ワンルームマンション投資などで賃貸経営を始める際、不安や疑問を抱える方も多いことでしょう。
しかし、不動産の知識を身につけ、きちんとした手順を踏むことで、マンション経営を成功させることも可能です。
この記事では、初心者の方にもわかりやすい形で、マンション経営の始め方をまとめました。ぜひ参考にしてみてください。
ワンルームマンションなどの収益物件を購入し、不動産投資を始めるための最初のステップは情報収集をとにかくしっかりと行うことです。
マンション購入にかかる費用や税金、さまざまなリスクを知っておくことで、正確な利回りを計算することができます。
マンション投資が成功するかどうかは事前の準備が非常に重要です。
まずは自分が「どんな目的で」「どのような投資を行いたいのか」を明確にしておきましょう。
マンション投資で得られる利益には２パターンがあります。
どちらを重視するのかで、物件探しから運用までの戦略が変わってきますので確認しておきましょう。
１）インカムゲイン
マンション投資におけるインカムゲインとは、物件を賃貸することによる家賃収入です。
インカムゲインのメリットは、空室をなるべく出さずに上手く運用することができれば「長期的に安定した収入を得られる」という点です。
２）キャピタルゲイン
マンション投資でのキャピタルゲインとは、物件を売却することで利益を得ることを言います。
マンションを購入した時よりも、値上がりしたタイミングで売却することができれば成功です。所有することで安定した利益を得られるインカムゲインと比べて、難易度の高い投資方法となります。
ご自身の投資スタイルや戦略が決まれば、それに合った物件を探し始めましょう。
投資用物件は、不動産のポータルサイトなどを利用してインターネット上でも探すことができます。
立地や修繕状況、マンションの入居率、融資が受けられそうかなど、いろいろな視点から物件を見ることが大切です。
気になる物件が見つかれば不動産会社に問い合わせをしてみましょう。
物件がまだ購入可能であれば、サイト上ではわからない細かな情報も確認しておきます。
実際の入居率や修繕状況などによっては、掲載されている利回りでは運営できない可能性もありますので、気になることがあれば納得できるまで質問することが重要です。
また、良い物件を精査するためには、ご自身でも不動産の知識を身につけておくことをおすすめします。
インターネット上にもたくさんの情報が溢れていますので、日頃からたくさんの物件を見て傾向や対策を掴んでおくと良いでしょう。
?コラム「ワンルームマンション投資における理想の利回り【2つの違いや相場】」
良い物件が見つかったからといって、必ず購入できるとは限りません。
まずは、売主に対して「買付証明書」という書面を提出します。
買付証明書とは、不動産の購入希望者が、売主に対して提出するもので、法的効力はありませんが、「この金額で物件を購入したい」という意思を示す書面となっています。
売主から「この内容なら売ってもいいかもしれない」と思ってもらえたら、そこから売主と買主の間て売買に向けて話し合いをはじめます。
物件を購入するにあたり、自己資金を使ってどのくらい頭金を用意するのか、どんな返済計画で不動産投資を運用していくのかを明確にしておきましょう。
その上で、金融機関から融資を受ける準備を始めていきます。
融資を受けられるかどうかの審査には「本審査」と「事前審査」の２つの審査があります。
事前審査は、購入希望する物件が見つかってから売買契約に進む前に受けることが一般的です。
ここでは金融機関より申込者の返済能力についてみられ、信用情報が良くなければ審査が通らないこともあります。
ローンの事前審査に通過したら、いよいよ売買契約に向けて進めていきます。
まずは、正式な売買契約を結ぶ前に、「重要事項説明書」について宅建士より説明を受けます。
これには物件の状況が細かく記載されているので、不利な点がないかしっかり内容を確認しておきましょう。
また、売買契約についても細かい条件や特約について記載があります。
全てに納得ができれば契約書に署名・捺印をし、設定した手付金を振り込むことで契約締結となります。
仮審査を通過し、売買契約の締結が済んだら、次はローンの「本審査」を申し込みます。
仮審査では最低限の情報をもとに、申込者の信用情報や返済能力について審査がされましたが、本審査ではさらに細かなチェックが行われます。
そのため、個人の属性だけではなく、担保となる購入物件の評価や瑕疵についても厳密に調査します。
事前審査に通っていても、本審査で落ちてしまうケースもゼロではありませんので、必要書類や情報をしっかり揃えられるように準備しておきましょう。
本審査に承認され融資額が決定すれば、正式に投資ローンの契約となります。
マンションの購入が正式に決まったら、物件の管理方法についても考えておきましょう。
マンション投資で安定した賃料収入を得るためには、賃貸管理も重要なポイントです。
賃貸管理については主に次の3種類があります。
賃貸物件の管理を管理会社に委託せず、オーナー自身で管理することを「自主管理」といいます。
入居中の管理を自身で行い、契約などの難しい部分や入居者募集のみ不動産会社に仲介してもらうこともできます。
本業のお仕事はある方にとっては賃貸に労力をかけることが現実的に難しいところもありますが、賃貸経営の知識と経験を身につけるためにはおすすめです。
賃貸管理に関するさまざまな業務を管理会社に任せることを「管理委託」といいます。
入居者付けから契約、問い合わせ対応、退去時のクリーニングや修繕、家賃の集金代行や滞納時の督促など幅広いサポートを受けることが可能です。
賃貸管理会社は数多く存在し、それぞれ得意とするエリアや業務が異なりますので、物件の条件に適した管理会社を選びましょう
不動産業者が物件を丸ごと借り上げて賃貸するシステムを「サブリース」と言います。
一括借り上げとなるため、入居者の有無に関わらずオーナーには毎月家賃が振り込まれることから「家賃保証」という言葉もよく使われます。
契約から入居者の募集、管理まで全てサブリース会社が行うため、賃貸管理の労力や空室リスクの軽減となりますが、手数料が引かれることにより手取りの賃料は少なくなります。
また、免責期間の設定や解約についての縛りがあることも多いので、契約前にしっかり確認することが大切です。
?コラム「賃貸管理の業務内容とは？ワンルームマンション投資成功のカギ」
手付金を引いた売買代金の残りを支払い、取引を完了させることを決済といいます。
この時に、売買代金だけではなく、固定資産税や日割りの管理費や家賃の精算、仲介手数料や登記に関わる司法書士報酬などの費用の支払いも発生しますので覚えておきましょう。
決済が終わると、引き渡しが行われます。
賃貸中の契約に関わる書類や所有者変更届、鍵の受け渡しが終われば取引完了となります。
今回は、1R投資をはじめとした「マンション経営の始め方」を７つのステップに分けて解説しました。
不動産投資は、マンションの購入をして終わりではなく、そこから賃貸経営や出口戦略についても日々考えていかなければいけません。
上手に運用していけるように、マンション経営をしながらたくさんの経験や知識を身につけていきましょう。
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