何かを購入するときに、あまり詳しく調べず勧められるままに購入してみたけれど「よくよく考えたら失敗だったかも、、」と不安になることは日常でもよくありますよね。
最近ではよく耳にする「クーリングオフ」という制度は、いったん契約の申し込みをしても、一定期間であれば無条件で申し込みを撤回したり解除することができる制度です。
これは不動産取引にも適用されるのでしょうか？
結論から言いますと、不動産取引でもクーリングオフをすることは可能です。
ただし、契約解除をするにはさまざまな要件があり全てに適用されるわけではありません。
今回のコラムでは、ワンルームマンション投資とクーリングオフ制度の関係についてご説明していきます。
クーリングオフの語源は、感情的な高ぶりから頭を冷やすことを意味する「Cooling off」から来ています。
消費者に冷静に考える時間を与え、一定期間内であれば無条件で契約を解除することができる特別な制度です。
本来一度契約が成立すると、お互いにその契約を守り拘束されるのが原則ですが、クーリングオフ制度により例外が認められるようになりました。
ワンルームマンション投資は、比較的気軽に始めやすい価格の物件が多い不動産投資です。
とはいえ高額な取引ではありますので、購入前によく物件やエリアについて研究をしてから契約をする必要があります。
しかし、自分に合っている物件を認識できていないまま購入したり、強引な営業を受け流されて契約をしてしまった、という方も中にはいらっしゃいます。
「よく考えたらやっばり購入を辞めたい」と思ったとき、状況によっては買主から通知することで、違約金もなく契約を解除できるのがクーリングオフ制度です。
その条件は、「宅地建物取引業法」により、以下のように定められています。
第三十七条の二
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
e-gov 法令検索より
この内容について、わかりやすくご説明していきます。
クーリングオフ制度を利用して契約を解除するためには、以下のすべての要件を満たしている必要があります。
クーリングオフが適用されるのは、売主が宅建業者であり、買主が宅建業者ではない場合のみです。
不動産取引についての専門知識や情報を持たない消費者を保護するための法律が、宅地宅建取引業法です。
したがって、双方が宅建業者である場合、またはお互いが宅建業者ではない場合、片方だけを保護する必要がなくなり適用されません。
クーリングオフの適用には、契約を結んだ場所が大きく関わってきます。
宅建法によると「宅建業者の事務所など関連建物以外」の場所で契約をした場合のみ解除を行うことができるとの記述があります。
売主である宅建業者の事務所以外の、カフェやレストラン、または自宅などに訪問営業をかけられて契約をした場合、冷静な判断ができなかった可能性があるとみなされ、クーリングオフの対象となります。
購入価格の全額を支払いが済んでいる場合、また物件の引き渡しがされている場合は取引が完了したとみなされ、クーリングオフの要件から外れてしまいます。
一般的に、クーリングオフ期間内に引き渡しまで終えることはあまりありません。
クーリングオフの通知は、その説明を受けてから8日以内に行う必要があります。
説明を受け契約を結んだ日から、8日以内に解除を望む通知書面を発送することで対象となります。（消印が日程内であれば有効です。）
売買契約を行う際、不動産業者はクーリングオフについての説明をしなければなりません。
もしその説明を受けていない場合は、8日以内に関わらずクーリングオフをすることが可能となります。
以上のことから、クーリングオフができない場合は以下のようなケースが当てはまります。
・代金をすべて支払い終えている
・すでに物件の引き渡しを受けている
・買主の意思で、事務所以外の場所で申し込みをした
・クーリングオフの説明を受けており、契約から9日以上経過している
・ご自身が宅建業者である。
・仲介会社が宅建業者であるが、売主本人は宅建を持たない場合
クーリングオフの対象になるか不安な場合、まずは消費者センターなどに問い合わせをしてみましょう。
申し込みをした不動産物件をクーリングオフするには、売主（宅建業者）に向けてクーリングオフを望む旨を記載した書面を発送します。
クーリングオフの期間内に当たるかどうかは、書面を発送した日（消印）が重要になります。
発送日を明確化するために、内容証明郵便や簡易書留を利用しましょう。
クーリングオフを通知する書面の書き方に決まりはありませんが、次のような内容を記載します。
・契約の解除通知とわかる表題をつける
・「宅建業法第三十七条の二に基づき」といった根拠を記載する
内容証明郵便の利用や書面の作成に不安がある場合は、のちにトラブルとならないよう弁護士や行政書士などに相談するのがおすすめです。
契約を辞めたいけれど、クーリングオフの対象ではなかったという場合、次の方法を用いて契約を解除したり取り消しをできる可能性があります。
・手付解除
全額の支払いを終えておらず、手付解除の期間の場合、支払った手付金を放棄することで契約を解除することができます。
ただし、契約内容に手付金解除を認めない文言がある場合など認められないケースもありますので、可能かどうか確認してみましょう。
・売主側の違反による契約取消し
売主が不動産売買契約条の義務に違反していた場合、また詐欺のような内容のセールストークを受けて申し込みをしてしまった疑いがある場合など、法律によって契約を取り消せる可能性があります。
もしそういった事が思い当たる場合には、どういった法律に当てはまるのか弁護士に相談してみるのも一つの手です。
いずれにも当てはまらず契約解除が難しい場合、そのマンションを運用し続けるか、もしくは売却を考えることになります。
ローンの残債があっても物件を売却することは可能です。ただし状況によってはタイミングを見計らう必要があります。
できるだけ損失を抑えるためにどういった出口戦略をしていくか、信頼できる不動産の専門家に相談し進めていきましょう。
ワンルームマンション物件をクーリングオフするには、クーリングオフ期間であることの他にもさまざまな要件を満たす必要があります。
一見良さそうな物件に思えた時、申し込みを焦ってしまうかもしれませんが、不動産投資を成功させるのは事前の調査がとても重要です。
不動産会社の営業トークをそのまま信じるのではなく、ご自身でも利回りの計算や立地についての情報を集めて物件を見極められるようになりましょう。
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