大阪は、国内でも屈指の投資用マンション市場を誇るエリアですが、売却の際にはさまざまな要素を慎重に検討する必要があります。
特に、地域特有の不動産動向や適切な売却タイミング、そして複雑な税制や契約の仕組みを理解していないと、思わぬ損失を被ることも。
この記事では、大阪での投資用マンションの売却を成功させるための必須ポイントと、具体的な売却手順やコツをわかりやすく解説していきます。
マンション売却を成功させ、資産を最大限に活用するための知識を身につけましょう。
投資用マンションを売却する際の手順を詳しく解説します。初心者の方にも分かりやすいように、各ステップを丁寧に説明しますので、ぜひ参考にしてください。
売却を始める第一歩は、売却予定のマンションの相場を調べることです。
インターネットの不動産情報サイトを利用して、近隣の類似物件の価格を確認します。
また、一括査定サイトを活用することで、複数の不動産会社から見積もりを取得できます。これにより、現在の市場動向や物件の需要を把握することができます。
例えば、国土交通省が公表している不動産価格指数や、東日本不動産流通機構のデータなどを参考にすると、マンション価格の傾向を把握するのに役立ちます。
最近では中古マンションの価格が上昇しているため、売却のタイミングとしても良い時期と言えるでしょう。
相場を確認したら、次に不動産会社に物件の査定を依頼します。
査定は無料で行ってくれる不動産会社が多く、一括査定サイトを利用することで複数の不動産会社に査定を依頼できます。
査定額はあくまで参考価格であり、実際の売却価格とは異なることを理解しておきましょう。
査定結果を確認する際には、「査定額の根拠」を必ず確認しておくことも大切です。
高すぎる査定額を提示された場合は、その根拠をしっかりと説明してもらいましょう。根拠が不明瞭な場合、その査定額が実際の市場価格とかけ離れている可能性があるためです。
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不動産会社と媒介契約を結ぶ査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。契約を結ぶ際は、それぞれの契約のメリットとデメリットをよく理解し、自分に適した契約を選びましょう。
▶コラム｜ワンルームマンション売却時の”媒介契約”【どれがいい？分かりやすく解説】
不動産会社が売却活動を開始し、買い手が見つかると買付申し込みが入ります。
ここからは買い手と交渉が始まります。価格交渉や引き渡し条件などを話し合い、双方が納得できる条件で合意を目指します。買い手との交渉では、以下のポイントに注意しましょう。
価格交渉：初めの提示価格が高すぎると交渉が長引く可能性があります。
適正価格での提示が望ましいです。
引き渡し条件：引き渡しのタイミングや物件の状態に関する条件を明確にします。
交渉がまとまったら、売買契約を締結します。
契約書の内容をよく確認し、契約時に必要書類を準備します。主な必要書類は以下の通りです。
本人確認書類：運転免許証やパスポートなど
実印と印鑑証明書：市区町村役場で発行
登記済証：物件の登記情報
契約締結時には手付金の授受が行われますが、この手付金は引き渡しが完了するまで保管しておく必要があります。
何らかの理由が発生し売買契約が解除された場合、手付金を返金する義務があるためです。
売買契約締結後、決済と引き渡しを行います。
引き渡しは平日の午前中に設定するのが一般的です。これは銀行での決済手続きが平日のみで行われるためです。
また、引き渡し当日は登記手続きも行うため、午前中に設定することが推奨されます 。
売却物件に抵当権が設定されている場合は、決済日の確定後、抵当権の抹消手続きが必要です。
金融機関によっては2週間〜1ヶ月前の手続きが必要となるため、前もって相談しておくと良いでしょう。
引き渡しが完了したら、正式に物件の所有権が買い手に移ります。引き渡しまでの流れをスムーズに進めるために、不動産会社と密に連絡を取り合いましょう。
これらの手順を踏むことで、投資用マンションの売却をスムーズに進めることができます。
信頼できる不動産会社と協力し、細かな点にも注意を払いながら進めていくことが成功の鍵となります。
売却の際には、市場の動向をよく観察し、適切なタイミングで売却を進めることが重要です。
ローンを完済していれば売却は簡単ですが、残債がある場合は引き渡し時に抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関が融資の担保として不動産に設定する権利です。これが残っていると買い手に不利益となるため、決済時にローンを一括返済して抵当権を抹消しなければなりません。
ここでは、ローン残債があるマンションをスムーズに売却するためのポイントを解説します。
まずは投資ローンの残高を把握しましょう。金融機関からの残高証明書を確認するか、手元に確認できるものがない場合は再発行を依頼しましょう。
次に、マンションの相場を知るために複数の不動産会社に査定を依頼します。
査定結果を比較し、アンダーローン（売却価格がローン残高を上回る）かオーバーローン（売却価格がローン残高を下回る）かを確認します。
アンダーローンであれば売却代金でローンを返済できますが、オーバーローンの場合は自己資金で補填（持ち出し）が必要です。
売却には仲介手数料、印紙税、司法書士費用、登録免許税、繰上げ返済手数料などの費用がかかります。これらの費用を考慮し、物件の売却価格でローンの返済が可能か、足りない分を補填できるかを確認しましょう。
以上の手順を踏むことで、ローン残債があるマンションをスムーズに売却することができます。状況に応じて最適な売却タイミングを見極め、計画的に進めることが成功の鍵です。
▶コラム｜ローン残債のあるマンションを売りたい！売却のタイミングと手順
関西、特に大阪は日本でも有数の投資エリアであり、マンション市場も活発です。そのため、投資用マンションを売却する際には、地域特有のポイントを押さえることが重要です。以下では、関西に特化した内容を踏まえて、投資用マンションを売却する際のポイントや手順を解説します。
大阪をはじめとする関西圏では、不動産の動向が他の地域とは異なることがしばしばあります。
そのため、地元の市場動向をしっかりと理解している不動産会社に査定を依頼することが重要です。
例えば、大阪市内の人気エリアや再開発が進んでいるエリアでは、査定価格が高く出ることがあります。関西特化の不動産一括査定サービスを利用することで、地域に精通した複数の不動産会社からの査定を受けることが可能です。
関西圏では、経済状況やインフラ整備の進展により、不動産価格が影響を受けることがあります。
例えば、大阪湾岸エリアの開発や、関西国際空港のアクセス向上が、不動産価格の変動に寄与しています。これらの要因を考慮しつつ、ローン残高と希望売却価格、売却時期を慎重に設定しましょう。
特に、大阪市内の物件であれば、再開発エリアの動向を注視することが重要です。
大阪での不動産売却には、他地域と同様に仲介手数料や登録免許税、印紙税などの費用がかかりますが、地域ごとの慣習や相場の違いも存在します。
例えば、大阪市内の不動産売却では、繁忙期に手数料が高めに設定されることがあります。
また、京阪神エリアでは、一部地域で特有の税制優遇がある場合もあるため、事前に確認しておくことが重要です。
媒介契約の選択も大阪の市場特性を考慮して行うと良いでしょう。
例えば、大阪市内の再開発エリアや、人気の高いエリアでは専属専任媒介契約を選択することで、より積極的に販売活動を行ってもらえる可能性があります。
一方、関西郊外の物件では、一般媒介契約を利用し、幅広い不動産会社に販売活動を依頼することが有効な場合もあります。
物件ごとや土地の特性を考慮し、適切な選択をすることで売却がスムーズに進む可能性が高くなります。
ワンルームマンションをはじめ、投資用物件を売却する際には多くの書類のやり取りが必要です。売却を検討し始めた段階で、必要書類について事前に把握しておくことがスムーズな売却活動に繋がります。以下に、代表的な書類とその役割を説明します。
・登記事項証明書（謄本）
物件の所有者が誰であるかを証明する重要な書類です。法務局で取得でき、オンラインでの請求も可能です。
・身分証明書:
運転免許証やマイナンバーカードなどの公的機関が発行する証明書で、所有者本人であることを証明します。必要な場面が多いので、すぐに提示できるよう準備しておきましょう。
・印鑑証明書・実印
マンション売却時の決済や登記の申請に必要です。特に、登記申請には実印と印鑑証明書（3ヶ月以内に発行されたもの）が求められます。
・長期修繕計画書
マンションの管理組合が作成した修繕計画書で、修繕や積立金の推移が記されています。管理会社から取り寄せ可能です。
・管理規約
マンションの運営ルールが記された書類で、売却時に必要です。これも管理組合や管理会社から入手できます。
・公課証明書
固定資産税の額や課税標準額を確認する書類です。法務局で取得できます。
・賃貸借契約書
賃貸中のマンションを売却する場合、賃料や敷金の状況を証明するために必要です。手元にない場合は、管理会社に問い合わせてください。
・重要事項調査報告書
管理会社が発行するマンションの詳細を示す書類で、売却契約時に必要です。
・建築計画概要書・台帳記載事項証明書
建物が建築基準法に適合していることを示す証明書類です。市区町村の建築指導課で取得できます。
・建物図面・各階平面図
建物の形状や各階の間取りを示す図面です。法務局で入手できます。
・ローンの返済予定表・残高証明書
ローンの残債を確認するための書類で、売却時に必須です。金融機関で再発行が可能です。
不動産を売却する際には、印紙税や譲渡所得税などの税金についてしっかりと理解しておく必要があります。特に、売却対象が投資用物件である場合、税金の負担が異なることに注意が必要です。
一般的な居住用不動産では、さまざまな特例が適用されることで、税金の負担を軽減できるケースがあります。しかし、投資用物件にはそのような特例が適用されず、課税額が大きくなることもあります。
ここでは、売却する際に発生する税金について詳しく解説しますので、かかる税金や計算方法について事前に理解しておきましょう。
投資用マンションを売却する際には、以下の4種類の税金がかかります。
これらの税金は、居住用の不動産を売却する場合と基本的には同様です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1．印紙税
印紙税は、売買契約書や領収書など、法律で定められた特定の文書を作成する際に課されます。不動産売却では、売買契約書や代金の領収書が対象となります。
税額は、文書の種類と記載された金額に応じて異なります。例えば、売買契約書の場合、記載された契約金額に応じて印紙税が課せられます。
２．登録免許税
不動産の登記を行う際に課される税金が登録免許税です。不動産の売買では、所有権移転や抵当権の設定などに登記が必要であり、通常、これらの費用は買主が負担します。しかし、売却する物件に設定された抵当権を抹消する場合には、抹消登記費用が売主の負担となります。
３．譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合に課される税金です。投資用マンションの売却で発生する税金の中で、特に高額になりやすいのがこの譲渡所得税です。
譲渡所得税の税率は、物件を所有していた期間の長さによって変わります。5年以上保有していた場合は20.315%、5年未満の場合は39.63%と、保有期間が短いほど高い税率が適用されます。
また、譲渡所得税の計算方法についても解説しておきましょう。
譲渡所得税は、不動産の売却によって得た利益に課される税金です。まずは、譲渡所得がどのくらいになるかを正確に計算する必要があります。
譲渡所得は、売却額から「取得費用」と「譲渡費用」を差し引くことで求められます。
取得費用には、物件の購入代金に加えて、購入時の仲介手数料、登記費用、そしてリフォーム費用なども含めることが可能です。
また、譲渡費用には、売却時にかかる仲介手数料、印紙税、そして場合によっては借家人への立退料などが含まれます。
ただし、建物の取得費用からは減価償却費を差し引く必要があります。これを踏まえた上で、譲渡所得は以下の式で算出されます。
| 譲渡所得 ＝ 譲渡価格 － 取得費用（土地価格＋建物価格－減価償却費） － 譲渡費用 |
なお、取得費用が不明な場合や実際の取得費用が少ない場合は、譲渡価格の5％を概算取得費として計上することが認められています。
減価償却とは、建物などの資産が長期にわたって使用されることを前提に、その価値を耐用年数に基づいて毎年少しずつ減少させる会計処理です。耐用年数は国税庁が定めた法定耐用年数に基づき、建物の構造や用途によって異なります。
減価償却費は、一般的に「定額法」を使用して計算します。定額法では、建物の取得価額を耐用年数で割り、毎年一定額を償却します。例えば、木造住宅であれば耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造の場合は47年です。
計算式は以下の通りです
| 減価償却費 ＝ 取得価額 × 定額法償却率 × 償却期間 |
国税庁の公式サイトには、主な減価償却資産の耐用年数や償却率が掲載されていますので、そちらを参照して具体的な計算を行うとよいでしょう。
居住用の不動産売買に消費税はかかりませんが、投資用マンションなど事業用である場合は本来消費者の代わりに納税が必要です。
ただし一定の要件を満たすことで免税事業者となり、消費税の申告や納付を免除される制度があります。
詳しくは以下のコラムでご紹介していますので、参考にしてみてください。
▶コラム｜マンション売却に消費税はかかる？ワンルーム投資で課税される場合や納税義務について解説
投資用マンションを売却する際には、税金以外にも様々な費用が発生します。
その中でも特に重要なものが、仲介手数料と抵当権抹消登記費用です。これらの費用について事前に理解しておくことで、売却後に手元に残る金額を正確に把握することができます。
マンションを売却する際、不動産会社を通じて取引を行う場合には、通常仲介手数料が発生します。
仲介手数料は法律で定められた上限があり、一般的には「売買代金×3%+6万円」で計算されます。
さらに、この手数料には消費税が加算されますので、最終的な手数料は「（売買代金×3％+6万円）×1.1」となります。
ただし、仲介手数料は不動産会社の仲介によって取引が成立した場合にのみ発生します。もし、不動産会社が直接物件を買い取る場合には、仲介手数料は発生しません。
不動産を購入する際にローンを利用した場合、通常、金融機関によって抵当権が設定されます。
この抵当権は、ローンを完済しても自動的には解除されず、抹消登記が必要となります。
抵当権抹消登記の手続きには、登録免許税として不動産1件につき1,000円が必要です。さらに、司法書士に手続きを依頼する場合、報酬として1〜3万円がかかるのが一般的です。
また、抹消登記の手続きには、登記原因証明情報や金融機関からの委任状などの書類が必要です。
これらの書類はローン完済時に金融機関から提供されるため、早めに手続きを進めることが推奨されます。専門知識を要するため、手続きは司法書士に依頼するのが安心です。
投資用マンションの売却は、地域特有の市場動向や税制を理解し、適切なタイミングで進めることが成功のカギとなります。
特に、大阪のような競争の激しいエリアでは、複数の不動産会社に査定を依頼し、市場動向を把握することが重要です。
また、ローン残債や売却時にかかる費用をしっかりと確認し、計画的に進めることが求められます。
この記事で紹介した手順やコツを参考に、信頼できる専門家と連携しながら、スムーズかつ有利な条件での売却を目指しましょう。これらの知識を活用することで、資産を最大限に活かした売却が実現できるはずです。
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