空室時のワンルームマンション売却は、不動産オーナーにとって課題が多いものです。
しかし、諦めずに戦略を考えることで、成功の可能性が広がります。
この記事では、空室時の売却について知っておくべき注意点や戦略について掘り下げていきます。
投資用の区分マンション（主にワンルームマンション）は、そこからの収益を目的として購入をされます。
空室のまま売りに出すと、すぐに賃料の収入が得られない、入居者を募集するための費用や期間がかかる、というデメリットが発生するため買い手側に値引き交渉の余地を与えてしまいます。
空室の物件は、利回りの計算が難しくなるため、買い手側も金額には慎重になり、希望通りの売却価格が難しくなる傾向があります。
一方で区分マンションの中でも30平米以上、40平米を超えるような広さがある部屋であれば、自己使用の購入希望者が多くなります。
そのため、すぐに入居することができる空室の状態のニーズが高まり、むしろ良い条件での売却が可能となります。
物件が単身向けのワンルームマンションか、もしくはファミリー向けかによって、空室が売却価格にどう影響するのかという点に注意しましょう。
入居中のオーナーチェンジ物件だと、契約前に内装や設備を買い手に直接見てもらう事が難しくなり、書面上でのみの状態確認となってしまいます。
空室の間は内覧が可能なため、直接状態を確認し、双方納得した上で契約を進められますので、後々トラブルになるという心配を減らすことができます。
オーナーチェンジ物件の場合、前オーナーと入居者の間で交わされた契約はそのまま全て新オーナーに引き継ぐことになります。
相場より低い家賃設定がされていたとしても、金額を変更することは簡単ではありません。そのため、低い家賃で貸し出してしまった場合は、むしろ空室になった方が査定金額が良くなる場合もあります。
そういったことからも、新オーナーが自由に賃料を設定する事ができる空室の物件を好む買い手も中にはいます。
賃貸募集をする前にリフォームや設備を新しくすることによって、相場より高めの家賃設定でも入居者が見つけられる点も、買い手にとっては空室ならではのメリットと言えるでしょう。
サブリース契約中は、残念ながら査定価格が下がる可能性があります。
また、ワンルームマンションにおいては、投資用不動産の買取会社に売却することが多くなりますが、そういった会社の中にはサブリース契約をしている物件の買取自体を避ける傾向があります。
査定価格が下がったり、買い手がなかなか見つからず長引いてしまうことを避けるために、可能であればサブリースの契約は解除しておきましょう。
サブリース契約の解除には、申請から解約までに数ヶ月必要なことや、違約金がかかってしまうことも多くありますので契約内容を確認しておきましょう。
フリーレントとは、入居開始からの一定期間の賃料を免除して貸し出す契約のことを言います。
免除期間は１ヶ月〜３ヶ月が一般的で、初期費用を低く抑える事ができるため入居者にとっては魅力的な物件となり、賃貸情報でも目に留まりやすくなります。
フリーレントを行う際に注意する点は家賃を下げないことです。
家賃を下げてしまうと利回りが悪くなり、売却相場に影響します。
空室を早く埋める手段として、フリーレントでの賃貸募集も是非検討してみてください。
ファミリーマンションにおいて空室での売却が有利とお話ししましたが、中には単身用マンションをご自身やご家族が使用するために購入する方もいます。
そういった事情の方にとっては、内覧した上ですぐに入居することが可能な物件となり、空室が強みとなる可能性もあります。
ワンルームマンションのような投資用の物件は、投資物件に強い業者に依頼することが重要です。
専門的に扱っている会社なら、様々な条件の物件を売却した経験があります。
また、投資用不動産の購入を考えている買取業者や投資家は、収益物件を専門に扱う不動産会社で物件を探しています。
投資用不動産に強い会社であれば、オーナーさんの状況に合わせた戦略を考えたり、その物件に適した買い手を見つけられる可能性がありますので是非ご相談してみてください。
ワンルームマンションを空室時に売却することは、オーナーにとって課題が多くなることも事実です。
しかし、状況を整理し適切な方法で売却活動を行うことで、希望の条件に近づけることは可能ですので諦めずに良い成約を目指していきましょう。
Reture＜リトゥルー＞では、様々な買取業者様との繋がりや売却実績がございますので、お持ちの物件についてお悩みのことがあればお気軽にお問い合わせくださいね。
