確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの所得や支出をまとめて、その年の収入に応じた税金を自己申告する手続きです。
日本では、主に所得税や住民税などが該当します。
ワンルームマンション投資家もこの確定申告の対象となり、正確かつ適切な申告が重要です。
不動産投資が節税になる、という声もよく聞きますが、そのポイントは経費計上と減価償却にあります。
全ての人にとって大きな節税効果が期待できるわけではありませんが、できるだけ支払う税金が抑えられるように内容を理解しておきましょう。
今回のコラムでは、この経費の種類について注目していきます。
ワンルームマンション投資で得られた収入から経費などを差し引いたものは不動産所得となり、確定申告の対象となります。
所得が不動産所得のみ（給与所得もない方）で、その年の不動産所得の金額が所得控除の合計額を超えていない場合は申告は不要ですが、一般的には不動産投資は確定申告が必要であると考えておいた方が良いでしょう。
なお、サラリーマンなど給与所得がある方は、不動産所得が20万円を超えると確定申告が必須となります。
不動産所得から経費や減価償却費を差し引いて、赤字となった場合には給与所得などの課税対象額から損益通算（赤字の金額を課税所得から差し引ける仕組み）をすることができます。
特に投資物件を購入した年は、赤字の額が多く出やすいことから節税効果が大きいと言われています。
確定申告期間は、毎年原則２月１６日〜３月１５日とされています。
令和6年に申告する(令和5年分)期限は、２０２４年の３月１５日ということになりますので、忘れずに手続きを済ませるようにしましょう。
では、ワンルームマンション投資の確定申告で認められる経費の種類にはどんなものがあるのでしょうか？主な項目をご説明していきます。
１．不動産にかかる税金
・不動産取得税
不動産を購入した際に一度だけかかる税金です。
事業で使用する場合は、確定申告で経費として計上することができます。
・固定資産税と都市計画税
土地・家屋などの固定資産を持つ所有者が、毎年市町村に支払う税金です。
これも事業として使っている土地や家屋などにかかる場合は、必要経費として認められます。
２．保険料
火災保険や地震保険が当てはまります。
複数年契約でも、年ごとに経費計上することが可能です。加入した年以降も、保険会社からの支払い証書は大切に保管しておきましょう。
３．物件管理費用・広告宣伝費
賃貸経営をする際、不動産管理会社に委託している場合は支払っている管理料が経費となります。
また、賃貸募集をする際にプラスで広告費がかかった場合は経費に含めることができますので、明細や領収書は管理しておきましょう。
４．修繕費用
長年マンションを所有していると、経年劣化により必ず修繕が必要になってきます。
そのために通常、修繕積立金を管理組合より徴収され、実際に修繕が行われて完了したその年の経費として計上することができるとされています。
または、次のような要件を満たすことで、毎月の積立金を経費に計上することも可能です。
①区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
②管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
③修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
④修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること
賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い｜国税庁
５．ローンの金利
ワンルームマンション投資ローンの金利に当たる利息部分は、経費として扱う事ができます。
６．司法書士・税理士への報酬
不動産売買に関わる登記や、税理士へ確定申告依頼をした時に支払った報酬は経費として認められます。
７．減価償却費
不動産購入費用のうち、建物部分については減価償却費を費用として計上できます。
これまでの通常の経費と減価償却費を正確に把握し、確定申告書に適切に記載することで、ワンルームマンション投資における節税効果を最大化できます。
→ワンルームマンション投資の成功には耐用年数と減価償却が重要！寿命との違いも
土地の購入費用について減価償却しないので経費に含みません。
ワンルームマンション投資のために支出を経費として計上することは、税金の額を減らすために重要なポイントです。
特に不動産を購入した年は支出が多くなり大きな節税となるタイミングですので、漏れがないように適切に申告しましょう。
確定申告で経費と認められるためには、それぞれの書類や領収書をきちんと保管しておく必要があります。
普段から一つの場所にまとめておき、事前に認められる経費とそうでない経費についても認識しておくことが大切です。
慌てずに期限内に済ませられるように早めに準備を初めておきましょう。
