ワンルームマンションの売却を考えた時に、入居者がいる間に売却をするか、もしくは空室のタイミングを待つべきか気になりますよね。
現在部屋を借りている賃借人（入居者）はそのままに、投資用物件を売買することをオーナーチェンジと言い、ワンルームマンション投資では最も一般的な売却方法です。
これは原則として、賃借人と旧オーナー（売主様）が結んでいた賃貸借契約は、現オーナー（買主様）がそのまま引き継ぐことになります。
ワンルームマンション物件をこの手法で売買することが、どのようなメリットがあるのでしょうか？
今回のコラムでは、オーナーチェンジ売却の注意点も含めてご説明します。
１．入居者募集の手間や費用がなく、すぐに家賃収入が得られる
オーナーチェンジ物件は入居者をそのまま引き継ぐので、購入後に募集をかける手間や費用、それにかかる期間が必要なくすぐに家賃収入を得ることができます。
空室の期間が長引くほど経営が悪化し、ローンの返済などにも影響が及びます。
こういった不安要素を減らせることから、不動産投資初心者の方にも始めやすい物件と言えるでしょう。
２．利回りの想定がしやすい
オーナーチェンジ物件はすでに賃貸経営が行われており、今後の収益の見込みが立てやすいという利点があります。
また、ワンルームマンション購入の際は金融機関のローンを組むのが一般的です。
オーナーチェンジ物件はすぐに家賃収入が見込めるため、ローンの審査が通りやすい傾向にあります。
３．リフォームする必要がない
空室の場合、物件の状態によっては賃貸に出す前にリフォームをした方が良い場合もあります。
リフォームし物件の状態がよくなれば入居者も見つかりやすいですが、賃貸募集の費用に加えリフォーム代となると負担も大きくなります。
オーナーチェンジであれば、引き続き入居されていますので、今すぐにリフォーム費用が必要ということはありません。
上記のような買い手側へのメリットが多いことから、ワンルームマンションにおいてはオーナーチェンジの方が良い条件で売却できる可能性があります。
また、買い手がつきやすいことから、売却活動を始めてから売却まで比較的短期間で進められることも大きなメリットです。
■部屋の状態の確認ができない
オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、物件の状況を確認することは困難です。
外観や書面での確認はできますが、実際空室になった際に思っていたよりも状態が古くなっていたり、隠れた瑕疵（傷や欠陥）が見つかることも有り得ます。
後からそういった事でトラブルが起こらないように「瑕疵担保責任」の期間を定めておきます。
瑕疵担保責任とは、2022年の民法改正により「契約不適合責任」という名称に変更され、契約内容には無い隠れた瑕疵が見つかった場合、その責任を売り手側が負うという内容となります。
その責任期間や請求できる内容などは、契約前に売主様と買主様の双方の合意のもと定められます。
■賃貸借契約書の内容をしっかり確認
現在入居者がいる場合、新オーナー（買主様）も同じ賃貸借契約書の条件が引き継がれます。
物件の引き渡しの前に、預かっている敷金があるかも確認しておきましょう。
敷金は、入居者が退去する際の修繕費に使われたり、何もなければ入居者に返還しなければなりませんので、新オーナーが敷金を受け継ぐことになります。
旧オーナーと入居者との間で結ばれた契約内容や義務は、新オーナーが全て追うことになりますので、売買契約の前にしっかりと確認を行うことが大切です。
現在の賃料や敷金・ホームクリーニング代の有無など、間違いがないよう事前に賃貸契約書の内容を把握しておきましょう。
■相場より安い家賃で賃貸中の場合、高い売却価格は望めない
入居中の物件の賃料が相場よりも安い場合、それに伴い相場よりも低い金額でしか売却できない可能性があります。
賃料が数千円違うだけで、売却価格が100万円ほど変わることも有り得ます。
もし、安い家賃で賃貸中の場合は、更新のタイミングなどに値上げ交渉するか、退室するまで売却を見送るのも一つの手です。
売買契約が成立し、決済が行われオーナーチェンジとなったタイミングで、現在入居されている方には賃貸人（オーナー）が変更したことを伝え、新たな家賃振込先などの通知を行います。
また、マンション自体の建物管理会社には、その物件の所有者が変更になった旨を書面で提出します。
不動産業者に売却の仲介を依頼した場合、こういった手続きもオーナーに変わって進めてもらえるので安心です。
不動産投資物件を売却する際には、まず不動産会社に仲介を依頼することが一般的ですが、
その会社ごとに得意な物件やエリアがあります。
オーナーチェンジ物件は内覧できないということもあり、後々のトラブルを回避するために対策が必要です。
それにはやはり、投資用不動産やオーナーチェンジ買取を専門的に取り扱う業者に依頼することがおすすめです。
ReTrue＜リトゥルー＞では、投資用不動産の買取に特化した不動産会社をご紹介することができます。
売却をご検討の際には、ぜひお気軽にお問い合わせくださいね。
