投資用マンションを売却する際、費用がいくらかかるのかを正確に把握することは、手元に残る利益をしっかり確保するために非常に重要です。
特に、売却益にかかる譲渡所得税については、適切な節税対策をとることで、大きくコストを削減できる可能性があります。
このコラムでは、投資用マンションを売却する際に発生する主な費用や、譲渡所得税の節税ポイントについて詳しく解説します。
投資用マンションを売却する際には、さまざまな費用が発生します。
これらの費用は売却利益に直接影響するため、事前に正確に把握しておくことが重要です。
売却にかかる費用は仲介手数料や譲渡所得税、登記費用など、多岐にわたります。
それぞれの費用を理解し、しっかりと対策を取ることで、無駄な出費を避け、より良い条件で売却することができます。
ここでは売却に必要な主な費用について、わかりやすくご紹介します。
不動産会社に売却を仲介してもらう際に支払う手数料です。手数料の上限は法律で定められており、以下の計算式が一般的に適用されます。
| 売却価格 | 仲介手数料の計算方法 |
|---|---|
| 400万円超 | 売却価格 × 3% + 60,000円（＋消費税） |
| 200万〜400万円 | 売却価格 × 4% + 20,000円（＋消費税） |
| 200万円未満 | 売却価格 × 5%（＋消費税） |
例えば、3,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料の上限は「96万円（+消費税）」となります。
不動産を売却する際の売買契約書には、法律に基づいて印紙税がかかります。
印紙税は契約金額に応じて異なる金額が設定されており、契約の規模に応じて支払う必要があります。
この税金は、契約を正式なものとし、法的に効力を持たせるために重要なものであり、適切に支払わなければなりません。
以下は、契約金額に応じた印紙税の目安です。
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
例えば、契約金額が3,000万円であれば、1万円の印紙代がかかることになります。
譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合にかかる税金です。
課税額は、短期・長期の保有期間によって大きく異なります。
所得税 30％ + 住民税 9％所得税 15％ + 住民税 5％例えば、売却益が500万円だった場合、短期譲渡所得では195万円、長期譲渡所得では100万円の税金が発生します。
保有期間による税金への影響は大きく、出口戦略を考える際には、売却時期についても計画的に考えておくことが重要です。
出口戦略については、以下のコラムで詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。
⇒コラム「投資用マンションの出口戦略とは？ワンルーム売却で後悔しないための基礎知識」
投資用マンションを売却する際には、所有権の移転登記手続きが必要となります。
この登記手続きは、不動産の所有権が買主に正式に移転するための重要な手続きであり、通常は専門知識を持つ司法書士に依頼して代行してもらいます。
また、売却時にはローンが残っていることが多く、その場合は抵当権抹消登記も必要です。
抵当権とは、ローンの担保として設定されている権利であり、ローンを完済することで抹消する必要があります。
この抵当権抹消登記も、通常は司法書士に依頼して行います。
この手続きにかかる司法書士への報酬額と登記費用の目安は以下の通りです。
司法書士に依頼することで、法律に基づいた正確な手続きを行うことができるため、安心してマンション売却を進めることができます。
また、登記手続きがスムーズに完了することで、買主に対して信頼を提供できるため、取引全体を円滑に進めることができます。
住宅ローンが残っている場合、売却時には多くの場合ローンを一括返済する必要があります。
そして、この一括返済を行う際には、金融機関に対して「繰り上げ返済手数料」を支払う必要があります。
繰り上げ返済手数料は、金融機関やローンの種類によって異なりますが、一般的には数万円から最大で10万円程度の手数料が発生します。
一部の金融機関では、固定金利型のローンの場合、繰り上げ返済手数料が高く設定されていることがあります。一方で、変動金利型のローンや、期間が短く残っているローンの場合には、手数料が比較的低めに設定されることが多いです。
売却前に金融機関に手数料の詳細を確認し、負担額を把握しておくことが大切です。また、場合によっては繰り上げ返済手数料が無料となるキャンペーンを実施している金融機関もあるため、事前に情報収集を行うと良いでしょう。
以下に、これまでに紹介した売却にかかる主な費用を一覧にまとめました。
売却を検討する際の参考にしてみてください。
| 項目 | 目安の金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3% + 60,000円（＋消費税） | 売却価格により変動 |
| 印紙代 | 1万円（売却価格5,000万円以下の場合） | 契約金額により異なる |
| 譲渡所得税 | 売却益 × 税率 | 短期譲渡（39％）、長期譲渡（20％） |
| 登記費用・司法書士報酬 | 約7〜16万円程度 | 場合によって異なる |
| 繰り上げ返済手数料 | 数万円〜10万円程度 | 住宅ローンが残っている場合に発生する |
譲渡所得税は投資用マンションを売却する際に大きな負担となる可能性がありますが、適切な対策をとることで節税が可能です。
ここでは、代表的な節税の方法と、それぞれの利用条件、注意点について詳しく説明します。
投資用マンションを売却する際、物件の保有期間が5年を超えるかどうかで、適用される譲渡所得税の税率が大きく変わります。
長期保有物件であれば税率が低く設定されており、節税に繋がります。
税率の違い
| 保有期間 | 税率 |
|---|---|
| 短期譲渡所得（保有期間が5年未満） | 所得税30％＋住民税9％＝合計39％ |
| 長期譲渡所得（保有期間が5年以上） | 所得税15％＋住民税5％＝合計20％ |
保有期間は、物件を購入した翌年の1月1日から数えます。売却時点で5年を超えていれば長期譲渡所得の対象となり、税率が優遇されます。
注意点： 保有期間が5年をわずかに超えた時点で売却することにより、短期譲渡所得から長期譲渡所得に切り替わるため、大幅な節税が期待できます。
しかし、売却のタイミングを見誤ると、不必要に高い税率を支払うことになる可能性があるため、売却の計画は慎重に行う必要があります。
この控除は、自らが居住していたマンションを売却する場合に適用される特別な控除であり、売却によって得た利益から最大3,000万円を差し引くことができます。
これにより、売却益に対する課税対象の金額を大幅に減らすことができますが、利用できる条件が限られています。
上手く活用することが出来れば非常に有利な制度ですので、以下の条件をチェックしてみてください。
【利用条件】
①自己居住用の物件であること
この控除は基本的に自己居住用の物件に対して適用されます。賃貸物件として利用していた場合、この控除の対象にはなりません。
②過去2年間に同様の控除を利用していないこと
この控除は2年に1度しか利用できません。そのため、過去2年間に他の自己居住用不動産を売却し、3,000万円特別控除を使用していた場合には適用できません。
③特定の親族などに譲渡しないこと
売却相手が親族や特定の関係者である場合、この控除は適用されません。
注意点： 賃貸中の投資用マンションには原則として適用されません。そのため、適用を受けたい場合は事前に一定期間、自己居住用として利用する必要があります。
ただし、居住期間が短すぎると、税務署から控除の適用に疑義が生じる可能性があるため注意が必要です。
詳しくは国税庁のサイトをご参照ください。
他の不動産投資や資産で損失が発生している場合、その損失と譲渡所得を相殺することで節税が可能です。
この方法を「損益通算」と呼びます。特に不動産投資における損失が大きい場合には、譲渡所得税を減らす効果的な手段となります。
【利用条件】
①同じ年に損失が発生していること
損益通算を行うためには、譲渡所得と同じ年に損失が発生している必要があります。
②不動産や株式など、特定の損失に限る
損益通算は不動産や株式投資の損失に対して適用されます。他の種類の所得や損失との通算はできない場合があるため、注意が必要です。
注意点： 損益通算を利用するには、適切に損失を計上し、確定申告を行うことが必須です。
また、損失が計上できない場合や、計上が遅れた場合には節税効果を得られないため、税理士に相談するなどして正確に申告することが重要です。
投資用マンションを売却する際には、売却に伴う様々な費用や手続きについて、事前にしっかりと理解しておくことが非常に重要です。
これにより、売却後に手元に残る利益をしっかりと確保し、予想外の出費を避けることができます。
仲介手数料や印紙代、譲渡所得税、登記費用など、多岐にわたる費用をきちんと把握することが、成功する売却の第一歩です。
また、売却を成功させるためには、適切なタイミングでの売却や、信頼できる専門家への相談も重要です。
不動産会社や司法書士、税理士などの専門家の力を借りて、スムーズかつ効率的に手続きを進めていきましょう。
しっかりとした準備と計画により、投資の成果を最大限に引き出すことができるはずです。
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