不動産投資の中でも手軽に始めやすいことで人気のワンルームマンション投資ですが、さまざまなリスクも存在するため適切な対策が必要です。
その中でも、「賃貸管理」の良し悪しは入居者の満足度につながるため、空室リスクを軽減するための非常に重要なポイントとなります。
今回のコラムでは、賃貸管理とは具体的にどのような業務内容なのか、管理を委託することのメリットや成功へのポイントなどご説明していきます。ぜひ参考にしてみてください。
賃貸管理の業務は多岐に渡ります。特にワンルームマンション投資をされる方はサラリーマンの方も多く、本業の仕事と並行して自主管理を行うと、日々の業務負担が大きく感じられるかもしれません。
賃貸管理が疎かになってしまうと、入居者の不満につながります。それにより退去となってしまったり、次の入居者募集がうまくいかず空室期間が長引いてしまう可能性があります。
ワンルームマンション投資にとって、空室となることは最も恐れられるリスクです。
家賃収入がなくなりキャッシュフローが悪化することを避けるためには、事前にしっかりと対策しておくことが重要となります。
個人で管理をするには、オーナーの知識や経験によって対応力が大きく変わってしまいますが、数々のノウハウを持つ管理会社に任せることで安定した賃貸経営を行うことができるでしょう。
また管理を委託することでオーナーが現地を訪れる必要がほとんどなくなるため、遠く離れた物件も投資対象にすることができるというメリットもあります。
物件が空室の場合は、まずは入居者募集のための広告宣伝を行います。
オーナー自身で行うこともできますが、管理を委託していれば不動産会社が持つ自社ホームページやレインズ（不動産業者専用のシステム）、ポータルサイトへの掲載など幅広く宣伝を行うことができ効率的です。
また、物件への問い合わせや内見についても代理で対応してもらうことができます。
入居希望者が見つかれば、入居申込書を提出してもらいます。
その際に、入居日や賃料など契約内容に関する交渉が入るかもしれません。オーナーにとってはなるべく避けたい内容ではありますが、管理会社と相談しながら状況に合わせて対応しましょう。
その後、借主の家賃支払い能力などを審査します。
トラブルや滞納などなく安心して貸すことができるかどうかを判断することがポイントです。
審査が終われば、賃貸借契約へと進みます。
仲介を依頼している場合は、不動産会社により賃貸借契約書・重要事項説明書をはじめとした必要書類が作成されます。
その後、借主に対し宅地建物取引士からの重要事項説明が行われ、問題がなければ貸主・借主両者の署名・捺印を持って契約締結となります。
後々のトラブルを避けるために、契約内容に間違いがないかをしっかりと確認しておく必要があります。契約ごとの特約など複雑な内容も多く慎重に作成しなければならないため、契約関連のみを一部委託するケースもあります。
賃貸管理を委託している場合は、管理会社が入居者から家賃や共益費を回収し、オーナーに振り込みます。
家賃の滞納があった場合の督促業務も代わりに行なってくれるため、オーナーの労力や心理的負担が軽減されます。
また、近年では賃貸借契約を結ぶにあたり、借主に対して滞納保証会社に加入することを条件とすることが一般的となっています。
滞納分の家賃も保証会社が立て替えてくれ、督促や裁判に至るまで代行してくれる仕組みになっているため、滞納によるキャッシュフローの悪化を防ぐことが可能です。
入居者からの問い合わせやクレームがあれば対応します。
迅速な対応が求められるため、オーナー自身で全てを対処することはなかなか大変な業務です。
経験豊富な専門家がいる不動産会社に委託することで、万が一のトラブルにもうまく対応してもらうことができ、入居者の満足度にもつながります。
賃貸借契約書には契約期間が設けられており、一般的に2年ごとに更新となっています。
地域にもよりますが、更新の手続きや更新料の支払いが発生する場合がありますので、入居者の意思を確認し書類のやり取りを行います。
更新の意思がない場合、また入居者から退去通知があった場合には、退去日を聞きオーナーもしくは管理会社が立ち会って部屋の状態を確認します。
原状回復は基本的にオーナーの負担となりますが、入居者が負担する費用に当たる箇所があれば請求額を決め、敷金があればそこから精算するという流れです。
最後に鍵の引渡しを受け、手続き完了となります。
空室になった際、次の入居者を募集するにあたって部屋の状態を整えておきます。
内見の印象が良ければその分早く入居者が決まる可能性が上がりますので、空室対策として大切なポイントの一つです。
管理会社に委託している場合は、ハウスクリーニングや修繕の手配を代行してくれますので、見積もりを確認し費用を支払います。
あらかじめ古くなった設備の点検や入換えをしておくことで、入居中に故障してしまう等のトラブルを回避することができるのでしっかりチェックしておきましょう。
建物管理とは、マンションの建物全体や敷地、共用部分について管理するものです。
区分ワンルームマンションなどの投資用物件では、各部屋ごとにオーナーは異なりますがマンション自体は共有財産となるため、管理組合を設置することにより意見を取りまとめられています。
主な業務内容としては、
・敷地および共用部分の保守や点検
・定期清掃や手入れ
・長期修繕計画の作成
・修繕積立金の運用
・広報や連絡業務など
といったように多岐にわたり、専門的な知識が必要な業務も多くなっています。
現在では、管理組合自体が管理を行うのではなく、一部もしくは全てを建物管理会社に委託していることが一般的です。
管理会社や担当者によって、管理の質や内容が変わってしまうことも事実です。
入居率を高く保つための努力をしてくれるか、マンションのある土地に強い会社なのか、トラブル発生時に対処できるノウハウを持っているかなどしっかりリサーチをしておきましょう。
良きパートナーとなってくれる管理会社が見つかれば、マンション投資の成功率もぐんとアップします。
ワンルームマンション投資をしている方の中には、実際にその物件にほとんど訪れたことがないという方もいらっしゃいます。
管理会社に委託していれば、ほぼ全てを代行してもらえるため楽にはなりますが、全く任せきりという状況には注意が必要です。
何も状況を知らないままでいると足元を見られてしまい、そんなに必要のない箇所まで修繕した費用を請求されるといったようなケースも中にはあります。
手間がかからず不動産投資ができることはとてもメリットですが、物件の状況にも興味を持ち、できるだけご不動産の知識についても普段から身につけておくことをおすすめします。
質の良い賃貸管理は入居者の満足度をあげ、空室リスク対策にも重要なポイントになります。
管理会社に任せることでのメリットは多くありますが、ご自身でも不動産の知識を身につけ常に物件に対して興味を持っておくことが大切です。
それぞれの業務の役割を知っておくことで、賃貸経営する中での良い選択ができるようになり、マンション投資の成功へとつながるでしょう。
