ワンルームマンション投資を始めるにあたって、「利回り」は必ずチェックしなければならないポイントです。利回り計算の話になると、難しそうだな・・と感じてしまいますが、一度理解するととっても簡単ですので、ぜひこの機会に勉強してみましょう。

不動産投資における２つの利回り

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りは、単純にマンションの取得にかかった費用に対して、一年間の家賃収入（利益）の割合を表したものです。
不動産購入の初期費用のほかに、不動産の維持・管理費などの追加費用や、税金などは含みません。
表面利回りは、不動産の収益率を大まかに知りたい場合に便利です。

一般的な不動産広告で利用される利回りは、この表面利回りになります。
広告では満室を想定した利回りが使用されている場合も多いのですが、現実的には常に満室ということはなかなか難しいため、参考程度に見ておくのが良いでしょう。

実質利回り（NOI利回り）

実質利回りとは、ワンルームマンションの維持にかかる経費や、購入時の諸経費などの支出も反映した利回りのことを言います。

年間の諸経費には、管理会社に払う管理費や、共用部の水道光熱費、設備のメンテナンス費用やマンションの保険料が含まれます。
購入時の諸経費は、不動産登記費用やローン事務手数料、印紙税などです。

実質的な収入をベースにしているため、より正確な収益率を知る事ができます。

それぞれの計算方法を覚えよう

■表面利回り
表面利回りは、年間の利益（家賃収入）を物件の購入価格で割って、100倍することで算出できます。

表面利回り＝年間家賃収入➗物件購入価格✖️１００

■実質利回り
実質利回りは、以下の計算式で算出します。

実質利回り＝（年間家賃収入ー運用に必要な年間経費） 　　　　　　　➗（物件購入価格＋購入時の費用）✖️１００

年間の諸経費：管理費・修繕費、保険料、固定資産税、ローンの金利など
取得時の費用：不動産会社への仲介手数料、不動産取得税、司法書士への報酬や印紙代など

表面利回りの平均相場は？

新築ワンルームマンションの場合は、平均３〜４％前後が相場。
中古ワンルームマンションの場合は、平均的な表面利回りが、おおよそ４〜５％くらいです。５％前後であれば高い利回りを考えて良いでしょう。
築年数が古くなり25年から40年ほどの物件であれば、５〜７％台が相場となり、平均より高めの傾向となります。

表面利回りを決める要素とは

■立地
利回りには物件の価格が大きく影響します。
駅から近いなど好条件で人気のあるエリアにある物件は、物件価格の相場が高いことが多いです。
利回りは一年間の家賃収入を物件価格で割って算出するため、物件価格の相場が高い人気のエリアは利回りが低くなる傾向があります。

反対に、交通の便が良くなかったり地方都市などの物件は、物件そのものの相場が低いため、利回りが高くなりやすいです。

不動産投資を始める際に、立地はいろいろな面で重要となってきますので、立地による利回りの特徴も覚えておきましょう。

■新築or中古
ワンルームマンション投資始める際、「新築物件の方が人気があるので利回りが高いのでは？」と感じる方も多いかと思います。

しかし実は、中古物件と比べると、新築物件は販売価格が高くなるため中古物件よりも利回りが低くなる傾向にあります。

一方、中古物件は物件価格が安いため利回りは高くなりやすいですが、築年数が経つほど管理費や修繕費がかかります。
将来性を見据えて、物件ごとに利回りを見極めていく必要があります。

■物件の構造
利回りは、木造・鉄骨・RCと頑丈になるにつれ低くなる傾向があります。
これは、物件の構造による物件価格の差が生じるためです。

また、鉄骨・RCなどは大型のマンションである事が多いため、規模の大きさにより修繕積立金などの費用も高くなる可能性があります。
こういった物件の構造による特徴も、利回りを考える際には注目しましょう。

利回りを見るときの注意点

高利回りの物件を見つけたら、すぐに投資したくなるかもしれませんが利回りの高さだけで物件を購入してしまうのは注意が必要です。
以下の内容にも考慮し、全体的な物件の価値を見極めていきましょう。

■高利回りの物件にはさまざまなリスクがある
利回りを決める要素の話でもお伝えしたように、高い利回りを謳う物件には以下のようなリスクがつきものです。

・利便性が悪い
・空室率が高い
・管理費や修繕積立金が高い
・管理状態が悪い

こういった事情から、物件相場が安く利回りが高く計算されているケースもあります。
実際に物件を見に行ったり、不動産に精通した方なら見極められることもありますが、高利回りの物件というものは、初心者には難しい場合もあると言えます。

■利回りが低くても長期的に見れば良い物件かも
「利回りが低い」ということは、それだけ物件の資産価値が高いということでもありますので、先を見越しての出口戦略には有利であると考えられるでしょう。

・立地条件が特に良い
・築年数が浅い
・上層階や角部屋など、付加価値がある。

このような物件は人気が高いため、空室率を下げる効果が期待できますので安定した収益を期待できるでしょう。

まとめ：実質利回りも重視しよう

ここまでにご説明したとおり、利回りには複数の種類が存在します。
ワンルームマンション投資を行う際には、広告に表示されている表面利回りだけではなく、かかる費用や物件の状態など全体的に見て慎重に選ぶ必要があります。
今回勉強した計算式を用いて、表面利回りと実質利回りの差を知り、しっかりと物件を見極めてワンルームマンション投資を成功させましょう。