借り手がなかなかつかないこともありますので、相場よりも賃料を下げなくてはならない可能性あります。
ここではマンション経営をする上で必要になる主な費用についてご紹介します。
管理費と修繕積立金は、マンションの建物全体を管理している組合や管理会社に、オーナーが支払う費用です。
管理費は、マンションの住環境の快適さや安全性を維持していくための費用です。
敷地や共用部の清掃、設備のメンテナンスや水道光熱費、管理組合の活動資金などに充てられます。
修繕積立金は、投資用マンションなどの共同住宅において、大規模な修繕が必要になった時のためにみんなで積み立てておく貯金のようなものです。
この積み立てた資金を利用し、マンションの壁や屋根、給水管や共用部などの大規模な修繕を計画的に行います。
原状回復費とは、入居者が退去した際に、次の借り手を募集するにあたりお部屋をきれいな状態に戻すために必要な費用です。
入居者の故意や過失によるものは借り手側が、経年劣化によるものはオーナーが負担することになります。
また、入居者がいないタイミングで設備などの劣化や不具合がないかもチェックしておきましょう。年数が経つにつれてお部屋を保つための様々な修繕費も必要になってきます。
不動産を所有している人であれば、「固定資産税」の納税が必要になります。
また、都市開発を行なってる地域に物件を所有している場合は、固定資産税と合わせて「都市計画税」が課されることもあります。
これらは、毎年1月1日時点の所有者に向けて、4〜6月ごろに納税通知書が届くもので、税額は「固定資産評価基準」をもとに各市町村によって決定されています
マンション経営が順調に運用でき、安定した家賃収入を得られるようになれば、その利益に対して「所得税」や「住民税」がかかります。
ただし、得られた家賃収入にそのまま課税されるわけではなく、必要経費などを差し引いた黒字の部分のみが対象となります。
そのため、マンション経営をしていく上では、どのようなものが経費となるのかを把握しておくことが大切です。
赤字となる場合は、「損益通算」によって本業の給与などと赤字部分を相殺し、節税できるケースもあります。
マンション経営をするにあたり、主に３つの管理方法が挙げられます。
一つは「自主管理」、２つ目が「管理委託」、もうひとつが「サブリース」です。
マンション経営をする方は別で本業がある方も多く、全てを自分で管理するのは現実的に困難なため、ほとんどの方が賃貸管理会社と契約しています。
その時にかかる費用が「管理委託料」です。
入居者付から契約、その後の管理まで全てを委託することができますが、その中の一部のみを委託することも可能です。
そしてもう一つの「サブリース」とは、業者が物件を丸ごと借り上げることを言います。
一括借り上げとなるため、契約から入居者の募集、管理まで全てサブリース会社が行い、入居者の有無に関わらず家賃を保証するという内容の契約です。
オーナーにとっては空室リスクの軽減となることがメリットですが、賃料から手数料が引かれる点や免責期間の長さ、解約の可否など契約内容には注意が必要です。
マンション経営に関わる法律についてご紹介します。
トラブルを最小限に抑え、安心して賃貸経営を始められるように理解を深めましょう。
借地借家法（しゃくちしゃっかほう）とは、「土地」と「建物」の貸し借りにおいて重要なルールを定める法律です。
賃貸借契約は、この借地借家法に基づいて作成されます。
この法律は、借りる側を守るために定められた内容となっているため、貸す側とっては不利な点も見受けられます。
ここではオーナーが注意すべき内容についていくつかご紹介します。
１．家賃を滞納されても強制退去が難しい
家賃を何ヶ月も滞納されてしまうと、収益がゼロになるためオーナーにとっては大きな痛手です。
ところが日本では借地借家法により借主の権利が守られているため、すぐに強制退去を実行できるわけではありません。
借地借家法では、「正当な理由がない限りオーナーからの契約解除ができない」ことになっていますが、以下の条件を満たすことで契約解除が認められる傾向があります。
・家賃の滞納が３ヶ月以上続いている
・貸主と借主の間で信頼関係が破綻している
しかし、その後退去に応じないからといって強引な方法で退去をさせようとすると「権力行使の範囲を超えている」と判断されてしまうことも。オーナーや管理会社が罪に問われてしまうケースも発生しているため、慎重に進める必要があります。
２．契約期間は最低でも一年以上
借地借家法第29条に「期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」という記載があります。
このことから、賃貸借契約を交わす際は、契約期間を最低でも1年以上に設定しなければなりません。
さらに、賃貸契約は自動的に更新されることを定めており、オーナー側からの解約や更新の拒絶は正当事由（賃貸中の建物を自ら使用しなければならない事情）がない限りできないことになっています。
３．家賃を一方的に値上げすることはできない
オーナーと入居者の間では、借地借家法第32条「借賃増減請求権」が定められており、以下のような内容となっています。
・家賃の増減はオーナーと賃借人との話し合いで決める
・合意しない場合は、それを正当とする裁判となる
・裁判が確定するまでは、「以前の額」の賃料の支払いとなる
このことから、一度契約で決めてしまった賃料は、入居者が納得するような正当な理由がないと一方的に値上げすることはできないということになります。
もし物件の売却を考えたときに、その時点の賃料が相場よりも低かった場合、希望の価格での売却が難しくなることもあります。
空室を早く埋めたいという気持ちもありますが、賃料を設定する際は後々のことも考
慮して慎重に決定することをおすすめします。
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