京都の投資用ワンルームマンション市場は、観光都市としての知名度、大学・医療機関の集積による安定した単身需要、四条烏丸や京都駅を中心とした再整備の進展により、2025年も堅調な動きを維持しています。
とくに中京区・下京区・東山区など都心エリアは、物件価格の高止まりと賃貸需要の強さが続き、高値売却や早期売却を狙いやすい環境が整っています。
本記事では、2025年の最新データをもとに、京都の投資用マンション相場・利回り、売り時の判断軸、エリアごとの特徴、そして高く売るための実践的なポイントをわかりやすく解説します。
初めて売却を検討する方から複数戸を保有する投資家の方まで、今の京都市場を正しく読み解くためのガイドとしてぜひご活用ください。
＼オークション査定で高値売却を実現／
複数の不動産会社が同時に入札する「オークション形式」で、最も高い査定を提示した会社をご紹介します。営業電話もなく、スムーズに比較検討できる安心の仕組みです。
「損をせずに手放したい」「信頼できる会社に任せたい」という方は、まずは無料査定からお試しください。
ReTrueの無料査定を試す
2025年の京都市の投資用マンション市場は、全国の主要都市と比較しても「安定した価格帯と堅調な賃貸需要」が継続しています。
観光都市としてのブランドに加え、大学・医療機関・京都駅周辺で働く単身者の需要が重なり、ワンルームマンションの入居率は年間を通じて高水準を維持しています。
とくに中京区・下京区・東山区といった都心エリアでは、ここ数年で価格が横ばい〜緩やかな上昇を続けており、2025年も「高値安定期」が続いていると言えます。
一方で、左京区・上京区は大学・医療需要に支えられ、築年数が進んでも空室を避けやすい“安定運用型”の市場が形成されています。
このように京都は、短期売却・長期保有のどちらも戦略を立てやすい、全国でも珍しい構造の投資マーケットとなっています。
京都市内の投資用マンション市場は、「エリアによる価格差」と「投資効率の違い」が非常に明確です。
同じ京都市内でも、四条烏丸を含む中京区と、学生が多く住む左京区とでは、取得価格や利回りの水準が異なります。購入や売却時の判断には、この「区ごとの役割の違い」を理解しておくことが欠かせません。
LIFULL HOME’Sが公表する70㎡換算の中古マンション平均価格データ（2025年11月時点）によると、
といった水準になっています。
投資用ワンルームは専有面積が小さいため絶対額は下がるものの、この「中心エリアほど高値」という構造はそのまま当てはまります。
参考元：LIFULL HOME’S｜京都府の売買価格情報
京都市内の投資用マンションの利回りは、一般的に以下の傾向があります。
■中京区・下京区（四条烏丸・京都駅周辺）
・価格水準が高く、利回りは4〜5％とやや低め。
・企業の法人契約や安定した単身社会人需要が多いため、空室リスクが低い体質。
■左京区・上京区（京都大学・同志社大学周辺）
・取得価格は抑えめで、利回りは5.5〜6.5％が目安。
・毎年新しい需要が入る「学生特需」で稼働率が高く、投資初心者も取り組みやすい。
京都は観光・文教・医療の三つの強い需要に支えられており、築年数が経過しても「稼働率95％以上」という物件も珍しくありません。
特に左京区や上京区では、築20年を超えても安定して入居がつく物件が多く、出口の見通しも立てやすい点が魅力です。
京都で売却や買取を検討する際は、エリアごとの価格の「基準帯」を押さえておくと、高すぎる・安すぎるといった判断がしやすくなります。
2025年時点での70㎡換算の売却相場は、以下が目安です。
四条烏丸や京都駅などの都心エリアは、交通利便性やビジネス需要が高く、価格も高値圏で推移。
特に京都駅の南・東側エリアは、大型ホテルや複合開発が進んだ影響で地価が上昇し、2020年代以降も高値を維持しています。
参考元：京都府｜令和7年地価公示の概要（京都府）
参考元：京都府｜令和7年地価公示標準地価格一覧表（京都府）
一方、大学・文教エリアにあたる左京区や上京区は、平均価格こそ抑えられるものの、安定した単身需要によって長期運用にも向いています。
「家賃相場は安定」「リセール時の価格変動が小さい」という、京都独自の市場特性が現れている地域です。
また、京都市全体では2023〜2025年の中古マンション成約件数がほぼ横ばいで推移しており、市場の流動性も維持されています。
新築供給が少ない都市のため、「中古物件を買う・借りる」という需給構造が安定しており、2025年時点でも「売れやすい市場」が続いています。
京都の投資用ワンルームマンション市場は、2025年現在、売却を検討されるオーナー様にとって非常に良い状況が続いています。
価格の高止まり、都市整備の進行、買主の活発化など、複数の条件が重なって“売りやすいタイミング”が形成されているためです。
ここでは、京都の市場が今まさに売却の好機といえる理由を、4つの視点からわかりやすくご説明します。
京都は景観保全や建築規制の影響で、新築マンションの供給が増えにくい都市です。
供給が限られる一方で、四条烏丸・京都駅周辺を中心に単身者の賃貸需要は継続しており、需給バランスが崩れにくいのが特徴です。
2023〜2025年の価格推移を見ても、中京区・下京区・東山区など都心エリアでは、70㎡換算で3,800万〜4,200万円前後で高値帯が維持されています。
“価格が下がりにくい構造そのもの”が、売却タイミングを判断しやすい大きな理由となっています。
京都市内の収益マンションは、学生・社会人・医療従事者・法人契約など、複数の入居層に支えられています。
そのため購入ニーズも安定しており、他都市のように成約件数が大きく落ち込む傾向は見られません。
実際に2024〜2025年のデータを確認すると、収益物件の成約件数は安定しており、売り出してから買主が見つかるまでの期間も比較的短い状態が続いています。
「売れ残りにくい」ことは、売却活動を進める上で非常に重要な安心材料です。
京都では、四条通の歩道拡幅、京都駅南側エリアの再整備、烏丸通の景観向上など、街全体の価値を高める取り組みが進んでいます。
こうした再整備は、企業の集積や観光客の増加を後押しし、都心部の利便性やブランド性を大きく高めています。
特に京都駅〜七条周辺は、ホテルや商業施設の開発が続いており、2020年代に入ってから地価上昇が継続しています。
都市価値が向上するエリアでは、不動産価格が下がりにくいため、売却時の評価も安定しやすい点が強みです。
世界的に金利上昇の流れが続く中で、日本でも将来的な金利引き上げが意識されるようになっています。
金利が上がればローン返済額が増えるため、投資家の間では「いまのうちに利益確定（利確）して、別の物件へ乗り換えたい」という動きが増えています。
この動きは売却市場にも影響しており、2025年時点では「現在の金利条件でローンを組みたい」という買主のニーズも強まっています。
そのため、売却側にとっては買主が見つかりやすく、価格交渉でも有利に進みやすい状況が整っていると言えます。
京都市内で投資用ワンルームマンションの需要が特に強いエリアは、中京区・下京区・東山区・左京区・上京区です。
いずれも「仕事・観光・大学」のいずれか（あるいは複数）の要因で人の動きが多く、単身者向け賃貸のニーズが安定していることが共通点です。
それぞれのエリアには、家賃水準や入居者層、空室リスクの低さといった特徴があります。
ここでは、投資・売却の観点からエリアごとのポイントをご紹介します。
中京区は、四条烏丸〜烏丸御池周辺を中心に、京都市を代表するオフィス・ビジネスエリアが集積している地域です。
地下鉄烏丸線・東西線、阪急京都線、バス路線が集中しており、京都市内のどこへ行くにもアクセスしやすい「交通の結節点」となっています。
家賃相場を見ると、中京区の賃貸マンションはワンルームでおよそ5.5〜6万円台、1Kで6〜7万円台前半が中心で、京都市内でも上位の水準です。
オフィスワーカー・転勤者・専門職など、安定収入のある単身社会人が主な入居層で、法人契約も多いエリアのため、家賃の下落や長期空室が起こりにくい傾向があります。
投資用ワンルームとしては、「駅徒歩5分以内」「築15年以内」「宅配ボックス・オートロック・インターネット設備あり」といった条件の物件が、入居・売却ともに評価されやすいゾーンです。
売却時には、勤務先が四条烏丸・御池周辺の単身者をターゲットとした家賃設定や、過去の入居実績（稼働率・家賃推移）を整理して提示できると、買い手側の安心材料になり、価格交渉を有利に進めやすくなります。
下京区は、JR京都駅・地下鉄烏丸線・近鉄京都線などが集中する「京都の玄関口」であり、ビジネス・観光・交通のすべてが重なるエリアです。
京都駅前や烏丸七条周辺ではオフィスや商業施設、ホテルの集積が進んでおり、観光関連企業に勤務する単身者や出張・単身赴任の需要も厚くなっています。
ワンルームの家賃相場はおおむね6〜6.5万円前後、1Kは7万円弱が中心で、京都市内でも中京区と並ぶ水準です。
「京都駅から徒歩圏」「駅からバス1本で主要エリアへアクセス可能」といった利便性の高い立地ほど、空室期間が短く、オーナーチェンジ売却時の評価も高くなりやすいのが特徴です。
投資用マンションとしては、
・京都駅徒歩10分圏内
・ホテル需要の高いエリア近接（駅前〜七条通周辺など）
・築年に対して管理状態・修繕履歴がしっかりしていること
がポイントになります。
売却時は、「駅徒歩分数」「これまでの入居者属性（法人・個人・業種）」「家賃の維持状況」を整理しておくと、買主が“再現性のある収益”として判断しやすくなります。
東山区は、祇園・清水寺・東山エリアを抱える京都らしい景観と観光ブランドを持つエリアです。
観光客の多い地域というイメージが強い一方で、実際には市内中心部へのアクセスも良く、飲食・サービス業に従事する単身者や、都心エリアで働く人の居住エリアとしても選ばれています。
家賃相場は、東山区全体で見るとワンルームが5万円台半ば、1Kが5万円台後半〜6万円前後が中心で、ワンルーム・1Kの水準としては中京区・下京区よりやや抑えめです。
ただし、祇園・清水通り周辺の築浅マンションや、眺望・景観に優れた物件は、ブランド性が評価されて高値で取引されることも少なくありません。
東山区の特徴は、景観保全や建築規制により大規模開発が限定されるため、「新規供給が増えにくい＝既存ストックの価値が落ちにくい」点です。
投資・売却の観点からは、
・観光エリアに近接しつつも、日常生活に支障のないエリア（清水五条〜東山五条周辺など）
・騒音や人通りの多さをある程度回避できる裏通り
といった、暮らしやすさとブランド性のバランスが取れた立地の物件が、長期入居・売却ともに評価されやすくなります。
左京区は、京都大学をはじめとした大学・研究機関が集積しているエリアで、「大学のまち京都」を象徴する地域のひとつです。
京都市は長年にわたり「大学のまち京都・学生のまち京都推進計画」を進めており、市全体で見ても学生数・大学数の多さが特徴です。
左京区のワンルーム・1Kは、学生向け物件で5〜6万円台前半がボリュームゾーンとなっており、京都市内全体の家賃ランキングでも比較的高い水準に位置しています。
大学・大学病院・研究機関が多いため、
・学部生・大学院生
・医療従事者
・研究者・助教などの教職員
といった、比較的安定した職業・身分の単身者が継続的に流入してくる構造です。
投資用ワンルームとしては、
・大学まで自転車10〜15分圏内
・主要キャンパス（京大吉田・京都芸術大など）へのアクセスが良い路線沿い
・バス停・叡山電鉄・京阪との接続がよい立地
などが強みになります。
売却時には「どの大学・病院へのアクセスが良いか」「これまでの入居者の中心層（学生・医療関係者など）」を具体的に示せると、買主は“空室リスクの低さ”をイメージしやすくなり、評価につながりやすいと言えます。
上京区は、同志社大学今出川キャンパスを中心に、学生向け賃貸が多く集まるエリアです。
周辺には京都府立医科大学や大谷大学なども位置しており、「複数の大学に通う学生が住める区域」として、学生向けマンション・アパートが多数供給されています。
同志社大学周辺の1R・1Kの家賃相場は、おおむね5万〜5.5万円前後が目安とされ、京都市の家賃ランキングでも上京区全体は上位に位置しています。
地下鉄烏丸線の今出川駅を中心に、烏丸線沿線に勤務する若手社会人も多く居住しており、「学生だけに依存しない単身需要」がある点も投資・売却の観点からプラス要因です。
投資用ワンルームでは、
・今出川駅徒歩圏（目安として徒歩15分以内）
・自転車通学しやすいフラットな道のり
・インターネット無料・宅配ボックスなど、学生ニーズに合った設備
といったポイントを押さえた物件が人気です。
売却時には、「同志社大学までの距離・時間」「烏丸線を利用した通勤・通学の利便性」「学生入れ替え時の空室期間の短さ」などを数字とともに提示すると、買主にとって“運用イメージの持ちやすい物件”として評価されやすくなります。
京都で投資用ワンルームマンションを高値で売却するためには、立地だけでは不十分な部分もあります。
買主（投資家）が判断する基準は、利回りだけでなく、管理体制・入居履歴・修繕状況・設備水準といった「運用のしやすさ」へと年々シフトしているからです。
京都市の場合、観光都市・大学都市という特殊性もあり、“資産価値が落ちにくい物件”の特徴がより明確に現れるのが特徴です。
ここでは、京都で高く売れやすい物件に共通するポイントを、できるだけ具体的にご紹介します。
1．駅近で生活の利便性が高いこと
京都の単身者は「通勤・通学がしやすいかどうか」を最優先で判断する傾向があります。
特に四条烏丸や烏丸御池、京都駅周辺は、地下鉄やバスが複数利用できるため、人の流れが途切れにくい地域です。
駅から徒歩でアクセスでき、日常生活でよく使うコンビニやスーパーが近くにある物件は、長く住み続けやすいと評価されます。
京都は大規模開発が少なく、街の構造が大きく変わることがほとんどありません。そのため、利便性の高い立地は将来にわたって価値が維持されやすく、売却時にも有利に働きます。
京都には築15〜25年のワンルームマンションが多く流通しており、管理状態の差がそのまま価格差として表れやすい傾向があります。
大規模修繕が計画通りに行われているか、共用部分の清掃や点検が継続されているかといった、“日々の管理の質”が購入検討者の判断材料になります。
修繕の計画や過去の工事内容が整理されている物件は、「将来の支出が予測しやすい」という理由から評価が高くなりやすく、同じ築年数でも5〜10％ほど高い成約になるケースもあります。
京都では特に、「見た目より中身」が重視される傾向が強く、管理が行き届いた物件ほど売却時に選ばれやすいことが特徴です。
京都は大学や医療機関、観光関連の企業が多く、単身者の賃貸需要が通年で安定しています。
大学生や社会人、医療従事者、観光サービス業の職員など、入居者の層が幅広いため、景気の影響を受けにくく、空室期間も比較的短くなります。
直近数年の間に家賃が大きく下がっていない、空室期間が長くなっていないといった実績がある物件は、運用の再現性が高いと判断されます。
入居中のまま売却する「オーナーチェンジ物件」の場合は、現在の家賃収入がそのまま引き継がれるため、買主が収益イメージをつかみやすく、高く評価されやすい傾向があります。
京都の単身者向け賃貸では、築年数の新しさよりも、生活設備の充実度が重視されます。
宅配ボックスやオートロック、防犯カメラなどのセキュリティ設備、独立洗面台や浴室乾燥機、無料インターネットなどの生活設備が整っている物件は、入居の決め手になりやすいのが特徴です。
とくに京都は自転車やバスでの移動が多いため、宅配ボックスの有無が入居者の満足度や退去率に影響しやすい傾向があります。
そのため、築20年の物件でも設備が充実している場合には、築浅で設備が少ない物件よりも高く売れることも珍しくありません。
買主（投資家）が最も重視するのは、「購入後の運用がスムーズに始められるかどうか」です。
そのため、賃貸借契約書や保証会社の資料、家賃の入金履歴、敷金の扱い、更新履歴などが丁寧に整理されている物件は、非常に安心感を与えます。
書類がそろっていることで、買主側の金融機関の審査も進みやすく、契約〜決済までのスケジュールが明確になり、結果として売却スピードが上がり、価格面でも有利になりやすいというメリットがあります。
京都は学生・社会人・法人など多様な入居者が存在するため、入居履歴をわかりやすく示すことができれば、買主が“空室リスクが小さい物件”として評価しやすい点も強みです。
投資用マンションを売却するとき、多くのオーナー様が気にされるのが「ローンが残っていても売れるのか」という点です。
特に残債がある場合は、手元に現金がどれだけ残るのか、自己資金を追加する必要があるのかなど、不安や疑問が生まれやすくなります。
京都は物件価格が比較的安定しているため、ローンの残債額と売却価格のバランスが合えば、スムーズに売却できるケースが多いことも特徴です。
ここでは、アンダーローン・オーバーローンの場合に分けて、売却までの考え方や対処方法をご説明します。
売却価格がローン残債を上回っている状態が、いわゆるアンダーローンです。
この場合、売却後に残債を完済しても手元に現金が残るため、一般的には最もスムーズに売却が進みます。
手取り額のイメージをつかむには、売却価格からローン残債、仲介手数料、司法書士費用、印紙税などの諸費用を控除して考えます。
京都の場合、立地が良いワンルームや稼働率の高い物件は価格が大きく落ちにくいため、「購入から数年で売っても一定の手取りが残る」というケースも珍しくありません。
売却を決める前には、銀行からローン残高証明を取り寄せ、現在の残債額を正確に把握することが大切です。
そこに、不動産会社の査定額を加味することで、おおよその手取りがイメージしやすくなり、売却計画を立てるうえでも判断材料になります。
売却価格がローン残債を下回る状態が、オーバーローンです。
このケースでは、「差額をどうするか」という点がポイントになりますが、選択肢が複数あるため、必ずしも売却を諦める必要はありません。
ひとつは、差額分を自己資金で補って売却する方法です。
複数物件を保有しているオーナー様や、次の投資へ切り替えたい方が選ばれるケースもあり、ローンを整理してキャッシュフローを改善したい場合には有効な手段です。
もうひとつは、賃貸運用を継続して残債の減りを待つ方法です。
京都は長期入居需要が安定しているため、家賃収入でローン返済を進めながら、売却のタイミングを改めて見直すという判断も現実的です。
さらに、家賃収入だけでは返済が厳しい場合や、価格の乖離が大きい場合は、金融機関に返済計画の調整（リスケ）を相談したり、場合によっては任意売却を検討することもあります。
専門の担当者と早めに相談することで、無理のない選択ができ、トラブルを避けることにもつながります。
ローンが残っている状態で売却を進める場合、銀行への事前相談は不可欠です。
金融機関は、売却代金が残債の返済に充てられることを確認する必要があり、手続きがスムーズかどうかは、早めの連絡によって大きく変わります。
相談の際には、現在のローン残高、金利条件、返済予定表、収支状況がわかる資料などを準備しておくと話が進みやすくなります。
また、売却の理由を明確に伝えておくことで、手続きの調整が必要な場合でも柔軟に対応してもらいやすくなります。
金融機関との調整は、売却スケジュールにも影響します。
決済日までに必要な書類がそろわない、抵当権抹消の手続きが間に合わないといったトラブルを避けるためにも、売却を考え始めた段階で一度相談しておくことをおすすめします。
京都の投資用マンションは、他の政令市と比べても価格の安定性が高い市場ですが、その一方で「景観規制」「観光規制」「再整備」など独特のルールが多いエリアでもあります。
こうした外部環境の変化は、入居需要や将来の資産価値に影響することがあるため、売却や長期保有を判断する際には、京都特有のリスクを理解しておくことが重要です。
出口戦略を考えるうえで大切なのは、物件の価値そのものだけでなく、街の方向性や修繕計画といった“外側の要因”を含めて判断することです。
ここでは、京都特有のポイントを踏まえながら、どのように備えるべきかをわかりやすくご説明します。
京都は歴史都市であり、景観を守るための規制が全国でも最も厳しい都市のひとつです。
建物の高さや色、屋上の設備、広告看板の制限など、新築開発には強い縛りがあるため、供給が増えにくい構造になっています。
その結果、既存ストックの希少性が高まり、物件価格が下がりにくいというメリットがあります。
一方で、観光による住環境の悪化を防ぐため、民泊規制などが段階的に強化されてきた経緯があります。
民泊ができないエリアであることは住環境の安定に寄与しますが、周辺の土地利用が制限されることで、将来の街づくりの方向性が変わる可能性もあります。
また、京都駅や四条エリアでは歩道拡幅や再整備が続いており、利便性が高まる地域と、逆に交通規制でアクセスが変わる地域が生まれることも考えられます。
物件そのものが変わらなくても、街側のルールが変わることで長期の賃貸需要が上下することがあります。
売却を考える際には、上位計画や都市整備の方向性に目を向けておくことで、価格下落リスクを避けやすくなります。
築15〜25年のワンルームマンションが多い京都では、大規模修繕や設備更新の負担が将来的に大きくなりやすい点も注意が必要です。
エレベーター設備、給水ポンプ、宅配ボックス、防犯カメラ、共用灯など、単身物件で求められる設備は増えており、これらの更新費用は数十万円〜数百万円規模に及ぶことがあります。
売却のタイミングは、「大規模修繕の前か後か」で判断が分かれます。
修繕前に売る場合は、買主にとって将来の支出が大きいと判断される可能性がありますが、売主側は追加の費用負担を避けることができます。
反対に修繕後に売る場合は、共用部分が整っていることが評価されやすく、価格も維持されやすいものの、修繕積立金の増額や一時金の負担が売主側に生じることがあります。
例えば、屋上防水工事が近い物件では、修繕積立金の水準が適正であれば“修繕後に売るほうが評価される”ことがあります。一方、共用設備の老朽化が重なるようであれば、修繕の前に売却したほうがコスト負担を抑えられるケースもあります。
京都では物件価格が大きく崩れにくいため、修繕を待ってから売るか、負担を避けて早めに売るかを、費用と価格のバランスで慎重に検討することが大切です。
出口戦略を明確にするためには、物件の収益性や将来の支出、周辺環境の変化など、複数の視点から状況を整理しておく必要があります。
そこで次のポイントを一つずつ確認することで、保有するか、売却するかの判断がしやすくなります。
・直近の家賃が下落していないか（周辺の相場と比較して大きく下がっていないか）
・過去3〜5年の稼働率が安定しているか
・将来の修繕負担（大規模修繕・共用設備更新）の時期と金額が想定できるか
・周辺で建築・再整備が進んでいるか、または人的流入が増えそうか
・ローン残高と売却価格のバランスが取れているか
・家賃収入と返済額の関係が今後も成立しそうか
これらの項目を把握しておくことで、将来のリスクを数字で確認でき、保有・売却の判断がより明確になります。
出口戦略を早い段階から考えておくことで、「売り時を逃す」「想定外の修繕費が発生する」といったリスクも避けやすくなります。
京都の投資用ワンルームマンション市場は、単身者の需要が底堅く、景観規制による供給の制限も相まって、全国的にみても安定した相場が続いています。
2025年の現在は、価格の高止まりや再整備の進行、買主側の積極的な動きなど、売却を検討するオーナー様にとって追い風となる条件が揃っています。
四条烏丸や京都駅周辺のように短期で売却しやすいエリアから、左京区・上京区のように長期運用を前提としたエリアまで、京都は目的に応じた出口戦略を立てやすい都市です。
一方で、景観規制・観光規制・大規模修繕の負担など、京都ならではのリスクもあるため、早めに物件の状態や収益状況を整理しておくことが大切です。
売却を成功させるためのポイントは、相場データだけでなく、管理状況や賃貸実績といった「運用に関する情報」を丁寧に整えることです。
こうした準備をしておくことで、買主は安心して判断でき、結果として高値での成約につながりやすくなります。
ReTrue（リトゥルー）は、投資用マンションの売却に特化したサービスとして、京都の物件にも多数対応しています。
面倒な書類整理や相場チェック、金融機関との調整などもサポートし、オーナー様の負担を最小限にしながら、スピーディーな売却を実現します。
営業電話を避けたい方や、できるだけ高く売りたい方、急ぎで売却したい方にも安心してご利用いただける仕組みをご用意しています。
「ローンが残っていて不安」「売却時期を悩んでいる」といったご相談にも、経験豊富なスタッフが最適な方法をご提案いたします。
京都の投資用マンションを、損をせず、上手に手放したいと考えているオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。
＼オークション査定で高値売却を実現／
複数の不動産会社が同時に入札する「オークション形式」で、最も高い査定を提示した会社をご紹介します。営業電話もなく、スムーズに比較検討できる安心の仕組みです。
「損をせずに手放したい」「信頼できる会社に任せたい」という方は、まずは無料査定からお試しください。
ReTrueの無料査定を試す
