ワンルームマンション投資を検討している際に、物件をどれくらいの期間保有すべきか迷う方も多いでしょう。
不動産投資には、長期保有と短期保有という二つの主要な戦略があります。
この記事では、それぞれの戦略の利点と注意点を比較し、どちらがあなたに適しているかの参考にしていただけるように解説します。
まず、長期保有のメリットを見ていきましょう。
ワンルームマンションを長期にわたり保有する最大のメリットは、毎月の家賃収入というインカムゲインを積み上げられる点です。
建物の価値は時間とともに下がる傾向があるため、売却時には購入価格より低くなることが多いです。
しかし、長期的に見れば、家賃収入が物件価値の下落分を補い、全体として投資成功につながる可能性が高いです。
特に、ローン返済が必要な投資の場合、毎月の家賃収入は大きな助けとなります。
不動産を5年以上保有すると、売却益にかかる譲渡所得税が半分になります。
譲渡所得とは、売却時に得られる利益のことで、5年を超える長期保有では、所得税15％、住民税5％と大幅に低減されます。
これに対し、短期保有（5年以内）の場合、所得税30％、住民税9％と高くなります。
| 保有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 所有から5年以下 （短期譲渡所得） | 30％ | 9％ |
| 所有から5年超え （長期譲渡所得） | 15％ | 5％ |
ローンを完済すれば、家賃収入の大部分が純利益となります。
管理費や修繕費はかかりますが、それでも高い利回りを実現できます。
このため、老後の安定収入源として物件を持ち続けるケースも少なくありません。
長期間にわたり収益を上げ続けるためには、魅力的な物件選びが重要です。
長期保有の注意点は、「長期間保有する」という戦略にこだわりすぎないことです。なぜなら、投資期間が長くなるほど、さまざまなリスクに直面する可能性が高くなるからです。
マンションを長期間保有することで、次のようなリスクが考えられます。
空室や家賃の値下げ、修繕費の増加などでキャッシュフローが崩れることがあります。このような場合は、長期保有に固執せず、早期売却も視野に入れることをおすすめします。
次に、短期保有の戦略について見てみましょう。ここでの短期保有とは、物件の価値が高いうちに売却することを意味します。
ワンルームマンション投資における短期保有戦略は、購入後の物件価値が大きく変わる前に売却することを目指すアプローチです。
この戦略では、物件のインカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の合計で利益を最大化することが狙いです。
【キャビタルゲインとは？】
キャピタルゲインとは、購入価格よりも高い価格で資産を売却して得られる利益のことです。
投資においては、購入時と売却時の価格差が重要な要素となります。
短期保有戦略では、この価格差がプラスになるタイミングを見極めて売却し、キャピタルゲインを得ることを目標とします。
例えば、家賃相場が月6万円のエリアで中古マンションを購入し、10年間保有した場合を考えます。
購入時の価格から100万円減少して物件を売却したとしましょう。この場合、物件の保有期間中に得られる家賃収入の総額が、購入価格の減少分を上回れば投資は成功とみなされます。
計算してみると、10年間で得られる家賃収入は以下の通りです。
月6万円 × 12ヶ月 × 10年間 = 720万円
仮に購入時の価格より100万円低い価格で売却した場合、720万円の家賃収入から100万円を差し引くと、620万円の利益が得られることになります。
途中で退去や修繕費が発生したとしても、数百万円の利益が期待できる計算です。
短期保有戦略の大きな利点は、適切なタイミングで物件を売却することで、リスクを抱える期間を短くできるという点です。
マンションを長期間保有していると、築年数が経過するにつれて建物の価値が下がる可能性が高まります。地震や洪水などの自然災害によって物件が損傷し入居者が住めなくなるといった事態が起こらないとも限りません。
また、経年劣化に伴い、修繕やメンテナンスに多額の費用がかかることも考えられます。
不動産投資にはさまざまなリスクが伴いますが、長い期間これらのリスクを抱えるのが不安だという方にとっては、短期保有もおすすめの戦略です。
キャピタルゲインに重きを置く短期保有戦略では、常に市場の変動に気を配ることが求められます。
ゆっくり資産を形成していく長期保有とは異なり、常に不動産相場を確認し、最適な売却のタイミングをご自身で見極めなければいけません。
投資や不動産について勉強したり、変動する状況を追ったりすることが好きな方には向いていますが、放っておいても利益を増やしたいという方には不向きな戦略といえます。
ワンルームマンション投資で重要なのは、適切な売却タイミングを見極めることです。
インカムゲインを目的とする長期保有でも、売却価格と購入価格の差が大きすぎると利益が出ない可能性があります。
また、市場の状況に応じて、できるだけ高値で売却できるタイミングを逃さないことが重要です。
以下のタイミングは、ワンルームマンションの売却に適しています。
・相場より家賃が高めで入居中
・または空室時
・大規模修繕の前後
・ローンの金利が低いとき
・収支がマイナスになったとき
詳しい内容は、コラム「【売り時はいつ？】ワンルームマンション売却に適したタイミングとは？」でご説明していますので、合わせてご覧くださいね。
ワンルームマンション投資には、長期保有と短期保有の戦略があります。
「どちらが正解」というわけではなく、どのような戦略が向いているかは、それぞれ皆さんの投資目的やリスク許容度によります。
また、物件の条件やキャッシュフローが変化した際には、当初の戦略にこだわらずに、その時々に何が最適かを考えることが大切です。
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