ワンルームマンション投資には、現金一括購入と金融機関からローンを組む方法の2つの選択肢があります。
どちらの方法にもメリットとデメリットがあり、それぞれの投資家の状況に応じて最適な方法を選ぶ必要があります。
このコラムでは、それぞれの方法の詳細を説明し、どちらにすべきか迷う方へ向けてのポイントをご紹介します。ぜひ参考にしてみてくださいね。
ワンルームマンション投資を「一括購入」した場合と、「ローン購入」した場合について、主な違いは次のとおりです。
| 一括購入 | ローン購入 | |
| 初期投資額 | 高額 | 少額（自己資金のみ） |
| 資金の流動性 | 低い | 高い |
| 手続きの簡単さ | 簡単 | 煩雑 |
| 金利負担 | なし | あり |
| 返済リスク | なし | あり |
現金一括購入の最大のメリットは、金利が発生しないためトータルコストを抑えられる点です。
ローンを利用すると、借入金額に対して金利が発生し、長期にわたる返済期間中に総額が大幅に増えることがあります。
例えば、3000万円のローンを25年返済期間、2.0％の金利で組むと、総支払い額は約3814万円となります。金利だけで800万円以上の負担が生じるのです。
現金一括購入では、ローン審査や事前手続きが不要なため、物件購入のプロセスが迅速に進みます。
ローンを利用する場合は、審査や手続きに時間がかかり、購入から引き渡しまで1ヶ月以上かかることが一般的です。
現金一括購入を提示することで、売主との価格交渉が有利になる場合があります。
売主は即座に現金を手に入れることができるため、早期売却を希望する売主にとって魅力的です。
このため、値引き交渉が成立しやすくなります。
現金で一括購入する場合、大きな初期投資が必要なため、手元の現金が大幅に減少します。
ワンルームマンションをはじめとした不動産運用には突発的な出費が伴うことが多くあります。
手持ちの現金に余裕がないと、空室が出た際の修繕費や、新しい入居者募集のための広告費などに対応できなくなるといったリスクがあります。
購入可能な物件の範囲が、用意できる予算の範囲内に限定されるため、選択肢が狭まります。
安価で利回りの良い物件が必ずしも良い投資とは限らず、過去のトラブルや収益性の低さが原因で安く設定されている場合もあります。
資金が不動産に固定されると、他の投資機会を逃す可能性があります。
例えば、急激に成長する市場や新たなビジネスチャンスが現れたとき、不動産に固定されている資金をすぐに引き出して再投資することは困難です。その結果、利益を最大化する機会を逃してしまうリスクがあります。
ローンを利用することで、少ない自己資金で大きな投資が可能になります。
レバレッジとは「てこ」を意味し、少ない支出でより大きな収益を得ることを「レバレッジ効果」と呼びます。
レバレッジ効果を利用することで、自己資金を少なくしても大きな収益を狙うことができます。
ローンを組むことで、大きな初期投資が不要となり、少ない自己資金でも不動産投資を始められます。早期から運用を開始できるため、時間をかけて自己資金を貯める必要がありません。
資産形成を早めにスタートできる点も大きなメリットと言えます。
ローンを組む際、多くの場合で団体信用生命保険（団信）に加入することが求められます。
団信に加入することで、借り主が万が一の事態で亡くなった場合でも、保険が残債を返済してくれるため、家族に借金を残さずに済みます。
また、物件自体は残るため、家賃収入を継続するか、もしくは売却して資金を得ることも可能です。
ローンを組んでマンションを購入する場合、空室が発生することで家賃収入が途絶えた場合のリスクが高くなります。
ローンの返済は毎月固定で発生するため、空室が続くと資金繰りが厳しくなるためです。
空室リスクを最小限に抑えるためには、賃貸需要が高いエリアや魅力的な物件を選ぶことが重要です。
ローンを組む際には、金利の他に様々な費用がかかります。
例えば、事務手数料、保証料、登録免許税、司法書士への報酬などがあります。これらの費用が積み重なると、トータルの支払い額が現金一括購入よりも大きくなることがあります。
| かかる費用 | 相場金額 |
| 事務手数料 | 1～3万円 |
| 保証料 | 借入額の2％程度 |
| 登録免許税 | 10～20万円 |
| 司法書士への報酬 | 10～20万円 |
マンション投資をローンで行う際の一つのデメリットは、既に多額のローンを抱えていると、住宅ローンなど他の融資を受けるのが難しくなる可能性があることです。次の例を見てみましょう。
例1: Aさんのケース
Aさんはサラリーマンで、年収が600万円です。3000万円のローンを組んで投資用マンションを購入し、月々の返済額は約10万円となりました。
その後、Aさんはマイホーム購入のために住宅ローンを申し込みましたが、問題が発生しました。
この制約により、Aさんは希望する金額の住宅ローンを組むことができず、マイホームの購入計画を再考する必要が出てきます。
このようなケースもあるため、マンション投資を始める際は将来のローン計画も考慮し、全体的な資金計画を慎重に立てることが重要です。
・十分な現金資産があり、手元の現金を不動産投資に充てて運用したい方。
・金利負担を避け、手続きの簡便さを重視する方。
・他の投資機会を逃さないよう、現金一括で購入できる優良物件を狙いたい方。
・サラリーマンなど安定した収入があり、少ない自己資金で投資を始めたい方。
・自己資金を温存しながら投資規模を拡大したい方。
・家族やお子様がいるため、団体信用生命保険を利用して家計へのリスクを小さくしたい方。
ワンルームマンション投資を成功させるためには、それぞれのメリットとデメリットを十分に理解した上で、購入方法を選択することが重要です。
物件購入前には、ご自身の投資目的や財務状況を見極め、信頼できる金融機関や不動産会社と相談しながら、自身の投資プランを練り上げていくことが大切です。
ご自身での事前のリサーチや、プロの意見を参考にすることで、物件価格の交渉や購入タイミング、空室リスクへの対策など、重要なポイントを押さえることができるでしょう。
ワンルームマンション投資を成功に導くためには、知識を活用し、計画的に投資を進めていくことが鍵となります。
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売主様のご希望が叶えられるよう、親身になって売却のお手伝いをさせていただきますので、お悩みのことがございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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