ワンルームマンション投資は、安定的な収入を得るための魅力的な選択肢の一つです。
しかし、賃貸契約の形態や条件は、賃貸経営する上で大きな影響を与える要素です。
賃貸契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」という2種類があります。
多くの賃貸で使われているのは「普通借家契約」ですが、「定期借家契約」にはどのような特徴があるのかご存知でしょうか？
今回のコラムでは「定期借家」に注目し、マンション投資オーナーにとってどのようなメリットをもたらすのか、そして注意すべきポイントについて探ってみたいと思います。
定期借家契約とは、家を借りるときに決める契約の一つです。
オーナー（家を貸す人）と借り手（家を借りる人）が一定の期間を決めて契約します。その期間が終わると、契約は自動的に終了する仕組みです。
例えば、1年間や2年間など、決まった期間で物件を貸すことができます。その期間中は、入居者が家賃を支払って家を利用することができます。期間終了後、再契約するかどうかは、家主と借り手で話し合って決めます。
賃貸契約には「定期借家」の他に、「普通借家」があり、日本ではほとんどの賃貸物件が「普通借家」で契約されています。
ここでは一般的な「普通借家契約」との違いについてみていきましょう。
「普通借家契約」では、契約期間満了後に借り手が希望すれば契約は更新されることになっています。オーナーの意思のみでは終了させることができません。
一方「定期借家契約」では、期間が満了すればそこで確実に契約が終了します。
ただし、オーナーと借り手の双方の同意があれば、再契約を交わすことは可能です。
また普通借家の契約期間は1年以上と定められていますが、定期借家契約では1年未満の短期契約も可能です。
普通借家では、口頭での契約も法律上可能となっていますが、定期借家契約を結ぶ際は必ず書面での契約が必要です。
また、定期借家により契約更新がなく、期間満了後は賃貸借が終了することについて記載した書面も作成し、借り手に説明することが義務付けられています。
定期借家契約では、契約期間が終了する１年〜６ヶ月前までの間に「もうすぐ契約が終了します」ということ借り手に通知しなければいけないことになっています。
“第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。（借地借家法第三十八条）”
出典：e-GOV法令検索
仮に通知をしていなかったとしても、借り手が合意すれば賃貸借契約はその期間で終了します。
ただし確実に明け渡してほしい場合は、定められた期間までに通知を行わなければオーナーから退去を要求できなくなるため要注意です。
賃貸借契約では借地借家法をもとにさまざまなルールが定められています。
しかしこの法律は「借り手側を守る」ことを目的とされた内容が多いため、オーナーにとっては不利になる場面もたくさんありました。
そこで、導入されたのが定期借家制度です。
ここではオーナーにとってどのようなメリットが生まれたのかをご紹介します。
定期借家のメリットは、契約期間が満了すれば、入居者に退去してもらうか再契約を行うかを、オーナーが自由に決めることができるという点です。
普通借家契約だと、騒音などのトラブルや家賃滞納があった場合でも、オーナーの意思で退去してもらうことは簡単ではありません。契約更新を拒絶するには、法律に則った「正当事由」が求められるからです。
正当事由があり、貸主と借主との間で信頼関係が破綻しているとみなされれば、契約の法定解除が認められる場合がありますが、それまでにも多大な労力を要します。
定期借家契約だと期間が終われば入居できなくなることから、入居者との間で退去の和解を得やすくなります。
このことから、リスク軽減のために定期借家契約を検討してみるのもおすすめです。
契約期間の定めがある定期借家契約では、オーナーが自由に運用計画を立てやすいというメリットがあります。
例えば「1年後に家族や身内で使用したい」、「数ヶ月後にリフォームを予定している」などの事情があっても、普通借家契約だとオーナー側からの希望で入居者を退去させることができません。
一定期間のみ賃貸したい事情がある場合は、定期借家契約をうまく利用してみましょう。
また、定期借家であれば契約期間を1年未満に設定することも可能です。
家賃の値上げをしたいと思った時、借地借家法に基づき入居者に提案する必要があります。
法的に妥当と認められる場合であっても、入居者から拒否されてしまった場合は調停や裁判に持ち込むことになり、それに伴う費用もかかります。
定期借家契約であれば、お互いに新たに条件を合意した上での再契約となるため、オーナーと借主が対等な立場で交渉することが可能です。
家賃増減に関するトラブルを避けるためには有効な手段となるでしょう。
定期借家契約は、これまでご説明したとおりオーナーにとってメリットの多い契約方法です。
デメリットとしては、借主にとっては退去期限が決まっている物件となるため、入居者がなかなか見つかりにくい場合があります。
それにより、定期借家にするために、相場より賃料をやや低く設定している物件も多いようです。
長く入居してもらいたい場合は、普通借家契約を選択した方が多く家賃収入を得られるでしょう。
普通借家契約では、入居者が希望すればそのまま自動更新となりますが、定期借家契約は再契約となります。
つまり、最初の契約と同じように、不動産会社に契約書類を作成してもらい、契約の手続きを行わなくてはいけません。
入居者との書類のやり取りや、条件についての説明など、再契約のたびに手間がかかることに注意が必要です。
ここでは定期借家契約を結んだ場合に注意点について解説します。
これらも理解した上で、どの契約方法が物件に適しているのかを検討してみてください
定期借家契約は、原則オーナー側から中途解約をすることができません。
双方が合意することで契約解除することはできますが、入居者が拒絶する場合は、明け渡してもらうためには立退料などが必要になります。
なお、入居者側からも原則中途解約はできません。
ただし、転勤や家族の介護などのやむを得ない事情がある場合には解約が可能です。
その場合は、入居者からの申し入れから１ヶ月後に契約が終了することになります。
定期借家での契約期間が1年を超える場合には、契約が終了する６ヶ月前〜1年前にオーナーから借主へ契約期間満了の通知をすることが必要です。
もし通知を忘れてしまった場合、入居者が合意すれば問題ないですが、オーナーから契約終了を主張することはできません。
その場合、通知をした時点から６ヶ月後に契約終了となります。
定期借家契約が、普通借家契約と異なる点は以下のとおりです。
引用：国土交通省HP
今回のコラムでは、定期借家契約のメリットや注意点についてご説明しました。
もし物件の状況に適していると感じたら、導入することも検討してみてはいかがでしょうか。
もし、契約方法や内容に不明な点があれば、賃貸に詳しい不動産会社や不動産の専門家に相談してみてくださいね。
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