オーナーチェンジ物件とは、ワンルームマンションなどの入居者はそのままに、オーナー（大家さん）だけが変更される物件のことをいいます。
マンションを購入後、すぐに家賃収入が得られることが魅力で、入居者がいる限りはそこからローンの返済をしていくことができます。
一般的には賃貸するために購入される投資用物件ですが、中には「自分で住むためにオーナーチェンジ物件を購入したい！」と考えられる方もいらっしゃるかもしれません。
今回のコラムでは、オーナーチェンジのワンルームマンションに自分で住む場合のメリット、また注意すべきデメリットついてご紹介します。投資用マンションをすでにお持ちの方もぜひ参考にしてみてくださいね。
中古の投資用ワンルームマンションなど、入居者は住んだままの状態で売却し、オーナーのみを変更する物件を「オーナーチェンジ物件」と呼びます。
賃貸借契約がそのまま引き継がれるため、すぐに家賃収入を得られることが特徴です。
入居者がいて家賃収入があるのに、なぜ売りに出されているのかというと、オーナーが不動産投資自体を続けることが難しくなったり、急にまとまった資金が必要になったなど、理由はさまざまです。
購入する際に気をつけなければならないリスクもありますが、入居者がすでにいる安心感や収支の読みやすさから人気の高い物件となっています。
自分で住むためにオーナーチェンジ物件を購入しようと思った時、多くの場合はタイミングよく入居者が退去しない限りすぐに住むことはできません。
オーナーチェンジ物件は売却された後、旧オーナーと入居者との間で結ばれた賃貸借契約がそのまま引き継がれます。
一般的な賃貸物件では、期間を更新可能な「普通借家契約」であることが多いでしょう。
その場合、借主の権利が強くなるためオーナー側から入居者を退去させることは非常に困難です。退去の申し出があるまで数年単位の年月がかかる場合もあるでしょう。
もし強制的に退去させるとしたら、立ち退き料が必要になります。
余計なお金がかかってしまいますので、自分で住むことを急いでいる場合にオーナーチェンジ物件は適さないと言えます。
住宅ローンは投資用ローンと比べて金利が低く設定されているため、できれば住宅ローンを借りて購入したいと考えるでしょう。
しかしオーナーチェンジ物件は賃貸中の物件を売買するため、今後自分が住むためだとしても住宅ローンで購入することはできません。
そして、居住用にしたからと途中で投資ローンから住宅ローンに借り換えをすることも難しいと言われています。
もし、不動産会社から住宅ローンでの購入を勧められたとしても絶対にやめましょう。申告と違った利用目的で融資を受けることは不正利用に該当します。
発覚した時点で一括返済を求められ、マンションを手放さなければならないことにもなりかねません。
また、空室状態の投資用マンションを購入する場合にも、物件の状態が住宅ローンの審査基準に満たない可能性がありますので確認しておきましょう。
最も大きなポイントとしては、基本的に「30㎡以上」の広さの物件が対象となる点です。
例えば、単身向けのワンルームマンション等は20〜25㎡前後であることが多いため、その時点で審査基準から外れてしまいます。
このように、ローンを利用しての物件購入は、金融機関との間に結ばれた条件を守ることが重要です。自分で住む場合など、物件の用途が変わる場合はきちんと相談をしてから変更するようにしましょう。
オーナーチェンジ物件は内見ができないという点もデメリットです。
本来何かを購入する際は自分の目で状態を確認したいところですが、オーナーチェンジ物件は入居者がいるため内装などの確認ができないまま購入することになります。
入居者が退去した後の原状回復やリフォームは新オーナーが行うことになります。購入時点ではどのくらいの修繕が必要になりそうか読みずらい、という点がマイナス面と言えるでしょう。
オーナーチェンジ物件に自分で住むことになれば、当然ですが家賃収入がなくなります。
その後もローンの返済に加え、管理費や修繕積立金などの費用が必要ですが、全てご自身の資金から支払っていくことになります。
それまで住んでいた家の家賃分を充てることができるようにはなりますが、投資ローンの返済額の方が高額な場合もあります。マイホームでありながら、高い金利の投資ローンを返済していかなければならないという点も踏まえて、将来の資金計画を想定しておきましょう。
住宅ローンを組んで物件を購入した場合には、一定の金利負担分を所得税から控除できる制度があります。
本来自分で住むためであれば、住宅ローン控除が受けられるところですが、オーナーチェンジ物件では投資ローンを利用することになるため制度の適用外となります。
オーナーチェンジの物件に自分が住み始めたあとは、減価償却費を計上しての節税効果は得られなくなります。
減価償却費とは、建物部分に対して、価値が減少したと思われる金額を一定期間費用として計上できるものです。
事業用の物件であれば、その分を利益（賃料）から差し引くことで税金の額を抑えることができます。
しかし、自分で住み始めることになれば事業用には該当しないため、減価償却費を計上ができなくなるという点も認識しておきましょう。
入居者のいるオーナーチェンジ物件は、購入してすぐに家賃収入が発生するのが大きなメリットです。
空室の物件であれば、家賃を得られるようになるまでに設備やお部屋を整えたり、入居者募集の広告費用が必要になってきます。
将来的に自分で住みたいと思っている場合も、賃貸経営を行い入居者がいる限りは、「家賃収入を使ってローンの残債を減らしていくことができる」という利点があります。
オーナーチェンジのような投資用物件の相場は、どのような立地にあるかが大きく影響してきます。
賃貸用物件は、利用者に単身者や同棲するカップルが多いという特性から、会社や学校への利便性が良く、周りにお店もたくさんあるような中心部のエリアが人気です。
その条件から遠くなるほど空室リスクも高くなってしまうため、物件価格が安くなる傾向があります。
賃貸には向かない立地でも、ご自身が住むことに問題ない場合、うまく探せば安い価格でマンションを購入できる可能性があります。
投資用のオーナーチェンジ物件に自分で住むことは可能です。
しかし、投資用物件であることで、居住用マンションを購入する場合との違いがたくさんあります。
どうしても空室が埋まらない場合の対策などでない場合、投資用の物件に自分で住むことのメリットがはあまりないため、本当に必要な選択なのかをじっくり検討することをおすすめします。
また、オーナーチェンジ物件は賃貸借契約も以前より引き継がれるため、入居者が退去の意思を示さない限り更新が続く可能性が高いです。後々トラブルにならないように、心配な点があれば不動産会社に事前に確認しておくようにしましょう。
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