神戸で投資用マンションの売却を検討する際には、市場の動きを客観的に捉えることが大切です。
三宮エリアの再整備、交通ネットワークの充実、大学・医療機関が集まる立地など、神戸は単身向けの賃貸需要が比較的安定しやすいとされています。

そのため、ワンルームを中心とした投資用マンションは、築年数が進んだ物件でも一定の動きが見られるケースがあります。

この記事では、最新の相場データやエリアごとの傾向を踏まえ、売却を検討する際に知っておきたいポイントを整理しています。

神戸ならではの市場特性を理解しながら、どのような判断が適切なのかを考えるきっかけとして活用していただける内容になっています。ぜひ参考にしてください。

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神戸の投資用マンションを売却する際に知っておきたい市場状況

神戸市の投資用マンション市場は、近年は比較的落ち着いた高値圏で推移していると言われています。

中古マンション全体の成約価格に大きな下落は見られにくく、ワンルームを中心とした投資用物件でも、穏やかな価格帯で取引される場面が多いようです。
急激な上昇が続く状況ではないものの、全体として安定感のある動きが続いている印象があります。

こうした状況の背景には、三宮周辺で進む再整備が挙げられます。
オフィスや商業施設の開発が進むエリアでは、就業人口や来街者の増加が見込まれ、単身者向け賃貸の需要を支える要因になっていると考えられます。

特に交通の便が良い地域では、転勤者・学生・医療従事者など多様な層が入居者となりやすいことが、安定した需要につながっています。

神戸は区ごとに賃貸ニーズの傾向が異なる点も特徴です。築年数が進んだ物件でも、場所によっては高い稼働率が維持されているケースが見られます。

とくに中央区・灘区・東灘区は利便性が高く、日常生活のしやすさや交通アクセスの良さから長く選ばれやすい地域とされています。このような特性は、売却を考える際の判断材料として理解しておきたいポイントです。

神戸市の投資用ワンルーム市場動向と売却相場

神戸市の投資用ワンルーム市場は、立地による価格帯の差が比較的はっきりしている点が特徴です。
特に中央区・灘区・東灘区では需要の安定性が見られ、賃貸・売却のどちらにおいても動きが確認されることが多いエリアです。

山側と海側で街並みや利便性が大きく変わるため、同じ築年数でも価格差が生じやすいという神戸特有の状況があります。

中古マンション全体の相場を見ると、70㎡換算で一定の価格帯を維持しながら推移しているとされ、急激な変動はあまり目立っていません。

投資用ワンルームについても、エリア・築年数・賃料水準によって幅はあるものの、概ね落ち着いた取引が続いています。単身者向けの動きが途切れにくいため、賃貸中のまま売却しやすい環境にあると言えそうです。

最新データによれば、2025年1〜3月期の近畿圏中古マンション平均成約価格は約3,150万円。
そのうち、神戸市単体では平均成約価格が約2,840万円という報告もあります。
参考：近畿レインズ｜市況トレンド 2025 年 1～3 月期の近畿圏市場

また、神戸市内のワンルーム賃料相場として、中央区では平均約6.4万円という数値も公表されています。このように価格水準・賃料水準ともに“築古でも動きやすい土壌”があると考えられます。
参考：LIFULL HOME’S｜神戸市の家賃相場情報

売却を検討する際には、「神戸市全体の相場」だけで判断するのではなく、ワンルームに絞った実需データを把握することが重要です。

ワンルームの価格は、建物の管理状況や賃貸実績、立地の細かな違いによって変化しやすく、同じエリアでも物件によって評価が分かれることがあります。特に中央区や東灘区などは購入検討者が比較的多く、市場の動きが読みやすい傾向です。

これらの点を踏まえると、神戸市における投資用ワンルームの売却相場は「全体としての安定感」と「物件ごとの差が出やすい構造」を合わせ持っていると考えられます。

売却時には、最新の成約事例や賃料水準を合わせて確認することが、より実情に近い判断につながります。

神戸でワンルーム需要が高いエリアの特徴

神戸市内のワンルーム需要は、街の構造や生活利便性によってエリアごとの個性がはっきり表れる傾向があります。
山と海に挟まれた地形に加えて、大学や医療機関の集積、三宮に集まる就業人口などが重なり、区ごとに物件の動き方が大きく変わることも珍しくありません。

こうした背景を理解しておくことで、どのような購入者層に選ばれやすいのか、賃料が伸びやすい立地なのかといった判断がしやすくなり、売却を考える際の基準として役立ちます。

■中央区（三宮・元町・神戸駅周辺）

神戸市の中心に位置し、最も動きが出やすいエリアです。三宮再整備によりオフィスワーカーの流入が期待されており、単身者の賃貸需要が比較的安定しています。

複数路線が交差する交通利便性の高さから、転勤者や法人契約の入居が入りやすく、稼働率は築年数に関わらず堅調なケースがあります。
売却では「駅距離」と「管理状態」が特に重視され、設備が整った物件ほど評価されやすい傾向があります。

■灘区（六甲・岩屋・灘エリア）

大学や病院が集まることから、学生・研究者・医療職など、安定した単身需要が見込まれる地域です。

JR・阪急・阪神の三路線が利用でき、海側・山側の性格が異なるため、ターゲットが分かれやすい特色があります。
山手は落ち着いた住環境から長期入居につながるケースがあり、海側は利便性が高く通勤・通学の需要が入りやすいと言われています。

売却では、街の雰囲気や生活導線が購入判断に影響しやすく、立地の細かな違いが価格に表れることがあります。

■東灘区（住吉・摂津本山・岡本）

阪神間でも人気の高いエリアで、街並みや治安が総合的に評価されやすい地域です。
駅周辺には商業施設や飲食店が多く、若い単身社会人から医療職まで幅広い層が入居者となりやすい特徴があります。

賃料水準は周辺区よりやや高めに推移するケースも見られ、売却時には「駅アクセス」「生活のしやすさ」が重視される傾向です。築浅の物件に限らず、管理状態が良いワンルームは比較的安定した動きが見られます。

■兵庫区（兵庫駅・新開地エリア）

中心部よりも購入しやすい価格帯の物件が多く、投資の初期費用を抑えたい層に選ばれる地域です。
駅近では安定した賃貸需要が見られますが、エリア内で環境差が大きいため、周辺の雰囲気や交通導線が入居や売却に影響を与えやすい点が特徴です。

街の表情が区画によって異なるため、同じ築年数でも立地によって評価の幅が出やすい傾向があります。

■長田区・須磨区（板宿・須磨海浜公園など）

海側・山側で環境が大きく変わる地域で、利回りを重視する投資家から選ばれやすいエリアです。
手頃な価格帯のワンルームが多く、生活コストを抑えて暮らしたい単身層が主な入居者となります。

特に、商店街のある板宿や、沿岸部の再整備が進む須磨海浜公園周辺などは賃貸の動きが比較的安定しています。売却では「駅距離」と「周辺の生活施設」が評価の判断軸となることが多いようです。

神戸の投資用マンションが値崩れしにくいと言われる背景

神戸市の投資用マンションは、エリアごとに動き方は異なるものの、全体として価格の急激な変動が目立ちにくいと言われています。

その理由には、街の構造や人口動向、都市整備の進み方など、複数の要素が関わっています。
売却の判断をするうえで、こうした「値崩れしにくいと考えられる背景」を知っておくことは、物件評価の目安にもなります。

神戸で価格の安定が見られる要因の一つが、継続的な単身需要です。
三宮エリアを中心に就業人口が集まりやすく、大学や医療機関が点在しているため、転勤者・学生・医療従事者など、入居ターゲットが年を通して確保されやすい環境があります。

こうした層は短期的な景気変動の影響を受けにくいと言われており、ワンルームの稼働率が落ちにくいことにつながっています。

また、神戸は鉄道網が南北方向に発達しており、JR・阪急・阪神の三路線が都市の移動を支えています。
特に中央区・灘区・東灘区では、複数路線が徒歩圏で利用できる地域が多く、通勤・通学の利便性が物件選びに直結します。

駅距離が分かりやすい形で評価されるため、立地の良いワンルームは築年数が進んでも一定の需要が続きやすい傾向があります。

さらに、三宮周辺では再整備が段階的に進んでおり、オフィス・商業施設・公共空間の開発が進行しています。
これにより、就業人口の回遊性が高まることが期待され、周辺エリアの賃貸需要に一定の支えとなる可能性があります。
開発計画は時間をかけて進むため、市場に急な変動を起こしにくい点も特徴です。

神戸の街は海と山に挟まれた地形で、住宅の供給余地が限られる側面があります。
大規模なワンルームの新築供給が頻繁に行われる地域ではないため、中古市場の供給量が過度に増えにくい構造があります。
供給過多になりにくいことで、既存物件の価格が大きく崩れにくいと考えられる場面があります。

これらの要因が重なり、神戸市のワンルーム市場は「短期間での大きな価格変動が出にくい」という特徴を持っています。
もちろん、全ての物件が同じ動きをするわけではありませんが、エリア特性や賃貸需要の層を理解しておくことで、売却時の判断材料として役立てることができます。

神戸で高く売れる投資用マンションの条件

神戸市のワンルーム市場では、築年数や立地だけで判断されるわけではなく、「賃貸需要が継続しやすいか」「購入後の運用イメージがしやすいか」といった要素が価格に反映されやすい傾向があります。

なかでも、売却時の評価につながりやすい条件にはいくつかの共通点があり、日頃の管理状況や書類整備の度合いによっても結果が大きく変わる場合があります。

①駅へのアクセスが良く、生活導線が整っていること

神戸では、特にJR・阪急・阪神の沿線に近い物件が幅広い層に支持されやすい傾向があります。
駅徒歩5分前後であれば賃貸募集の際に反応が得られやすく、築年数が進んでいても一定の成約率を保つことがあります。
三宮や元町へ短時間でアクセスできる立地は、転勤者・単身ビジネス層にとって魅力となり、売却時にもプラスに働くことがあります。

②管理状態が良く、修繕履歴が明確であること

築年数の経過とともに、建物全体の管理状態が価格判断に影響しやすくなります。
エントランスや共用廊下の清掃状況、定期的な修繕の実施、長期修繕計画の有無といった情報は、購入検討者にとって安心材料になります。管理組合がしっかり機能している物件は、投資家からの関心が高まりやすく、売却活動も進めやすい傾向があります。

③稼働率が安定しており、賃貸実績が伝わりやすいこと

神戸のワンルームは、転勤者・学生・医療従事者など多様な入居者層が見込める地域が多いため、稼働率が安定している物件は評価されやすくなります。
入居中のまま売却するケースでも、賃料の入金状況や契約内容が整理されていると購入検討者にとって状況が把握しやすくなり、価格交渉もスムーズに進みやすくなります。

④生活をサポートする設備が整っていること

ワンルームでも、「暮らしやすさ」を感じられる設備があるかどうかは成約に影響します。
オートロックや宅配ボックス、独立洗面台、浴室乾燥機などの設備が揃っている物件は、賃貸需要が高まりやすく、入居期間も長くなる傾向があります。そのため、売却時にも「安定した運用が期待しやすい物件」として評価されることがあります。

書類が整理されており、購入者が運用をイメージしやすいこと

売却の際に、管理委託契約、賃貸借契約、サブリース契約の状況、敷金・保証会社情報、家賃の入金履歴などが整っていると、購入検討者が運用イメージを持ちやすく、物件の評価にもつながります。
特にオーナーチェンジ売却の場合は、情報の透明性が高ければ高いほど、価格交渉で有利に進められる可能性があります。

神戸のワンルーム売却で失敗しないポイント

神戸のワンルーム市場は、エリア特性や賃貸需要の層が細かく分かれるため、売却活動では“基本の見極め”がそのまま結果につながりやすいと言われています。価格設定、賃貸状況、契約条件など、ひとつひとつの判断が成約スピードと手取り額に影響します。ここでは、特に注意したい三つのポイントを整理します。

ポイント1｜周辺相場の中で“許容帯”に入っているか

神戸では、同じ区内でも駅距離・高低差・街並みの違いで相場が変わりやすく、中央区・灘区・東灘区などは特にミクロな立地差が価格に反映されやすい傾向があります。そのため、売り出し価格が周辺事例とかけ離れていると、問い合わせが伸びにくくなることがあります。

周辺物件の成約事例や賃料帯を確認し、「このエリアの購入者が許容しやすい価格帯に入っているか」を把握しておくことが重要です。許容帯を外さない価格設定は、売却期間の短縮にもつながります。

ポイント2｜入居中のまま売るか、空室にして売るか

投資用マンションの売却では、「入居中」で売却するか、「空室」にしてから売るかで進め方が変わります。神戸では、中央区・灘区・東灘区など、法人契約や転勤者の入居が見込めるエリアでは、オーナーチェンジの形で入居中のまま売却するケースが多く見られます。家賃収入が継続している状態で引き継げるため、購入者にとって運用のイメージが持ちやすく、売却活動がスムーズに進みやすいという利点があります。

一方で、空室で売却する場合には、室内の状態を確認しやすいことから、設備の新しさやリフォーム状況が強みとなることがあります。ただし、空室で引き渡す際は、通常の原状回復が必要となるため、クリーニングや補修などの費用や準備期間が発生します。

物件の築年数、設備の状態、ターゲットとなる購入者層によって適した売却方法は異なるため、入居中・空室どちらのメリットが大きいかを踏まえて判断することが大切です。

ポイント3｜サブリース契約の扱いと注意点

サブリース契約がついている物件の場合、売却時の取り扱いには注意が必要です。契約条件によっては解約できるタイミングが決まっていたり、賃料改定の履歴が価格判断に影響したりすることがあります。購入者がサブリースの継続を希望しない場合は、引き継ぎ方法を確認しておく必要があります。

また、サブリースの契約期間や家賃設定の根拠、過去の賃料改定の内容は、購入者が重視する情報のひとつです。事前に内容を整理しておくことで、売却時の不安要素を減らし、価格交渉を進めやすくなります。

神戸の市場特性と大阪との違いとは？

神戸市の投資用マンション市場は、大阪とは異なる特徴を持っています。
どちらも単身者向け需要は安定していますが、街の構造や供給量、価格帯の形成理由が異なるため、売却時の判断軸にも違いが生まれます。
これらの違いを理解しておくことで、より現実的な相場観をつかみやすくなります。

神戸は海と山に挟まれた地形で、住宅地として利用できる平地が限られています。

そのため、ワンルームを含むマンション供給量が極端に増えにくく、既存物件の相場が急激に崩れにくい構造があります。

大阪のような大規模再開発エリアが多数存在するわけではないため、市場が急激に変動しにくいという面があります。

一方、大阪は繁華街やビジネス街が東西南北に広がり、新築・中古ともに供給が多く、エリアごとの差が小さくなりやすい特徴があります。

価格変動もエリア単位で比較的まとまって表れることが多く、売却タイミングが読みやすいと言われることがあります。

神戸は区や路線ごとの“ミクロ立地”が価格に反映されやすいため、同じ築年数でも評価が分かれる場面が多いことが特徴です。

また、賃貸需要の性質にも違いがあります。神戸は転勤者、学生、医療従事者といった安定層が多く、中央区・灘区・東灘区では築年数が進んでも動きが見られやすい傾向があります。

大阪は法人需要が強く、利回り重視の投資家にとって取り扱いやすい物件が多く存在します。そのため、同じワンルームでも「求められやすい条件」が異なる点は売却戦略を考える上で重要です。

投資用マンションを売却する前に知っておきたい3つの基礎知識

神戸で投資用マンションを売却する際は、手続きそのものだけでなく、税金や費用、管理会社との引き継ぎなど、事前に把握しておきたい点がいくつかあります。

売却は数百万円から数千万円規模の取引になるため、基本的な仕組みを理解しておくと、実際の手取り額や売却タイミングの判断もしやすくなります。ここでは、特に押さえておきたい三つのポイントを紹介します。

1. 譲渡所得税の仕組みを理解しておく

投資用マンションを売却し、売却益が出た場合には、譲渡所得税と住民税がかかります。税率は所有期間によって異なり、物件を購入してからの年数ではなく「売った年の1月1日時点の所有期間」で判定されます。

譲渡所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	5%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%

損失が出た場合には所得との損益通算が可能となるケースもあるため、売却前に税率や計算方法を確認しておくことで、売却時期を検討する際の参考にしやすくなります。

2. 売却にかかる費用を事前に把握する

売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、契約書類の印紙代、登記関係費用、管理組合への精算費用など、さまざまな費用が発生します。実際の手取り額を把握するためには、これらを事前に整理しておくことが重要です。

通常の仲介会社では仲介手数料（3％＋6万円＋税）がかかりますが、ReTrueではこの費用がかからないため、売却時のコストを抑えやすい点が特徴です。

手取り額を最大限確保したいオーナーにとって、費用構造を確認しておくことは大切なポイントとなります。

売却時にかかる主な費用一覧

3. 管理会社との引き継ぎをスムーズに行う

賃貸中のまま売却する場合は、管理会社との調整が欠かせません。
家賃の振込先や名義変更、入居者への通知などの実務を丁寧に進めることで、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。

特に入居者対応や修繕に関する取り決めは、どの時点まで現オーナーが対応するかを明確にしておくことが重要です。

こうした引き継ぎが適切に行われていれば、購入者にとっても運用のイメージが持ちやすくなり、売却活動にも良い影響が生まれます。

ReTrueでは管理会社との連絡や必要書類の手配などもサポートしているため、煩雑な手続きを負担せずに売却を進められる点がメリットとなります。

まとめ｜神戸で投資用マンションを売却するときに意識したいこと

神戸の投資用マンション市場は、エリアごとの特性がはっきりしており、立地や賃貸需要の層によって物件の動き方が変わりやすいという特徴があります。

とくに中央区・灘区・東灘区では単身需要が安定しやすく、築年数が進んだ物件でも一定の成約が見られる場面があります。
こうした背景から、売却を検討する際には「周辺相場とどの位置にあるか」「賃貸中か空室か」「契約内容や管理状態が明確か」といった基本的なポイントを丁寧に確認しておくことが大切です。

また、価格の判断には神戸特有の街並みや移動のしやすさ、駅距離の分かりやすさが影響しやすいため、最新の成約事例や賃料水準を踏まえて検討することで、より実情に近い判断につながります。

売却のタイミングや方法に迷う場面もあるかもしれませんが、エリアの特性と物件の強みを踏まえて進めることで、納得のいく取引を目指しやすくなります。

ReTrue（リトゥルー）なら、投資用マンションの売却をもっとスマートに

神戸で投資用マンションの売却を進める際、「相場がわかりにくい」「賃貸中のまま進めて良いのか迷ってしまう」といった不安を抱えるオーナーの方は少なくありません。

ReTrueでは、神戸市内の成約事例や賃貸状況をもとにした実務的な査定を行い、物件ごとの強みや売却の適切なタイミングを丁寧にお伝えしています。

また、売却にかかる費用が大きく左右する“手取り額”についても、仲介手数料0円の仕組みを活かし、オーナー様が負担を抑えながら進められるようサポートしています。
賃貸中の物件でも、管理会社との引き継ぎや必要書類の整備まで一貫して対応できるため、初めて売却を検討する方でも安心して進めていただけます。

神戸での売却に関して気になることがございましたら、いつでもお問い合わせください。
物件の状況やエリア特性を踏まえながら、最適な売却プランをご提案いたします。