「投資目的で購入したマンションに、自分で住んでもいいのだろうか？」
空室が続いたり、ライフスタイルが変わったとき、そんな疑問を持つオーナーは少なくありません。
結論から言うと、投資用マンションに自分で住むことは可能です。ただし、利用しているローンの種類によっては契約違反になる場合があるため注意が必要です。
本記事では、「自己居住」「ローン」「空室」「オーナーチェンジ」といったテーマを中心に、投資用マンションを自分で住む場合の注意点と活用方法を詳しく解説します。
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結論から言うと、投資用マンションに自分で住むことは可能です。
ただし、購入時に利用したローンの種類によっては制限があり、場合によっては契約違反とみなされることもあります。
投資用マンションの多くは、「家賃収入を得ること」を前提に設計・販売されています。
そのため、購入時に利用する「不動産投資ローン」も、第三者への賃貸運用を前提に金融機関が審査・融資を行っています。
このローン契約では、物件の用途が「賃貸経営（事業用）」として定められており、オーナー自身が居住することは原則として認められていない可能性があります。
もし、金融機関の承諾を得ずに黙って自分で住んでしまうと、契約違反とみなされるおそれがあります。
その結果、金融機関から「ローンの一括返済」や「契約解除」を求められるリスクも考えられるため要注意です。
特に融資時に「収益物件」として審査を受けている場合、返済原資が「家賃収入」であることを前提に金利や限度額が設定されているため、居住によってその前提が崩れることになるのです。
一方、住宅ローンは「自分が住むこと」を前提に組まれており、給与収入など安定した個人所得を返済原資とします。
つまり、同じ「マンション購入」でも、投資用と自己居住用では金融機関の審査基準・金利・税制優遇の扱いがまったく異なるという点を理解しておく必要があります。
投資用マンションであっても、一定の条件を満たせば自分で住むことができます。
ただし、ローンの契約内容や金融機関の判断によって可否が分かれるため、事前の確認が欠かせません。
全額自己資金で購入した場合は、金融機関とのローン契約が存在しないため、居住の自由度が最も高くなります。
購入したマンションを自分で使うか、賃貸に出すかはすべて所有者の判断で決めることができ、用途変更の制約もありません。
また、不動産投資ローンを完済した後も同様です。
ローン契約が終了しているため、金融機関の同意を得る必要はなく、自己判断で居住用に転用できます。
ローン返済中であっても、金融機関に相談して「用途変更（投資→居住）」の承諾を得られれば、自分で住むことが認められるケースもあります。
ただし、金融機関によって対応方針が異なり、全てのケースで承諾が得られるわけではありません。
承諾を得る際には、以下のような書類や理由の提示を求められることがあります。
・転勤、家族の事情、介護などのやむを得ない理由
・現在の収入や返済計画を示す資料
・居住予定日や入居開始時期を明確にした計画
これらをもとに金融機関が判断し、承諾が得られれば、正式に自己居住へ転用することが可能です。
無断で用途を変更すると契約違反とみなされ、一括返済や信用情報への登録（いわゆるブラックリスト）につながるおそれもあります。
少し手間はかかりますが、必ず事前に相談し、書面で承諾を得ておくことが大切です。
もう一つの方法として、投資ローンから住宅ローンへ借り換えるケースがあります。
ただし、この場合は審査が厳しく、契約条件や物件の用途によっては借り換えが認められないこともあります。
金利や返済計画、税制上のメリットなども変わるため、慎重に検討する必要があります。
いずれの場合も、黙って用途を変えるのではなく、必ず金融機関に相談し、正式な手続きを踏むことが大切です。
信頼関係を保ちながら適切に対応することで、後のトラブルを防ぐことができます。
投資用マンションを「自分で住む」場合、まず押さえておきたいのがローンの種類の違いです。
住宅ローンと不動産投資ローンでは、審査の基準・金利・契約条件が大きく異なります。
目的が異なるため、どちらを利用するかによって返済計画や税制上の扱いも変わってきます。
| 比較項目 | 住宅ローン | 不動産投資ローン |
|---|---|---|
| 借入目的 | 自己居住 | 賃貸運用 |
| 返済原資 | 給与収入など | 家賃収入 |
| 金利 | 低い（約1％前後） | 高い（約2〜4％） |
| 借入可能額 | 年収などから算出 | 物件収益性で算出 |
| 融資対象 | 個人 | 個人・法人 |
| 控除・優遇 | 住宅ローン控除あり | 控除なし |
自分が住むことを目的として、金融機関から借りるローンです。
返済原資は主に給与収入などの個人所得であり、低金利で長期返済ができるのが特徴です。
また、税制優遇として「住宅ローン控除」や「登録免許税・不動産取得税の軽減措置」が受けられる点もメリットです。
ただし、このローンを利用して購入した物件を第三者へ賃貸すると、契約違反となる場合があります。
転勤など正当な理由がある場合を除き、金融機関の承諾を得ずに貸し出すことは避けるようにしましょう。
投資目的でマンションやアパートなどを購入し、家賃収入を得ることを前提にしたローンです。
返済原資は入居者からの家賃であり、住宅ローンよりも金利が高く設定されています。
また、法人や個人事業主でも利用できる一方で、住宅ローン控除などの税制優遇は適用されません。
不動産投資ローンは「事業としての運用」を前提にした融資であるため、自分で住むことは契約上認められていません。
自己居住を希望する場合は、事前に金融機関へ用途変更の相談を行うことが必要です。
自己居住を前提に投資用マンションを購入することには、意外なメリットがあります。
ワンルームや1Kなどコンパクトな間取りが多く、立地重視の物件が中心となるため、生活の利便性を優先したい人にとっては魅力的な選択肢です。
ここでは、自己居住として購入する主なメリットを具体的に見ていきましょう。
「オーナーチェンジ物件（入居中の投資用マンション）」を購入し、入居者の退去後に自分で住むケースでは、市場価格よりも安く購入できることがあります。
入居中で室内の内見ができないため、実需層（自宅購入希望者）には敬遠されやすく、その分価格が抑えられているのです。
そのため、「価格を重視して都心に住みたい」と考える人にとっては、オーナーチェンジ物件は狙い目となる場合があります。
条件をよく見極めれば、手頃な価格で好立地のマンションを手に入れるチャンスになります。
投資用マンションは、賃貸需要が高い駅近や都心エリアに建設されていることが多く、通勤・通学の利便性が高いのが特徴です。
日常の移動時間を短縮できるうえ、近隣に商業施設や飲食店がそろっている場合も多く、都市生活を快適に過ごせます。
「職場や学校へのアクセスを重視したい」「車を持たずに暮らしたい」といった人にとって、投資用マンションの立地条件は大きな魅力になります。
投資用マンションは、自分が住んだあとに再び賃貸に出したり、売却したりといった柔軟な活用ができます。
たとえば「数年間だけ住んで、その後は売却または賃貸に出す」といったライフプランにも対応できるのが特徴です。
このように、住まいとしての利便性と将来的な資産価値の両方を持ち合わせている点は、投資用マンションならではの強みといえます。
ライフスタイルの変化に合わせて、居住・賃貸・売却の選択肢を自由に持てるのは大きなメリットです。
▶投資用マンションの出口戦略とは？ワンルーム売却で後悔しないための基礎知識
ワンルームや1Kタイプの投資用マンションは、専有面積がコンパクトであるため価格も抑えられています。
そのため、初めての持ち家として購入する場合にも無理のない価格帯で検討できます。
「都心に住みたいが、新築マンションは高すぎる」という人にとって、投資用マンションは現実的な選択肢です。
築年数や管理状態を見極めれば、コストを抑えながらも快適な住まいを確保することができます。
次の章では、自己居住用として購入する場合のデメリットや注意点を紹介します。
投資用マンションを自分で住むために購入する場合、いくつか注意しておくべきポイントがあります。
ローンの種類や税制優遇の有無、物件の居住性、そして将来の資産価値など、事前に把握しておくことで後悔を防ぐことができます。
投資ローンは、あくまで賃貸運用を目的とした融資であり、居住を前提としていません。
そのため、投資ローンを利用した物件に自分で住むと、契約違反とみなされるケースがあります。
自己居住を目的とする場合は、住宅ローンを利用することが原則です。
もし誤って投資ローンを使って居住してしまうと、金融機関との契約違反として取り扱われ、一括返済を求められる可能性もあります。
居住を検討する際は、必ず金融機関に用途変更の可否を確認しておきましょう。
投資用ローンやオーナーチェンジ物件を購入した場合は、住宅ローン控除や固定資産税の軽減特例などの税制優遇が適用されないケースがあります。
これらの制度は、国が「マイホーム取得を支援する」目的で設けているもので、自己居住を前提とした住宅にしか適用されません。
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、居住開始後に年末時点で住宅ローン残高がある場合、その一部を所得税や住民税から差し引く制度です。
控除を受けるためには、次のような条件を満たす必要があります。
・自分が居住するための住宅であること
・取得日から6か月以内に入居していること
・床面積が40平方メートル（令和4年度以降）以上であること
・ローンの返済期間が10年以上であること
このため、投資用ローンで購入した物件や、オーナーチェンジ物件（入居中の物件）のように、すぐに自分で住むことができないケースでは、住宅ローン控除の対象外になります。
たとえ将来的に自分が住む予定であっても、「入居していない期間がある」「最初から賃貸運用している」などの理由で控除が認められない場合があります。
さらに、固定資産税や不動産取得税の軽減特例も「居住用であること」が条件です。
投資用物件や賃貸中のマンションでは、課税標準の軽減が受けられず、税負担が増える点にも注意が必要です。
特にオーナーチェンジ物件を住宅ローンで購入しようとする場合、金融機関から「入居予定日が確定していない」「現入居者の退去が未定」と判断されると、住宅ローン自体が認められないケースもあります。
控除を受けるためには、「いつ退去し、いつ入居できるのか」を明確にし、契約書や引渡し時期を住宅ローン控除の条件に合わせて調整しておくことが大切です。
税金面のメリットを重視する場合は、購入のタイミング・入居時期・ローンの種類を一体的に検討し、必要に応じて税理士や不動産会社へ相談するのがおすすめです。
投資用マンションは、入居者を確保しやすいように設計されており、収益性を重視しています。
そのため、実際に住む際には以下のような点で不便を感じることがあります。
・収納が少ない
・遮音性が低い
・共用施設が簡素
これらの特徴から、実需向けの分譲マンションに比べると居住性はやや劣る傾向があります。
立地や利便性は優れていても、長期的な住みやすさを求める場合は注意が必要です。
ワンルームタイプなどの投資用マンションは、主に「利回り（＝家賃収入に対する投資効率）」で価格が決まります。
そのため、自分で住んだからといって資産価値が上がるわけではありません。
どんなにリフォームをして室内をきれいにしても、収益性が変わらなければ市場価格は大きく上がらないのが実情です。
また、投資用マンションの買い手の多くは「実需（自分で住む人）」ではなく「投資家」です。
投資家が重視するのは、立地・賃料・利回り・管理状態といった数字やデータであり、「住み心地」や「内装デザイン」などの主観的な要素は評価に反映されにくい傾向があります。
したがって、自己居住として満足度の高い物件であっても、売却時に高値で売れるとは限りません。
住環境としての快適さと、資産価値の上昇は必ずしも一致しないという点を理解しておく必要があります。
もし将来的な売却を前提にするなら、「賃貸需要が継続する立地であるか」「相場家賃を維持できるか」「管理体制がしっかりしているか」といった、収益性を長期的に維持できる条件を重視することが重要です。
つまり、売却価格を上げるよりも、「価値を落とさない物件選び」を意識することが、投資用マンション運用の成功につながります。
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「まずは価格を知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。
投資用マンションを購入する際は、将来的に自分が住む可能性だけでなく、売却するタイミングを想定しておくことが重要です。
どんなに良い立地でも、将来売りにくい物件を選んでしまうと、出口戦略に大きな影響が出ます。
購入時点から「売却しやすい条件」を意識することで、資産価値を長期的に維持することができます。
ここでは、将来的な売却を見据えて選びたい物件の5つのポイントを詳しく解説します。
将来の売却を考えるうえで、立地は最も大きな要素です。
駅から徒歩10分以内、できれば複数路線が利用できるエリアは、通勤・通学の利便性が高く、買い手や借り手がつきやすい条件です。
また、駅からの距離は資産価値に直結します。
徒歩10分を超えると価格下落のスピードが早くなる傾向があり、売却時の査定額にも大きく影響します。
「再開発エリア」や「新駅開業予定地」など、将来的に需要が高まる場所を選ぶと、値下がりリスクを抑えられます。
コンパクトタイプでも、20㎡を超える広さがあれば生活動線が確保され、入居者層の幅が広がります。
一般的に20㎡未満の物件は、賃貸市場では人気があっても売却市場では買い手が限られがちです。
将来的に売却しやすくするためには、「単身者が快適に暮らせる最低限の広さ」を備えた物件を選ぶのがポイントです。
また、バス・トイレ別、独立洗面台、室内洗濯機置き場など、生活に必要な設備が整っていることも重要です。
これらは築年数を経ても需要が落ちにくく、リフォームコストを抑えやすいという利点もあります。
マンションは、管理の良し悪しが資産価値に大きく影響します。
エントランスや廊下が清潔に保たれているか、ゴミ置き場が整っているかといった日常的な管理の質が、買い手の印象を左右します。
特に確認しておきたいのは「修繕積立金」と「長期修繕計画書」。
積立金が適正に設定されていれば、将来の大規模修繕に備えることができ、建物の状態が安定します。
逆に、積立金が不十分なマンションは、売却時に「将来的に修繕リスクが高い」と判断され、価格交渉の要因になりやすい点に注意が必要です。
生活環境が整っているエリアの物件は、居住者満足度が高く、売却時の評価にもつながります。
特に、徒歩圏内にスーパー、コンビニ、病院、飲食店、公園などがあると、幅広い年齢層から支持されやすい傾向があります。
将来的に自分で住む可能性がある場合でも、日常生活に不便のない立地を選ぶことは重要です。
生活インフラが充実しているエリアは賃貸需要も底堅く、売却時にも「住みやすい物件」として選ばれやすくなります。
将来、入居中のまま売却する「オーナーチェンジ取引」を想定しておくことも、投資戦略として有効です。
賃貸需要が高いエリアの物件は、家賃収入を見込めるため、投資家への売却がスムーズに進む傾向があります。
特に、都心部や大学・オフィスエリアの近くは、入居者の入れ替わりが少なく、安定した運用が可能です。
オーナーチェンジ物件として売却する際には、管理状況・家賃設定・入居期間などのデータが評価されるため、日頃から管理を丁寧に行うことが将来の売却価格を左右します。
このように、立地・広さ・管理・環境・賃貸需要の5つを意識して物件を選べば、住んでも貸しても、そして売っても価値を維持しやすいマンションを手に入れることができます。
購入段階で出口戦略を描いておくことが、安定した資産形成の第一歩です。
投資用マンションに自分で住むことは可能ですが、利用しているローンの契約内容や税制上の扱いには十分な注意が必要です。
不動産投資ローンで購入した物件を無断で自己居住に転用すると、契約違反にあたる場合があり、金融機関から一括返済を求められるリスクもあります。
一方で、オーナーチェンジ物件をうまく活用すれば、都心の好立地マンションを割安で購入できるチャンスもあります。
入居者の退去後に自己居住に切り替えることで、居住と資産運用の両立が可能になります。
＼オークション査定で投資用マンションをかしこく売却／
営業電話に悩まされず、スピーディーに売却を進められます。
「損をせずに手放したい」「売却がなかなか進まない」
そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。
