投資用マンションを売却する際には、想像以上にさまざまな費用がかかります。
仲介手数料や登記費用、税金などを事前に把握していないと、手元に残る金額（＝手取り額）が大きく変わってしまうこともあります。

この記事では、投資用マンションの売却時に発生する主な費用をわかりやすく整理し、どんなタイミングで・誰に支払うのかを具体的にまとめました。

費用の仕組みを理解しておくことで、余計な支出を防ぎ、スムーズな売却戦略を立てることが可能になります。
売却を考えるオーナー様にとって、役に立つ内容の記事になっていますので、ぜひ参考にしてみてください。

投資用マンション売却にかかる主な費用一覧

投資用マンションの売却では、思いがけない費用が発生することがあります。
まずは全体像をつかみ、どの費用がいつ・誰に支払うものなのかを整理しておきましょう。

■代表的な売却費用

投資用マンションを売却する際には、仲介手数料をはじめ、登記費用や税金など、さまざまなコストが発生します。
事前に知っておくことで、予算の見通しを立てやすくなり、スムーズな資金計画につながります。

■売却費用の目安一覧表

それぞれの費用は発生するタイミングや支払先が異なるため、全体を把握しておくことが大切です。
ここでは、売却時に特に注意しておきたい主要な費用項目を一覧で確認しておきましょう。

※上記は一般的な目安であり、物件や契約条件によって異なります。

1｜マンション売却にかかる仲介手数料の仕組みと上限

仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬です。売買契約が成立してはじめて発生し、上限額は法律で定められています。上限を理解し、支払いのタイミングや割引の可否を把握しておくと、無駄なコストを防げます。

■仲介手数料の計算式（上限）

一般的な上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額です。
たとえば売却価格が3,000万円なら、3,000万円×3％＝90万円、そこに6万円を足して96万円、これに消費税を加えます。端数処理は会社ごとにルールがあるため、事前に見積書で確認しておくと安心です。

具体例として、2,480万円で成約した場合は、2,480万円×3％＝74.4万円、これに6万円を足して80.4万円、さらに消費税を加えます。
価格交渉で成約額が上下すれば手数料も連動して増減するため、最終の手取り額試算には、最終成約価格ベースで計算し直すことが大切です。

■低廉な空き家等の売買手数料の特例（令和6年7月1日施行）

2024年7月1日施行の改正宅地建物取引業法告示により、「低廉な空き家等」（売買価格が800万円以下の宅地建物）を対象に、媒介に要する費用を考慮した特例が新設されました。

従来の上限式（売買価格×3％＋6万円）では採算が合いにくい低価格帯物件の取扱いを促すため、
「30万円×1.1＝33万円（税込）を上限」として、原則を超える報酬を受領できると定められています。

出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」

この特例は、空き家・空き地の流通を促進する政策の一環であり、媒介契約時に依頼者へ内容を説明し、合意を得ることが必須とされています。

■支払うタイミングは？

支払時期は、多くの会社で引渡決済時に全額支払いが通例です。
支払方法は振込が一般的ですが、領収書の宛名や但し書きは確定申告で必要になるため、名義や物件情報が正確に記載されているか必ず確認します。

手付解除やローン特約不成立などで契約が白紙になった場合、仲介手数料が発生しないのが原則です。広告実費などを請求する特約があるケースもあるため、媒介契約書の費用条項を事前に確認しておくとトラブルを避けられます。

■値引き交渉の可否と注意点

仲介手数料は上限の範囲内なら各社で設定できますが、上限を超える請求や成果のない段階での不当な請求は認められません。複数社に相見積りを取り、サービス内容と合わせて比較することが有効です。

一方で、極端な手数料値下げは販売活動の優先度や広告投入に影響することがあるため、費用だけで選ばず、売却戦略の提案力や担当者の経験も合わせて評価するのが実務的です。

両手仲介（同一会社が売主と買主の双方を仲介する）では、会社が買主側からも手数料を受け取るため、売主側手数料の割引提案が行われることがあります。
両手前提の囲い込みは避けるべきですが、透明性の高い販売計画とレインズ登録・反響共有の運用が担保されるなら、費用面のメリットも検討材料になります。

このように、仲介手数料は「法定上限」と「空き家等の特例」の両方を理解したうえで、媒介契約時に明確化することが重要です。

費用を抑えたい場合は、上限の確認に加えて「無料査定サービス」などを活用すると、手数料削減とスピード売却の両立がしやすくなります。

■媒介契約の種類と費用に与える影響

媒介契約は一般、専任、専属専任の三種類があります。
専任系ではレインズ登録や報告義務が課され、販売管理の密度が上がる一方、他社経由での成約がしづらくなります。
費用そのものの上限はどの形でも同じですが、専任系のほうが販売計画の一貫性が高まり、短期での売却成立によって結果的に総コスト（管理費の持ち出しや価格下落リスク）を抑えられることがあります。

具体例として、空室期間が長引くと管理費・修繕積立金・固定資産税月割などの持ち出しが続きます。
専任で三か月以内成約の確度が高い提案なら、手数料割引の小さな差額より、早期成約による持ち出し削減のほうが利益に効くケースが多いです。

■見積りで必ず確認したいチェックポイント

見積書は、手数料本体、広告費（任意の有料オプションがないか）、写真・間取作成、現地キー管理、レポート頻度などの項目を分けて提示してもらいます。
無料と書いてあっても、成約時にパッケージ費の名目で計上される例があるため、成約時精算の内訳を文字で明記してもらうと安全です。

また、電子契約を使う場合は印紙税が不要になるため、仲介会社が電子締結の準備に対応しているかも重要です。
電子締結の運用コストを理由に別費用が計上されることがあるため、印紙税の削減分と合わせたトータルの収支で判断します。

2｜不動産売却時にかかる税金関係の費用

税金は売却益や契約方式によって金額が変わります。誤解が生じやすいポイントを、発生条件とタイミングで整理します。契約前に概算を押さえておくと、価格交渉や売却時期の戦略が立てやすくなります。

｜印紙税の基礎と電子契約の扱い

紙の売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。相場感として、数千万円規模の売買なら一万円前後が目安です。
契約書を二通作成して当事者が一通ずつ保管する場合、通常は各当事者が自分の保管分に印紙を貼付します。

電子契約を用いると、印紙税が不要となります。売主・買主・仲介会社すべてが電子締結に対応できるか、相手方の社内規程や金融機関の融資手続きで紙面が求められないかを事前確認します。
印紙税が不要でも、システム利用料を誰が負担するかは別途確認しておきましょう。

｜譲渡所得税・住民税の考え方

譲渡所得税は利益が出た場合に課税されます。利益は、売却価格から取得費（購入時の価格や諸費用）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いて計算します。
所有期間が５年を超える長期か、５年以下の短期かで税率区分が変わるため、売却時期のコントロールは重要です。

具体例として、利益が200万円出た長期譲渡のケースでは、概ね二割前後が税額の目安です。
取得費が不明な場合の概算法（売却価格の5％）を使うと税額が不利になりやすいため、当時の売買契約書、領収書、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用などのエビデンスを集め、実額計算を目指すのが実務的です。

｜確定申告の準備と必要書類

売却した翌年に確定申告が必要です。準備書類は、売買契約書、仲介手数料の領収書、登記事項証明書、取得時の契約書・領収書、リフォームの領収書や見積書などです。損失が出た場合でも、他の所得と損益通算できる可能性があるため、結果が赤字でも申告を検討します。

電子申告を使えば添付書類の提出省略や控えの管理がしやすくなります。税理士に依頼する場合は、売却前から相談すると、売り方や時期の調整による税負担の最適化が期待できます。

3｜登記・司法書士関連の費用

売主側で主に発生するのは抵当権抹消登記の費用です。
司法書士の報酬と登録免許税の合計は、マンション一室であればおおむね2～4万円前後が目安です。買主側の所有権移転登記費用は原則として買主負担です。

｜抵当権抹消の実務内容とは？

住宅ローンなどの残債がある場合、決済当日に売却代金から残債を一括で返済し、金融機関から抹消書類を受け取ります。
その後、司法書士が抵当権抹消登記を申請し、手続きが完了すると完了書類が発行される流れです。複数の抵当や根抵当が設定されているときは、通数に応じて登録免許税や報酬額が変動します。

売り出し前の段階で、金融機関に抹消が可能かどうかを確認しておくと安心です。
必要書類や所要日数、当日の資金の流れを整理しておけば、決済が滞るリスクを減らせます。
また、買主の融資実行時間に合わせてスケジュールを調整しておくことも、司法書士・仲介業者との連携を円滑にするポイントです。

｜売主負担になりやすい周辺費用

登記簿の取得費用、印鑑証明書・住民票の発行手数料、郵送費などの実費が発生します。細かい金額でも積み上がるため、経費台帳に記録しておくと確定申告時の資料整理がスムーズです。郵送での書類授受が多い場合は、簡易書留やレターパックの追跡番号を控えておきます。

4｜投資用マンション売却その他の諸費用

売主の負担になりやすい日常費用の清算や、引渡し準備にかかる実費です。見落としがちな項目を事前に洗い出しておくと、手取りのブレを抑えられます。

①管理費・修繕積立金の清算

決済日を基準に日割り・月割りで精算するのが一般的です。月初決済か月末決済かで精算額が大きく変わることがあるため、引渡日のカレンダー調整も収支に影響します。管理組合への連絡、管理会社の引継ぎ書類、届出印の用意などを仲介とチェックリスト化しておくと安心です。

②ハウスクリーニング・軽微な補修

空室で売る場合、また決済までに空室となった場合のハウスクリーニングは数万円が目安です。
大規模なリフォーム不要でも、次の入居者募集が出来るように、一般的な原状回復は必須になります。
入居中売却では、引渡前清掃の範囲を契約書の付帯設備表・物件状況報告書に明記しておきます。

③測量・解体・残置物撤去など

区分所有のマンションでは測量・解体は通常不要ですが、残置物撤去費は発生し得ます。大型家具や家電を残す場合は、残置合意の有無と負担者を特約で明確化します。残置のまま買主が納得するならコスト削減につながりますが、広告反響が落ちる場合は費用対効果を検討します。

5｜ローン残債がある場合の費用と段取り

残債がある場合は、決済と同時に一括返済して抵当権を抹消します。売却代金で足りないときは追加入金が必要で、オーバーローンなら任意売却の検討が必要です。金融機関との事前相談が早いほど選択肢が広がります。

具体例として、売却価格2,500万円、残債2,600万円のケースでは、100万円の不足資金を自己資金で補うか、金融機関と任意売却の枠組みを整えます。任意売却では、価格決定や期間に制約が生じやすく、クレジット履歴への影響もあり得るため、専門家の伴走が重要です。

費用を抑えるための3つのコツ

投資用マンションを売却する際、手元に残る「最終の手取り額」を増やすためには、単に高く売るだけでなく、かかる費用をいかに減らすかが大切です。ここでは、無理なく実践できる3つのポイントを紹介します。

① 仲介手数料を削減する

仲介手数料は売却コストの中でも最も大きな割合を占めます。
通常は「（売却価格×3％＋6万円）＋消費税」が上限ですが、サービスによってはこれを大幅に節約できます。

たとえば、「ReTrue（リトゥルー）」のような「仲介手数料無料サービス」を活用すれば、数十万円単位のコスト削減が可能です。
従来のように複数社とやり取りしたり、営業電話を受ける手間もなく、オンライン上でスムーズに査定から売却まで完結します。

② 税金を事前にシミュレーションする

売却で得た利益には「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。
税金を事前に試算しておくことで、手取り額を正確に把握できるだけでなく、節税対策も立てやすくなります。

まずは、売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡益の概算を出し、利益が出る見込みなら、必要経費をしっかり計上しましょう。
減価償却費やリフォーム費用、仲介手数料などは「譲渡費用」として控除可能です。

また、売却時期を調整して翌年の所得と合算することで、他の所得とのバランスを取り、税負担を軽減できる場合もあります。
確定申告を視野に入れ、早めに税理士へ相談すると安心です。

③ 売却時期を戦略的に選ぶ

不動産の税率は所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。
5年超の「長期譲渡所得」は約20％、5年以下の「短期譲渡所得」は約39％と、倍近い差があります。

たとえば、購入から5年未満の売却を急ぐと税負担が大きくなり、手取り額が減少します。
売却を少し先送りして長期区分に切り替えることで、同じ価格でも税金が大幅に下がる可能性があります。

さらに、年度末（3月）前に売却すると固定資産税の清算や確定申告の準備もスムーズです。
市場の動き・需要期（春・秋）も踏まえて、タイミングを戦略的に決めることが、結果的に「高く・賢く」売るコツです。

◆具体例で見る費用内訳（3,000万円で売却）

想定条件は、取得費の実額資料が揃っており、利益が200万円の長期譲渡、抵当権抹消あり、電子契約を利用するケースです。仲介手数料は上限で試算します。

仲介手数料は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円、これに消費税を加えます。
印紙税は電子契約のため発生なし、紙なら金額に応じて一万円前後が目安です。抵当権抹消はおおむね一万円前後、管理費・修繕積立金の清算は決済日の位置によって数千円〜数万円の幅があります。

譲渡所得税と住民税は、利益200万円の長期区分と仮定し概ね二割前後が目安です。
結果として、成約価格3,000万円に対し、総費用はおよそ百数十万円規模となり、手取り額は成約価格からローン残債、上記費用合計、税額見込みを差し引いた金額になります。実務では、成約直前に最終試算表を更新し、決済当日の資金移動表と突き合わせて誤差をゼロに近づけます。

まとめ｜費用を理解すれば“手取り額”が変わる

投資用マンションの売却では、手数料・税金・諸費用を正確に把握し、不要なコストを避けることが最も重要です。
「いくらで売れるか」だけでなく、「いくら残るか」を意識して戦略を立てましょう。

費用の全体像を早めに把握しておけば、売却価格の目安を決める際にも役立ちます。
信頼できる不動産会社に相談しながら、コストと手取りのバランスを最適化することが、後悔のない売却につながります。