築年数が経った投資用マンション――「もう売れないのでは？」と感じていませんか。
実際、築30年以上の物件でも、管理や修繕が行き届き、立地条件が良ければ安定した価格で売却できるケースは少なくありません。
むしろ、入居実績や運用履歴が明確な物件ほど、投資家同士の間で評価が高まる傾向にあります。

この記事では、築年数が売却価格に与える影響や、古くても売却しやすい物件の特徴、そして成功するための準備と戦略を解説します。
「築年数がネック」と感じているオーナーこそ、ぜひ最後までご覧ください。

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築年数が進むと、マンションは本当に売れにくくなる？

投資用マンションの売却を考えるとき、多くのオーナーが最初に感じる不安が「築年数が経っていると売れないのではないか？」という疑問です。
特に築20年を超える頃から、「価格が一気に下がる」「買い手がつきにくい」といった話を耳にする機会も増えます。

しかし、実際の市場では“築年数だけ”で売れ行きが決まるわけではありません。ここでは、データに基づいて「築年数がどの程度価格やスピードに影響するのか」、そして「なぜ古くても売れる物件があるのか」を整理してみましょう。

■築年数が価格に与える実際の影響

中古マンション市場を見てみると、築年数が進むほど価格が下がる傾向は確かにあります。
首都圏の取引データによると、築5年以内のマンションを100％とした場合、築10年でおよそ84％、築20年で65％前後に下落します。つまり、築20年を過ぎると新築時の約3分の2ほどの価格水準になるというわけです。

また、仲介ではなく不動産会社による買取の場合、価格はさらに低くなり、築25年前後では市場相場の半分程度に落ちるケースもあります。
こうした数字だけを見ると「古くなるほど売れにくい」と感じるかもしれませんが、実はここからが重要なポイントです。

築年数が進んでも、立地や管理の良さ、需要のあるエリアでは値下がりの幅が小さいことが分かっています。たとえば東京都心部では、築20年を超えても平均価格が6,000万円前後というデータもあり、必ずしも築年数が価格を決定づけているわけではありません。

実際、同じ築25年の物件でも、駅徒歩3分の好立地にあるマンションと、駅から15分離れた物件とでは成約価格に数百万円の差が生じます。築年数が経過しても“場所の力”がそれを補っているのです。

このように、築年数は価格に影響する要素の一つに過ぎません。むしろ「どんな環境で」「どのように維持されてきた物件か」によって、築古でも十分に魅力を保てるケースが多いのです。

■築年数よりも「立地・管理・需要」の方が大きい理由

築年数は分かりやすい指標ですが、実際に買い手が判断するポイントはもう少し複雑です。
とくに投資用ワンルームマンションでは、“住みたい場所であるか”“入居者が見つかりやすいか”という需要の安定性が、価格を支える大きな要因になっています。

たとえば、大阪市内や東京23区の中心部など、単身世帯が多く集まるエリアでは築30年を超えても一定の家賃が維持されており、収益性が下がりにくい傾向があります。
このような場所では、築年数よりも「空室になりにくい」「管理がしっかりしている」ことが重視されるため、築古でも買い手が付きやすいのです。

また、マンションの管理体制も大きな分かれ道になります。
外観が古びていても、定期的に修繕が行われ、共有部が清潔に保たれている物件は、内覧時の印象がまったく違います。

逆に、エントランスが暗く、掲示板に古い貼り紙が残っているような建物は、それだけで“老朽化した物件”という印象を与えてしまい、築年数以上に価値を下げることがあります。

そしてもう一つの重要な要素が、管理履歴の「見える化」です。
買い手にとって築年数は避けられない事実ですが、「どんな管理が行われてきたのか」「次の修繕計画はあるのか」が明確に示されていれば、不安は大きく軽減されます。
つまり、築年数のハンデを補うのは“情報の透明性”なのです。

まとめると、築年数は確かに価格を左右する要因のひとつですが、決定打ではありません。
むしろ、立地の強さ・管理の質・入居需要の安定という3つの要素が揃えば、築30年を超えていても十分に売却チャンスはあります。

東京・大阪の築年数別マンション価格をデータで比較

築年数が価格に影響することは確かですが、その度合いは都市によって大きく異なります。
とくに東京と大阪では「築年数による価格差」の傾向に明確な違いが見られます。どちらも中古市場が成熟している地域ですが、投資用マンションとして見ると需給構造にも違いがあります。

ここでは、両都市のデータをもとに、築年数ごとの価格変化を整理してみましょう。

築10年以内｜築浅プレミアが残る期間

築10年以内のマンションは、市場でもっとも人気が高く、価格の下落幅が小さいゾーンです。
設備がまだ新しく、修繕リスクも低いため、買主にとって安心感が大きいのが特徴です。

東京都内では、築5年以内のワンルームマンションが平均で約4,500〜5,000万円台、大阪市中心部では2,000万円台後半〜3,000万円前後が中心となっています。
新築時のプレミアム価格がまだ残っており、賃料も築浅プレミアを維持しやすいため、「売却」よりも「保有継続」を選ぶオーナーが多い時期でもあります。

ただし、この期間に売却を検討するなら「高く売れるが次の投資先を慎重に選ぶ」ことが重要です。
築浅物件は利益を出しやすい反面、税金（譲渡所得税）の負担が大きくなりやすいため、出口戦略を明確にする必要があります。

築20〜30年｜中古市場の中心。売れやすさと売れにくさが分かれるゾーン

築20年を超えると、多くのマンションが“築古”の分類に入りますが、実はこの築年帯が市場の中心です。
東京都・大阪府ともに、中古マンションの平均築年数はおおむね24〜26年程度で、取引件数も最も多くなります。

東京23区では、築20〜25年の中古ワンルームが平均3,000〜3,500万円、大阪市内では1,200〜1,800万円前後が中心。
この価格帯になると、投資家が「表面利回り」や「実質収益性」で比較しやすく、賃貸中の物件でも購入されやすくなります。

一方で、管理状況や修繕履歴が明確でないマンションは、買主が融資を受けづらくなり、価格交渉で下げられるケースもあります。
築25年前後は「管理が行き届いているか」「修繕積立金にゆとりがあるか」で評価が分かれるため、売却前に管理資料を整理しておくことが大切です。

築30年超｜立地や管理で価値が再評価されるケースも

築30年を超えると、価格水準は新築時の半分程度になるのが一般的です。
ただし、都心や駅近など“場所の強さ”を持つマンションでは、ここから再評価される動きも出てきます。

たとえば大阪市西区・中央区のように、再開発が進むエリアでは築30年超でも1,500〜2,000万円前後の成約例があり、購入者は「賃貸需要の高さ」や「立地資産」として判断しています。
東京でも、港区・渋谷区などでは築40年近いマンションでも4,000万円を超える成約事例が見られます。

一方で、耐震基準が旧法（1981年以前）に該当する建物は、金融機関の融資対象外になることがあり、実需より投資家中心の取引に偏る傾向があります。

この場合、売却を成功させる鍵は「管理履歴の開示」「リフォーム履歴の説明」「賃貸稼働率の明示」です。築年数を“古さ”ではなく“安心材料付きの中古”として提示できれば、買い手の印象は大きく変わります。

築年数が進むほど価格は下がる一方、「価格の下落率」よりも「立地・管理・賃貸需要の組み合わせ」が実勢価格を左右しているのが現実です。
つまり、築30年でも駅徒歩5分・管理良好・高稼働という三拍子がそろえば、十分に売却競争力を維持できます。

次章では、こうした築年帯ごとの“売り時”をどう見極めるか、「築年数別のベストタイミング」について、実際の市場データとともに解説していきます。

築年数別・マンション売却のベストタイミングとは？

築年数が進むにつれて、マンションの価値や売れ方は段階的に変わっていきます。
特に投資用ワンルームの場合、「売りやすさ」と「利回りの高さ」が反比例する時期があるため、どのタイミングで出口を取るかが重要になります。

ここでは、築年数ごとの売却判断の目安をわかりやすく整理してご紹介します。

築5年以内｜高値で売り抜けられる“出口戦略期”

築5年以内のマンションは、ほぼ新築同様の見た目・設備を維持しており、買主側も「新築より安く、リスクも少ない」という理由で積極的に購入します。

この時期に売却する最大のメリットは、新築プレミアムを維持したまま高値が狙えることです。
とくに都心・主要駅徒歩5分以内などの立地であれば、購入価格を上回るケースも少なくありません。

ただし、築浅の売却には“譲渡所得税”という落とし穴があります。
購入から5年以内に売却すると「短期譲渡」として税率が約39％に上がるため、売却益が出ても手取りが減る可能性があります。
もし利益を最大化したいなら、5年を過ぎてから（長期譲渡に切り替わるタイミング）で売ることも検討に値します。

築10〜20年｜家賃安定期に入り、投資家が狙いやすい

築10〜20年のマンションは、「家賃が落ち着き、利回りが読みやすい」ため、投資家からの需要が非常に高い時期です。
設備は多少古くなってきますが、まだ修繕リスクは限定的で、管理状態が良ければ資産として安定しています。

この時期に売却を検討するメリットは、“入居中の状態で売却しやすい”ことです。
ワンルームマンションの場合、「賃貸中＝収益物件」として投資家がすぐに判断できるため、空室にしてリフォームするよりもスムーズに成約するケースが多いです。

築10〜20年は、賃貸経営の実績や稼働率、修繕履歴をしっかり提示することで「安定した投資物件」としてアピールできます。
言い換えれば、この時期の売却は“築年数の古さ”ではなく“運用実績の信頼性”を売るタイミングだといえます。

築20〜30年｜管理・修繕が鍵を握るタイミング

築20年を過ぎると、マンションの価格は新築時のように大きく動くことは少なくなり、一定の水準で落ち着いてきます。
この築年帯は、中古市場全体で最も取引件数が多く、いわば「安定期」に入る時期です。投資家・実需どちらにとっても検討しやすく、管理状態が良い物件であれば十分に評価されます。

ただし、この時期に入ると、建物の維持管理や修繕履歴の明確さが、価格を左右する大きなポイントになります。
外観が古びていても、定期的な大規模修繕が実施され、共用部が清潔に保たれているマンションは印象がまったく違います。
反対に、修繕積立金の不足やエントランスの劣化が見える物件は、“これから先の費用負担”を懸念され、買主から価格交渉を受けやすくなります。

売却前には、管理組合の議事録や修繕履歴、耐震診断結果などを整理しておくことが、買主への安心材料になります。
とくに築25年前後の物件では、「これまでどんな修繕を行い、今後どんな計画があるのか」を説明できることが、成約スピードに直結します。

築20〜30年の物件は、古さが目立ち始める時期でもありますが、丁寧に管理されていればむしろ“安心して買える中古”として再評価されます。
表面的な築年数よりも、管理・耐震・情報の透明性をしっかり示すことが、この時期の売却を成功させる最大のカギです。

築30年以上｜条件を整えればまだ売れる

築30年を超えると、マンションの見た目や設備の古さが目立ち始め、価格は新築時の半分以下まで下がることが一般的です。
ただし、これはあくまで平均的な傾向であり、実際には条件を整えることで十分に売却できるケースも少なくありません。
とくに都心や主要駅に近い物件では、築40年を超えても安定した取引が続いており、立地の強さが築年数のハンデを打ち消すこともあります。

たとえば、大阪市西区や中央区のワンルームマンションでは、築30〜40年でも1,500〜2,000万円前後の成約事例が多く、
東京23区でも港区や新宿区などでは4,000万円を超える取引が見られます。
共通しているのは、「立地の強さ」と「管理の良さ」。
築年数が経っていても、共用部が清潔で修繕が行き届いていれば、買主の印象は大きく変わります。

■旧耐震基準と融資のハードル

築30年以上のマンションでは、1981年6月以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の建物が多くなります。
この場合、金融機関の評価が厳しくなり、融資の可否に直接影響します。
住宅ローンだけでなく、不動産投資ローン（アパートローン）も同様で、旧耐震物件は融資が付きにくい傾向があります。

理由はシンプルで、担保評価と流通リスクが高まるためです。
旧耐震マンションは再建築時の費用や耐震性の不確実性から、担保価値が低めに算定されます。
また、築年数が進んだ物件は賃貸需要が読みにくく、「将来的に売りにくい物件」と判断されやすいのです。

その結果、旧耐震物件では

• 融資期間が短く設定される（例：10〜20年程度）
• 自己資金比率が高く求められる（2〜4割程度）
• 金利がやや高めに設定される（2〜4％台）
  といった条件が提示されることが多くなります。

ただし、地銀・信用金庫などでは、立地や賃貸実績を重視して個別に判断するケースもあります。
とくに賃貸稼働率が高く、安定収益を出している物件であれば、部分的に融資が通る可能性は十分にあります。

■新耐震基準との違いと住宅ローン控除の関係

1981年6月以降に建築確認を受けたマンションは「新耐震基準」に基づいており、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象になりやすい点も特徴です。

一方で、旧耐震基準の建物は構造上の安全性が十分に確認されていないとみなされ、融資審査が厳しくなり、結果として買主が現金購入または投資目的に限定されるケースが多くなります。

この違いは単に耐震性能の問題にとどまらず、「購入できる層の広さ」や「融資の通りやすさ」といった売却戦略にも直結します。
売主としても、建物がどちらの基準で建てられているか、耐震診断の有無などを事前に把握しておくことが重要です。

築30年以上であっても、構造や地盤がしっかりしているマンションは十分に検討の価値があります。
鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のように構造的に丈夫な建物であれば、築年数が経っても劣化スピードは緩やかです。

また、地盤が安定している立地に建つマンションは、地震や不同沈下のリスクが低く、長期的に安心して保有できる資産として評価されます。

さらに、売却を検討しているオーナーは、耐震診断を受けることをおすすめします。
診断を行うことで建物の安全性を客観的に証明でき、住宅ローン控除や融資審査の面でもプラスに働きます。
買主にとっても「安全性が確認されている」という事実は信頼材料となり、価格交渉をスムーズに進めやすくなります。

築年数が古くても売却しやすいマンションの特徴

実際の市場では築30年・40年を超えていても、安定して成約しているマンションは多くあります。
それらには共通して“買い手に選ばれる理由”があり、それは単なる築年数ではなく、立地・管理・印象・需要の4つに集約されます。

①駅近・人気沿線など立地条件が良い

最も強い資産価値を持つ要素は、やはり立地です。
たとえ築年数が古くても、「駅徒歩5分以内」「主要沿線・都心直結」などの条件を備えた物件は、常に一定の需要があります。

大阪で言えば、御堂筋線・谷町線・中央線の沿線、東京であれば山手線・丸ノ内線・東西線など、通勤・通学の利便性が高い路線は特に人気です。
こうしたエリアは築古でも賃貸・売買の流動性が高く、価格の下支え要因になります。

また、再開発が進む地域や大学・医療機関の近隣も、賃貸需要が安定しているため、投資家からの評価が高い傾向にあります。
立地が良ければ、「古くても利便性で選ばれる」物件として、長期的に市場価値を保ちやすいのです。

②修繕・管理がきちんと行き届いている

築古マンションで最も評価されるのは、「どれだけ丁寧に維持されてきたか」です。
管理組合が活発に運営され、定期的な大規模修繕が行われている物件は、築年数に関係なく高く評価されます。

たとえば、外壁の塗装や共用部の照明交換、エレベーターの更新など、目に見える改善がされている物件は印象が大きく変わります。
逆に、共用部が暗い・郵便受けが古い・植栽が荒れているといった印象を与える物件は、築浅でも評価が下がることがあります。

また、修繕積立金の残高と使途の明確さも重要です。
買主は「このマンションは今後も安全に維持できるか」を重視しており、修繕計画が整っていれば価格交渉の際にも強い材料になります。
築古物件では、“見た目よりも中身の健全性”が信頼につながります。

③内装や水回りなど、リフォーム済で印象が良い

築年数が経っていても、リフォームによって印象を大きく変えることができます。
特に水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）を新しくしている物件は、買主に「すぐに住める」「初期費用が抑えられる」と好印象を与えます。

また、壁紙や床材を明るいトーンに張り替えるだけでも、築年数による古さが軽減されます。
照明をLEDに交換し、玄関や居室をすっきり見せる工夫をするだけでも印象は大きく変わります。

さらに、リフォーム履歴を明示することもポイントです。
「いつ・どの箇所を・いくらかけて修繕したか」が分かる資料があると、買主は安心して購入判断ができます。

④賃貸需要が安定しているエリアにある

特にワンルームマンションの場合、築年数が進んでも賃貸需要が継続しているエリアは強いです。
学生・単身者・転勤者が多い地域では、築30年を超えても空室が出にくいケースがあります。

たとえば大阪なら「なんば」「天王寺」「南森町」「堀江」「福島」など、交通の便が良く生活圏が整っているエリアは、築古でも安定した賃料水準を維持しています。
東京でも「中野」「池袋」「目黒」「品川」など、利便性の高いエリアは同様です。

こうしたエリアでは、「多少古くても立地が良くて家賃が手頃」という需要が絶えません。
そのため、賃貸実績がある物件はそのまま収益物件として投資家が評価しやすく、空室リスクの低さが売却時の強みになります。

マンション売却までの流れと準備

築年数が経過したマンションをスムーズに売却するには、事前の準備と手順の整理が欠かせません。
古い物件ほど、情報の整備と信頼性の確保が重要です。
ここでは、実際の売却までの流れをわかりやすく解説します。

1. 相場を調べ、査定を依頼する

まずは、自分の物件が「今いくらで売れるのか」を把握することから始めましょう。
レインズ（不動産流通機構）の成約事例や、ポータルサイト（SUUMO・アットホーム・HOME’Sなど）を確認すれば、築年数・立地・間取りが近い物件の成約相場をつかむことができます。

その上で、複数の不動産会社に査定を依頼します。
1社だけでは相場感が偏るため、最低でも2〜3社に見積もりを取り、提示価格だけでなく「査定根拠」「販売戦略」「担当者の説明力」を比較するのがポイントです。

築古マンションの場合は、立地・賃貸需要・管理状態によって評価が分かれるため、投資用物件の取り扱い実績がある会社に依頼することをおすすめします。

2. 売却方針と価格を決める

査定結果を比較したら、「売却価格」と「売却方法」を決定します。
売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

築古マンションでは、空室期間を短くしたい場合や修繕費をかけたくない場合は買取、
少し時間をかけても高く売りたい場合は仲介、という選び方が基本です。

また、売却価格を決める際は「希望価格」ではなく、実際に成約している価格帯を基準に設定することが大切です。
築年数が進んだ物件ほど、最初の価格設定が売却スピードを左右します。

3. 必要書類・情報を整理する

売却をスムーズに進めるためには、事前の書類整理が欠かせません。
築年数が経過したマンションほど、情報の整備が「信頼性」を高めるポイントになります。

次のような資料をあらかじめ揃えておくと、査定や買主への説明がスムーズに進みます。

これらの資料は、「物件がどのように維持されてきたか」や「将来的なリスク」を客観的に示す重要な根拠になります。
特に築30年以上のマンションでは、修繕履歴・管理体制・耐震性を証明できる書類が、買主の判断を大きく左右します。

当社では、こうした書類の確認や収集、内容整理までを専門スタッフが丁寧にサポートします。
“情報がきちんと揃っている＝信頼できる物件”として評価されることで、結果的に価格交渉でも有利に進められます。
“情報が揃っている＝信頼できる物件”と見なされ、結果的に価格交渉にも強くなります。

4. 媒介契約を結び、販売活動を開始

信頼できる不動産会社を選んだら、正式に媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴があります。

• 一般媒介契約： 複数社に依頼可能／自由度は高いが販売責任が曖昧
• 専任媒介契約： 1社にのみ依頼／報告義務あり・活動状況を把握しやすい
• 専属専任媒介契約： 1社限定／さらに報告頻度が高く、密なサポートが可能

築古マンションの場合は、投資用物件の販売に慣れた会社1社に絞り、専任媒介でじっくり販売する方法が効果的です。
売却価格・掲載方法・広告内容などをしっかり打ち合わせてからスタートしましょう。

5. 売却活動〜成約まで

販売開始後は、広告掲載や問い合わせ対応、内見の調整などを行います。
築古物件では、「古いけれど安心できる物件」という印象づくりがカギです。
リフォーム済箇所の写真や修繕履歴、耐震診断結果などを提示し、安心感を伝えましょう。

問い合わせが少ない場合は、価格の見直しや掲載写真の改善も検討します。
需要がある立地であれば、価格を適正に調整することで反響が戻るケースも多いです。

買付（購入希望）が入ったら条件交渉を行い、合意に至れば売買契約の締結・引き渡し準備へと進みます。

まとめ｜築年数が経っても「準備」で結果は変わる

築年数が古いマンションでも、立地・管理・修繕・情報整理の4つがしっかり整っていれば、十分に高値で売却することは可能です。
実際、築30年以上の物件でも、丁寧に管理され、修繕履歴や耐震診断が整っているマンションは安定した成約実績があります。
市場では「築古＝売れにくい」と思われがちですが、それは誤解です。
本当の差を生むのは築年数ではなく、“どれだけ準備された状態で市場に出せるか”です。

たとえば、次のような視点を押さえるだけでも結果は変わります。

• 修繕履歴や耐震診断など、安心材料を提示できるか
• 管理体制や賃貸実績をどう見せるか
• 適正な価格と販売戦略を設定できるか
• 購入検討者が知りたい情報を整理し、わかりやすく伝えられるか

こうした要素を一つひとつ整えることが、「築古でも選ばれる物件」への第一歩です。
しっかりとしたデータと準備をもってスムーズな売却を目指しましょう。

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