堺筋本町は、ビジネスと居住が交わる都心エリアとして、投資用マンションの取引が活発な地域です。

一方で、築年数や管理の質、入居状況によって価格差が生まれやすく、「同じような物件なのに売れ方が違う」と感じるオーナーも少なくありません。
市場は堅調でも、タイミングや準備を誤ると想定より低い価格になることもあります。

この記事では、堺筋本町の投資用マンション市場をもとに、相場の見方、高く売るための条件、売却の進め方を丁寧に整理しました。

堺筋本町で投資マンションを所有し、「そろそろ売り時かもしれない」と考えるオーナーに向けた、実務に役立つ最新ガイドです。ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

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堺筋本町の投資用マンション相場とは？

大阪市の中心部に位置する堺筋本町エリアは、オフィス街としての利便性と、都心居住エリアとしての生活環境を兼ね備えた注目の立地です。
地下鉄の複数路線が利用でき、心斎橋や本町エリアにも徒歩圏というアクセスの良さから、投資用マンションの需要が安定しています。

ここ数年は、単身者向けのワンルーム・1Kタイプを中心に、オーナーチェンジ物件の取引も活発化しています。
今後の売却や資産入れ替えを見据えるうえで、堺筋本町の市場動向と価格相場を具体的に把握しておくことは不可欠です。

この章では、まずエリアの特徴を整理し、そのうえで中古マンションの㎡単価・坪単価データをもとに、現在の相場感をわかりやすく解説します。

■エリア特性と資産価値の根拠

堺筋本町駅は大阪市中央区内、地下鉄堺筋線・中央線など複数路線が利用できる交通利便性の高い駅です。駅徒歩数分圏の物件であれば、賃貸付けや転売時の買い手ニーズが強い傾向があります。

また、中央区というオフィス・商業集積地にあるため、単身〜ディンクス・ファミリー層・投資家双方から「立地が良い」認識を持たれており、供給が限定される中で価値が維持されやすい構造です。

さらに、近年都心居住志向やコンパクト・タワーマンション志向の高まりもあり、このエリアの中古マンションは「駅近・築浅・管理体制良好」であれば収益物件としても流動性が高く、売却時の評価も上がっていると言えます。

■中古マンションの「㎡あたり・坪あたり」相場データ

最新の統計・掲載物件データから、堺筋本町駅エリアの中古マンション相場を見てみましょう。下記数字はあくまで目安であり、築年数・専有面積・階数・向き・管理状態によって大きく変動します。

これらを整理すると、例えば専有面積が60m²（約18.15坪）で、築浅・駅徒歩3分以内という物件であれば、㎡単価100万円前後を目安に価格設定する場合、60 m² × 100万円／m²＝約6,000万円あたりが基準となることが読み取れます。

このように、堺筋本町エリアの中古マンション市場では全体的に価格上昇が続いていますが、投資用の1R・1Kタイプに絞ると、より現実的な水準が見えてきます。

駅徒歩5分圏・築10年前後・専有20〜25㎡のワンルーム・1K物件では、売却価格1,300万〜1,700万円前後が中心です。
この条件で換算すると、平米単価は約65万〜80万円／m²、坪単価にして約215万〜265万円／坪が目安となります。

一方、同じ堺筋本町でも40㎡以上の1LDK・築浅マンションになると、平米単価100万円超／m²、坪単価330万円以上／坪といった上位レンジも確認されています。
近年は全体の㎡単価が上昇傾向にあり、駅近・管理良好な物件ほど底値が上がる構造になっています。

また、賃料相場はワンルームで月額8.8万円前後、1Kで7.9万円前後と安定しており、表面利回りに換算すると概ね5.8〜8.0％。
価格水準が上がる一方で賃貸需要も堅調なため、収益性を維持したまま高値売却を狙いやすいエリアといえます。

このように、堺筋本町の投資用マンション相場は、立地・築年・面積による差が明確で、特に駅近・築浅・管理状態の良い物件が価格をけん引しています。

近年の価格動向と売却件数【堺筋本町エリアの現状】

ここでは、投資用マンションを売却する際に押さえておきたい「価格の変化」と「物件流通の状況」を、堺筋本町駅（大阪市中央区）周辺を例に解説します。

数字で変化を把握することで、売り時の判断材料が明確になります。

■ここ3〜5年の価格上昇率と変化の傾向

堺筋本町駅周辺の中古マンション価格は、近年堅調な上昇を示しています。
例えば、専有面積・築年数など条件を一定として「直近3年間で23.41％程度上昇」というデータがあります。
出典：LIFULL HOME’S｜堺筋本町駅の中古マンション価格相場

また別のデータでは、坪単価で「7年前と比べて＋132.44％」という数値が出ており、過去長期視点でもかなり上昇してきたことが分かります。

これらのデータを総合すると、堺筋本町駅エリアは「中古マンション全体として価格上昇・流通実績が安定している」エリアといえます。

ただし、ここで示したデータはいずれも居住用を含む一般中古市場の平均値です。オーナーチェンジ（投資用）物件の場合は、賃貸継続や利回り条件、管理状況などによって評価が大きく変わります。

したがって、実際に売却戦略を立てる際には、「その物件が投資用条件を満たしているか（入居者の有無・利回り・管理体制）」を、専門の査定会社で個別に確認することが重要です。

■売却に出ている物件数や市場の活発度

価格の動きだけでなく、実際に「どれだけ売れているか」「市場が動いているか」を知ることは、売却タイミングを判断するうえで欠かせません。

大阪市中央区全体で見ると、近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）の公表データでは、中古マンションの成約件数は2020年度から2023年度にかけて増加傾向にあります。

具体的には、2020年度4,057件から2023年度には4,856件へと推移しています。
出典：大阪市｜大阪市の住宅政策を取り巻く現状と課題

さらに、2024年以降も取引は堅調で、近畿圏全体では2024年10〜12月期の中古マンション成約件数が前年同期比＋3.7％、2025年1〜3月期では前年同期比＋24.6％と報告されています。
このことから、少なくとも大阪都心部の中古市場全体は依然として活発な状態にあるといえます。

一方で、堺筋本町駅周辺の「オーナーチェンジ（投資用）物件」に限定した件数データは、公的には公開されていません。

しかし、同エリアでは価格上昇と売出物件数の維持が確認されており、投資家や法人を中心に一定の需要が存在していることが推測されます。

特に、賃貸中で利回りが安定している物件や、管理体制の整った築浅マンションなどは、売却活動を始めても比較的早期に反応が得られる傾向にあります。

つまり、堺筋本町エリアは「価格が堅調」「流通が滞っていない」という二つの要素が揃っており、投資用マンションの売却を検討するには好機と言えます。

ただし、実際の売れ行きや買主層の動きは、物件のタイプ・賃貸条件・利回りによって大きく異なるため、最新の査定データを基に個別の市場動向を確認することが最も確実です。

■投資用マンション（1R〜1K）の売却事例と相場感

堺筋本町駅徒歩5分圏内には、投資用として安定した人気を持つ1R〜1Kタイプの物件が多く存在します。
このタイプは20〜25㎡台が中心で、単身者需要が厚いため空室リスクが低く、賃貸経営を前提としたオーナーチェンジ売却が活発です。

たとえば、

・ディナスティ堺筋本町（築8年・23.21㎡）……1,520万円で成約
・スワンズシティ堺筋本町（築10年・18.45㎡）……1,550万円で成約
・プレサンス堺筋本町センティス（築1年・23.94㎡）……2,300万円で成約

これらはすべて駅徒歩5分以内の立地で、賃貸中・利回り4〜5％前後の条件が多く見られます。
また、築浅で管理体制が良い物件ほど早期に買い手がつきやすい傾向があります。

一方、築20年前後のワンルームでも、駅近で管理状態が良ければ1,200万〜1,400万円前後の成約が見られます。

■高額帯・専有面積の大きなタイプの事例

堺筋本町の中古市場で上位帯に位置するのは、1LDK以上・40㎡超の住戸や、タワーマンションの高層階です。
実需と投資の両ニーズが交錯するエリアのため、ファミリー向け・DINKS層向けにも評価されやすいことが特徴です。

たとえば、

・MJR堺筋本町タワー（築3年・2LDK・60㎡）……9,600万円で売出
・ジオタワー堺筋本町（築5年・3LDK・82㎡）……1億3,500万円で売出
・シティタワー大阪本町（築4年・1LDK・45㎡）……6,400万円前後で取引

いずれも駅徒歩3分以内の築浅タワーで、眺望・角住戸・管理評価の高い物件が中心です。
特に80㎡以上の住戸は供給数が少なく、希少性から成約までの期間が短い傾向にあります。

このような上位ゾーンでは、「立地＋ブランド＋眺望」の3点が価格を支える軸となります。
投資目的の買主も増えており、賃貸付け実績を併せて提示することで、実需・投資どちらの層にも訴求可能です。

2024年以降は都心回帰の流れから、タワー高層階の成約が増え、成約坪単価が300万円を超える事例も確認されています。

相場より高く売れる投資用マンションの共通点

堺筋本町エリアでは、立地・築年・管理状態によって同じ広さでも価格差が大きく開きます。
高値で売れる物件の背景には、単なる“好条件”だけでなく、長く安定した収益を生みやすい構造が共通しています。
ここでは、相場より高く売れやすいマンションの特徴を具体的に整理します。

1．空室リスクが小さい”立地・築年数・管理状態”の物件

高く売れる物件の最大の特徴は「空室リスクが小さい」ことです。
堺筋本町はオフィス・商業エリアとして働く単身層が多く、駅徒歩5分以内の築5年以上10年未満の物件が最も安定した需要を持っています。

この築年帯は、新築プレミアムが落ち着き、修繕積立金もまだ重くならない“バランスの良い時期”。
外観や設備の劣化も少なく、リフォームコストを抑えながら賃貸運用を続けやすいことから、投資家からの評価が高いゾーンです。

また、管理状態の良さも大きなポイントです。
エントランスや共有廊下が清潔に保たれている物件、植栽や掲示板が整備されている物件は、入居者の定着率が高く、結果として空室リスクが下がります。
「管理が行き届いている＝オーナーが物件を大切にしている」という印象は、買主の心理にも好影響を与えます。

2．売れやすい時期を逃さない

築年数だけでなく、「売る時期」も価格に影響を与える重要な要素です。
一般的に、築5年〜10年未満の時期は、最も売れやすいタイミングといわれます。

理由は以下の通りです。

実際に堺筋本町でも、築7〜8年で売却された1K・24㎡前後の投資用マンションは、購入時価格を上回る成約例が複数見られます。

築浅・高稼働・管理良好という条件が揃うと、他エリアよりも反応が早く、成約スピードも短い傾向にあります。

3．実績がある不動産会社を選ぶ

どんなに立地や管理状態が良くても、販売力が不足していれば高く売ることはできません。
特に投資用マンションの場合、一般の居住者ではなく投資家ネットワークを持つ仲介会社に依頼することが、高値成約の鍵になります。

実績のある会社の特徴は以下の通りです。

堺筋本町のように投資需要の強いエリアでは、価格交渉や広告出稿の判断もスピードが重要です。
“高く売る”ためには、販売戦略を持つ不動産会社を選ぶことが大切です。

投資用マンションを売却するタイミング

投資用マンションの売却では、「どの価格で売るか」よりも「いつ売るか」が結果を大きく左右します。
同じ物件でも、1年の違いで数十万円から数百万円の差がつくこともあります。
ここでは、市場環境と物件のライフサイクルの両面から、売却を検討すべきタイミングをご紹介します。

｜市場環境が追い風の時期とは？

まず意識すべきは、「市場そのものが上向いているかどうか」です。
価格が上昇している時期、または投資家の買い意欲が高まっている局面で売却を行うことで、高値成約の可能性が大きく高まります。

2024〜2025年の不動産市場では、以下のような条件が追い風となっています。

堺筋本町エリアも例外ではなく、駅徒歩圏・築浅・管理良好なマンションは依然として需要が高い状態が続いています。

特に、企業のオフィス需要が根強い中央区では、単身者向け賃貸の空室率が低く、オーナーチェンジ物件の取引が安定しています。

一方で、金利上昇局面や税制改正が予定されている場合は要注意です。
たとえば、住宅ローン控除や譲渡所得の軽減措置などが変更される年度末前は、一時的に売却が集中する傾向が見られます。

こうした時期は売却競争が激しくなるため、「市場が上向く直前」または「税制変更前」が、投資家にとっての理想的なタイミングといえます。

｜所有期間・築年数・修繕積立金・管理費の観点からの判断

もう一つの判断軸は、物件自体の経年と維持コストです。
築年が進むにつれて、家賃の下落や修繕費の増加が避けられません。
特に次のような状況が見えてきたら、売却を検討するサインです。

①所有期間が10年を超えたタイミング
減価償却が進み、税務上の節税効果が小さくなるため、保有メリットが薄れます。
また、金融機関による担保評価も築10年を境に下がり始める傾向があります。

②築年数が15年を超える前後
家賃下落が始まりやすく、内装や設備の更新コストがかさむ時期です。
築浅〜中期（5〜10年）のうちに売却しておくことで、買主にとっても“管理しやすい資産”として評価されます。

③修繕積立金が増額される前
築10年以降は、マンション全体で修繕積立金の引き上げが実施されることが多く、将来的なランニングコストが上がります。
増額直前に売却すれば、購入希望者の心理的ハードルを下げやすくなります。

④管理費が上昇傾向にある場合
管理会社の変更や人件費高騰で管理費が上がるケースも増えています。
「管理費＋修繕積立金」が月額2万円を超えてくると、キャッシュフローの魅力が薄れやすく、保有より売却が有利になる場合があります。

堺筋本町では、築7〜8年・駅徒歩5分以内のワンルームが最も流動性が高く、購入希望者からの反応も早い傾向があります。
この築年帯は家賃もまだ下がらず、修繕コストも抑えられるため、オーナーにとって“売り抜けやすいタイミング”といえます。

投資用マンション売却までの流れ

投資用マンションの売却は、実需（自宅）とは異なり、「収益物件としての価値」を軸に進める必要があります。
特にオーナーチェンジ物件では、入居者や管理会社との調整が欠かせないため、手順を正しく理解しておくことが重要です。
以下では、査定から引渡しまでの流れを、オーナーの立場から順を追って説明します。

■査定～媒介契約の準備とポイント

投資用マンションの売却で最初に行うべきことは、「正確な相場を把握すること」です。
堺筋本町のような都心エリアでは、同じ間取りでも階数や方角、築年数によって100万円単位の差が生じることがあります。
まずは市場価格を把握し、信頼できる会社と媒介契約を結ぶまでの流れを整理しておきましょう。

①相場の把握

最初に確認すべきは、実際に成約した価格です。
売出価格だけを参考にすると、実勢よりも高めに判断してしまうケースがあります。
ポータルサイトの相場データに加え、不動産会社が保有する成約事例をもとに、実際の「売れる価格帯（レンジ）」を把握することが重要です。
堺筋本町周辺では、築浅・駅近・管理体制が整った物件が安定した価格で取引されており、収益性の高さが価格形成に直結しています。

②査定依頼（複数社に依頼）

相場をつかんだら、次に複数の会社へ査定を依頼します。
少なくとも2〜3社に声をかけることで、相場の偏りを防げます。
投資用に強い不動産会社であれば、利回り・入居率・家賃履歴など、収益ベースでの評価を提示してくれます。

査定時には、以下の資料を準備しておくと評価の精度が高まります。

・登記簿謄本（所有者・面積・抵当情報など）
・建物図面・間取り図
・賃貸借契約書（家賃・入居者情報・契約期間）
・管理費・修繕積立金の明細

③媒介契約の締結

査定結果を踏まえ、売却を正式に依頼する際には「媒介契約」を締結します。
媒介契約には3つのタイプがあり、それぞれ特徴が異なります。

レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）とは、不動産会社同士が物件情報を共有するための全国共通データベースのことです。
不動産会社が「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を締結した際に、売却物件を一定期間内に登録することが義務付けられています。

投資用マンションの場合、情報を広く出すよりも、投資家ネットワークを持つ専門会社に絞る方が効率的なケースが多く見られます。
特にオーナーチェンジ物件では、買主の大半が既存の投資家層であり、販売経路が限られているため、専門会社の販売網が成約スピードを左右します。

■交渉から引渡しまでの流れ

投資用マンションの売却では、価格の決定から引渡し完了までに複数のステップがあります。
実需物件のように「内覧で印象を上げる」よりも、家賃・利回り・管理履歴といった数値の信頼性が重視されるのが特徴です。
オーナーチェンジ物件の場合は、入居者や管理会社との調整も並行して進むため、各工程を正確に理解しておくことで、取引をスムーズに進められます。

①販売開始・資料整備

投資家が最も重視するのは、「家賃収入の安定性」と「運用実績」です。
そのため、室内写真よりも次のような数値資料の整備が重要になります。

・賃貸借契約書（入居者の契約期間・賃料・更新条件など）
・家賃入金履歴や保証会社加入の有無
・修繕履歴・長期修繕計画
・管理費・修繕積立金・固定資産税などの年間支出明細

投資家は現地を確認せずに判断するケースも多く、
「家賃が継続して入っているか」「維持コストが安定しているか」「管理体制が整っているか」といった運用の信頼性が最大の判断基準となります。

②価格交渉・条件調整

購入希望者が現れた段階で、具体的な条件交渉に入ります。
投資用の交渉では、価格そのものよりも「利回り」「今後の家賃見通し」が焦点となることが一般的です。
以下の情報を仲介会社と共有しておくと、交渉を円滑に進められます。

・表面利回りと実質利回りの比較
・管理委託契約の引継ぎ可否および条件
・敷金・保証金の精算方法
・修繕積立金の残高と今後の増額予定

投資家にとって、数字の裏付けが取れているかどうかが最も重要です。
提示するデータの正確性と透明性が、価格交渉の信頼につながります。

③売買契約の締結

条件が合意に至った段階で、売主・買主・仲介会社の三者立会いのもと、売買契約を締結します。
投資用マンションの契約書には、居住用とは異なり「賃貸借契約の承継」や「敷金返還債務の移転」、「管理会社の引継ぎ」など、オーナーチェンジ特有の条項が含まれます。

遠方のオーナーや投資家同士の取引では、契約書を郵送でやり取りする「持ち回り契約」が行われることもあります。
また、最近では電子契約サービスを利用し、オンライン上で署名・締結するケースも増えています。
電子契約は、印紙税の負担を軽減できるうえ、署名や捺印のために出向く必要がないため、遠隔地間の売買でも効率的に進められる方法です。

いずれの形式であっても、契約書や重要事項説明書の内容は、媒介会社を通じて必ず確認しておくことが大切です。
特に、家賃保証やサブリース契約の引継ぎ、原状回復負担の取り決めなど、投資用特有の条件は後のトラブルにつながりやすいため、署名前に不明点を残さないよう注意が必要です。

④決済・引渡し

買主が金融機関の融資を利用する場合は、審査承認後に売主・買主・司法書士・金融機関・仲介会社の間で決済日を調整します。
この日は、所有権の移転と売買代金の受け渡しを同時に行う重要な工程です。

当日は司法書士が登記関係書類を確認し、融資金が売主の口座へ振り込まれると、正式に引渡しが完了します。
同時に、敷金や家賃、共益費などの金銭も引渡日を基準に日割りで精算され、敷金返還義務は買主へ引き継がれます。
特に、オーナーチェンジ物件では賃貸収入の引継ぎが絡むため、精算表の内容や振込先、管理会社との調整を事前に確認しておくことが重要です。
手続き自体は1〜2時間ほどで終わりますが、書類不備や認識違いがあると決済が中断することもあるため、前日までに司法書士と仲介会社で最終確認を済ませておくと安心です。

ReTrue（リトゥルー）なら、投資用マンションの売却をもっとスマートに

投資用マンションの売却は、相場や立地だけでなく、築年数・管理状態・賃貸履歴など複数の要素が関わります。
堺筋本町エリアのような都心部では、条件が揃えば相場以上の成約も十分に見込めます。
まずは、最新の相場と成約データを確認し、自分の物件が市場のどの位置にあるのかを客観的に把握することが大切です。

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