不動産投資で節税・売却益を最大化する方法とは

不動産投資を始めると、「減価償却」という言葉をよく耳にします。
しかし、実際にどのように計算され、どんな場面で税金に影響するのか、正確に理解している方は意外と少ないかもしれません。

減価償却は、投資用マンション経営における節税の仕組みであり、同時に売却時の税金（譲渡所得）にも関わる非常に重要な要素です。
仕組みを正しく理解すれば、確定申告で税金を最小限に抑えながら、手元に残るお金（キャッシュフロー）を最大化することができます。

また、建物の構造や築年数によって、減価償却できる金額や期間が大きく変わる点も見逃せません。
新築・中古、RC造・木造といった条件の違いが、節税効果にどう影響するのかを理解しておくことは、投資判断において非常に重要です。

＜この記事で分かること＞

・減価償却の基本的な仕組み
・減価償却が節税につながる理由
・法定耐用年数と償却率の関係
・減価償却費の計算方法
・売却時に減価償却費がどう影響するのか
・減価償却費を大きくしすぎることのリスクと注意点

この記事では、専門用語をできるだけ避けながら、
「なぜ減価償却で節税できるのか」「計算の仕組み」「確定申告でどう扱うのか」さらに「売却時の注意点」まで、具体例を交えて分かりやすく解説します。ぜひ最後までご覧ください。

減価償却とは？不動産投資における基本を理解する

減価償却とは、建物や設備などの「時間の経過によって価値が減っていく資産」について、その減少分を毎年の経費として計上する仕組みのことです。

たとえば投資用マンションを購入した場合、建物部分は年数とともに老朽化していきます。
この価値の減少分を、耐用年数に応じて少しずつ経費にすることで、税務上の利益をより正確に反映できるようになります。

不動産のうち、減価償却が適用されるのは「建物部分のみ」です。土地は時間が経過しても劣化しないとみなされるため、減価償却の対象外です。
つまり、同じマンションでも建物部分だけが経費計上の対象になる点を理解しておく必要があります。

ワンルームマンション投資では、建物価格の割合を正確に把握し、耐用年数に基づいて減価償却を行うことが重要です。

減価償却の考え方は、税法上の原則「固定資産の価値は時間とともに減少する」という理論に基づいています。
実際の老朽化に加えて、税務上も資産価値を年数に応じて少しずつ費用として配分する仕組みと考えるとわかりやすいでしょう。

不動産投資で減価償却は節税になる？

減価償却が「節税」と言われる理由は、税金の計算構造にあります。
税金は基本的に「所得（＝収入 − 経費）」に対して課されるため、経費を増やすほど課税される所得が減り、結果として税金も少なくなる仕組みです。

減価償却は、実際にお金が出ていなくても帳簿上で経費にできる特別な費用です。
この「支出を伴わない経費」であることが、最大の節税効果を生むポイントです。

たとえば、家賃収入が年間200万円、管理費や修繕費などの実支出が80万円ある場合を考えます。
建物価格が2,000万円のRC造マンションを所有し、毎年40万円を減価償却費として計上できるとします。

減価償却なし
200万円 − 80万円 ＝ 120万円（課税対象）

減価償却あり
200万円 − 80万円 − 40万円 ＝ 80万円（課税対象）

課税対象の所得が120万円から80万円に減るため、所得税・住民税の負担も軽くなります。
しかも減価償却は現金を使わない経費なので、手元の資金は減らずに節税できるのです。

このように、減価償却は「帳簿上の利益を減らして税金を下げる」働きを持ち、キャッシュフローの改善にもつながります。

｜減価償却による節税のタイミング

上記のように、減価償却の節税効果は、不動産を保有している期間に発生します。
毎年の確定申告で家賃収入から経費を差し引く際に、減価償却費を加えることで所得税と住民税が軽減されるのです。

ただし注意点として、減価償却は“永続的な節税”ではなく“課税の繰り延べ”に近い性質を持ちます。
なぜなら、将来物件を売却する際に、これまで積み上げた減価償却費が「譲渡所得」の計算に影響するからです。

それでも、保有期間中に税負担を抑え、手元資金を確保できるメリットは非常に大きく、
その資金を再投資や繰上返済に充てることで、結果的に資産形成のスピードを上げることができます。

減価償却費の計算方法と考え方

減価償却を正しく理解するうえで欠かせないのが、具体的な「計算方法」と「考え方」です。
どのくらいの金額を、どれだけの期間にわたって経費として計上できるのか、この部分を誤解していると、思わぬ税金の差が生まれてしまいます。

建物の構造（RC造・木造など）や築年数によって、減価償却できる金額と期間は大きく変わります。
また、税法上のルールである「償却率」「耐用年数」といった要素も、計算結果を左右します。

ここでは、減価償却費を算出する基本の式から、構造別の償却率、そして中古マンションの残存耐用年数の考え方までを、具体例を交えてわかりやすく解説します。

｜減価償却費を算出する基本の計算式

減価償却費とは、建物や設備などの資産を「時間の経過とともに価値が減っていく」とみなし、毎年少しずつ経費として計上するための金額です。

出典：国税庁「定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)」

｜償却率と耐用年数の関係

償却率は建物の構造によって異なります。耐用年数が長いほど償却率は小さくなり、1年あたりの経費は少なくなります。

出典：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし（耐用年数表）」より

｜減価償却の「償却率」とは

償却率とは、建物価格（または取得価額）に対して、1年間にどれくらいの金額を減価償却できるかを示す割合のことです。
つまり「毎年どのくらい経費として落とせるか」を決める係数です。

たとえば、建物価格が2,000万円で、償却率が0.020なら、
2,000万円 × 0.020 ＝ 40万円／年 が経費になります。

｜償却率はどうやって決まる？

償却率は、国税庁が定めている「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって決まっています。
その中で、資産の種類（建物・機械・車など）と構造（RC造・木造など）ごとに「法定耐用年数」が定められており、この耐用年数から償却率を算出します。

償却率は、法定耐用年数の「逆数（1÷耐用年数）」をベースにしており、
「定額法」と「定率法」で計算方法が異なります。

不動産（建物）は原則として定額法なので、償却率はほぼ固定値です。

中古マンションの減価償却費の計算方法

中古物件はすでに使用年数が経過しているため、「法定耐用年数」ではなく「残存耐用年数」で計算します。

出典：国税庁「中古資産の耐用年数」

たとえばRC造（47年）の築15年マンションを購入した場合、
残存耐用年数 ＝（47 − 15）＋（15 × 0.2）＝ 32 ＋ 3 ＝ 35年

建物価格が2,000万円の場合
2,000万円 ×（1 ÷ 35）＝ 約57万円／年 が経費になります。

中古マンションは耐用年数が短いため、1年あたりの減価償却額が大きくなり、節税効果が高くなります。
ただし、築年数が古くなるほど修繕リスクも上がるため、節税効果だけで判断せず、運用コストや資産価値のバランスも考慮しましょう。クも高まるため、節税効果だけで判断するのは避けましょう。

売却時に減価償却費はどう関係する？

マンションなどの不動産を売却するとき、減価償却費は「譲渡所得（売却益）」の計算に直接関わります。
これは、これまで毎年経費として計上してきた減価償却費が、売却時の「取得費」から差し引かれるためです。

譲渡所得の基本的な計算式は次のとおりです。

ここでいう「取得費」は、購入時の建物価格からこれまでに償却した金額（＝減価償却費の累計額）を引いた後の金額、いわゆる「簿価」で計算します。
つまり、減価償却を行うほど帳簿上の建物価値は下がり、結果として売却時の譲渡益（売却益）が大きく見えるということです。

たとえば、建物価格2,000万円のRC造マンションを所有し、毎年40万円ずつ10年間減価償却していた場合、累計の償却額は400万円となります。
そのため、建物の帳簿価額（簿価）は 2,000万円 − 400万円 ＝ 1,600万円 になります。

この状態で建物と土地を合わせて2,400万円で売却すると、譲渡所得の計算では建物部分の取得費が小さくなっているため、売却益が大きくなり、結果的に課税される所得が増える仕組みです。

つまり、減価償却を多く計上すればするほど、保有中は節税できる一方で、売却時の課税額が増えるという関係になります。

ただし、これは「損をする」という意味ではありません。
減価償却によって税金の支払い時期を後ろにずらし、その間の資金を運用や繰上返済などに活用できるという点で、トータルでは有利に働くケースが多いです。
このように、減価償却は「税金を減らす仕組み」というより、「税金の支払いをコントロールする仕組み」と考えると分かりやすいでしょう。

売却時には、保有期間（5年以下か5年超か）によって税率も変わります。
短期譲渡所得は約39％、長期譲渡所得は約20％の税率が適用されるため、減価償却の累計額が多い場合は特に、売却時期の見極めも重要になります。

つまり、減価償却費は大きいほど良いわけではない？

一見すると
「減価償却をすると、売却時に税金が増えるなら意味がないのでは？」
と思うかもしれません。

たしかに減価償却は、保有期間中に節税効果をもたらす一方で、売却時には「譲渡所得を増やす要因」となります。
ただし、これは単純な損得の問題ではなく、税金を「いつ支払うか」というタイミングの違いにすぎません。

保有中に税負担を抑えられれば、その分、手元資金を再投資や繰上返済などに回すことができます。
長期的に見れば、資金効率を高めて資産形成を加速させることにつながるのです。

つまり、減価償却は「課税の繰り延べによる資金戦略」として活用するのが正しい考え方です。

一方で、節税目的で「建物割合を大きく設定して減価償却額を増やす」ような手法は、慎重に判断する必要があります。

・減価償却を多く計上すると、売却時の譲渡所得が増える
・建物割合を不自然に高く設定すると、税務署から否認される可能性がある
・帳簿上の資産価値が早く減少するため、融資審査で不利になることもある

このように、減価償却は「多ければ良い」というものではありません。
保有中の節税効果と、売却時の税負担のバランスを見ながら、長期的な資金計画の中で適正に設定することが大切です。

投資用マンション売却時の注意点と戦略

投資用マンションを売却する際は、ただ「高く売る」だけでなく、税金の仕組みと減価償却の影響を理解しておくことが非常に重要です。

特に、保有期間の長さやこれまで計上してきた減価償却費は、売却時の税負担に大きく関わります。
事前に出口戦略を立てておくことで、想定外の課税を避け、手取りを最大化することができます。

ここでは、売却前に必ず確認しておきたい3つのポイントを紹介します。

① 購入してからの所有期間に注意
不動産の売却益にかかる税金（譲渡所得税）は、保有期間によって税率が変わります。
購入から5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は約39％と高めです。
一方で、5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は約20％に軽減されます。
減価償却による影響を受ける譲渡所得が大きいほど、この税率差が大きなポイントになります。

② 減価償却累計額を正確に把握する
売却時の譲渡所得を計算する際には、これまでの減価償却費の累計額を正確に把握しておく必要があります。
税理士に任せきりにせず、毎年の減価償却額を自分でも確認しておくと、売却時にスムーズな対応ができます。

③ 出口戦略を立てておく
売却益が出る見込みの場合、あらかじめ出口戦略を考えておくことが大切です。
たとえば、別の物件への買い替え特例を活用する、法人化によって税率をコントロールするなど、節税の選択肢を広げることができます。
事前にシミュレーションしておけば、税金を抑えつつ、資産を次のステップに有効活用することが可能です。

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まとめ｜減価償却を理解すれば不動産投資が変わる

減価償却は、不動産投資の「節税」と「資金戦略」の中心にある考え方です。
保有中は税負担を軽くし、キャッシュフローを改善します。
売却時には課税額に影響しますが、それは「損」ではなく「タイミングの違い」に過ぎません。

減価償却を正しく理解すれば、毎年の確定申告だけでなく、
将来の出口戦略や資産拡大の計画にも一貫性を持たせることができます。

節税効果に偏らず、キャッシュフロー・売却計画・耐用年数のバランスを見ながら、
長期的に安定したマンション経営を目指しましょう。