投資用マンションをはじめとした不動産投資は、物件購入のための必要資金が高額なため、金融機関からローンを組んで始める方がほとんどです。

ワンルームマンション投資は比較的始めやすい投資ではありますが、その後にマイホーム購入などの可能性がある方は注意が必要な場合があります。
理由は、金融機関が貸してくれる金額には、ローンの種類や借りる人の状況により融資限度額が決まっているからです。

「不動産投資とマイホーム購入はどちらを先にするべきか」
「住宅ローンの審査が降りなくて困っている」とお悩みの方、

今回のコラムでは、その内容や対処法ついて解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。

ReTrue（リトゥルー）なら、投資用マンションの売却をもっとスマートに

｜投資用ローンを利用しながら住宅ローンで自宅購入できる？

結論から言えば、投資用マンションなどを所有していても、住宅ローンを組むことは十分に可能です。
ただし、審査のハードルは通常よりも高くなります。

なぜなら、金融機関は申込者の「返済能力」を慎重に見極めるため、すでに投資用ローンという負債を抱えている状態では、追加で融資できる余力が限られていると判断されやすいからです。

つまり、銀行側から見れば「すでに一定の借入がある＝返済リスクが高い」と見られ、同じ年収の人でも融資可能額が下がる傾向にあります。

もう少し具体的に説明すると、住宅ローンと投資用ローンではそもそも融資の目的が異なります。
住宅ローンは「自分や家族が住むための家」を購入するためのもので、長期にわたって安定的に返済することが前提です。

一方、不動産投資ローンは「賃貸収入を得ること」を目的としており、収益性や物件の将来的な価値までを含めて審査されます。

そのため、投資用ローンをすでに抱えている人が新たに住宅ローンを申し込むと、銀行は次のような観点から慎重になります。

こうしたリスクを総合的に見たうえで、融資額が制限されたり、場合によっては審査が通らないケースも出てきます。

ただし、これは「絶対に住宅ローンを組めない」という意味ではありません。
投資用物件の収支が安定しており、本業収入にも十分な余力がある場合、問題なく住宅ローンを通過する人も数多くいます。
むしろ、投資で培った金融リテラシーや返済実績がプラスに評価されることもあるほどです。

重要なのは、金融機関がどういった基準で審査を行っているのかを理解し、
「どの程度までが安全な借入なのか」を把握したうえで計画を立てること。

次章では、なぜ投資用ローンを持っていると住宅ローンの審査が厳しくなるのか、その具体的な理由を詳しく見ていきましょう。

不動産投資で住宅ローンが組みにくくなる5つの理由

住宅ローンの審査では、「どれだけ返済能力があるか」「将来にわたり安定した収入が見込めるか」「担保として十分な価値があるか」といった観点が重視されます。
そのため、すでに投資用ローンを抱えている場合は、金融機関から“リスクが高い顧客”と見なされやすく、結果として住宅ローンの審査が厳しくなるのです。

ここでは、主な5つの理由を詳しく見ていきましょう。

2．与信枠が圧迫される

金融機関は、年収・勤務先・勤続年数・既存の借入残高などをもとに「この人にはどこまで融資できるか」を総合的に判断します。
この融資限度を「与信枠」と呼びます。

与信枠はあくまで“その人の信用力全体”に対して設定されるため、すでに投資ローンがあると、その残高分が「すでに貸出済」として扱われます。

たとえば、年収500万円で与信枠が3,000万円の人が、
投資ローンで2,000万円を借りている場合、残り1,000万円程度しか新規融資を受けられない計算になります。

また、与信枠の算定では、家賃収入は「返済原資」ではなく「不確定要素」とみなされることもあります。
空室や家賃滞納が起きる可能性を考慮し、「返済能力は本業収入ベースで評価する」金融機関が多いのです。

結果的に、投資ローンを持つ方は実際の収支よりも厳しく審査される傾向にあります。

3．物件価値が下がり担保余力が小さくなる

もう一つのポイントは、「担保余力（担保価値とローン残高の差）」です。
銀行は融資の安全性を確保するため、ローン残高を上回る担保価値を求めます。

しかし、特に新築のワンルームマンションなどは、購入直後に資産価値が下がるケースが多く、
残債に対して担保価値が十分でない（＝オーバーローン状態）と判断されることがあります。

たとえば、新築時に2,500万円で購入した物件が、数年後に市場価値2,000万円に下がった場合、
「担保余力が少ない」と見なされ、住宅ローンの審査に悪影響を与える可能性があります。

また、複数の投資物件を保有している場合、銀行がすべての不動産をまとめてリスク評価するため、
一つの物件でも含み損があると全体評価が下がるというケースもあります。

ワンルームマンション投資をしながら住宅ローンを組むための4つの対策

不動産投資を始めた後、住宅購入のために希望する金額でのローン審査が通りにくくなってしまった場合、考えられる対処法は以下となります。

・年収を上げて与信枠を広げる
・ローンの残債を減らす
・複数の金融機関に相談してみる
・住宅購入を一旦保留する

それぞれの対処法についてどのようにすべきか考えてみましょう。

１．年収を上げて与信枠を広げる

投資ローンにより与信枠が圧迫されており、住宅購入できるほどのローンが組めなくなってしまった場合、最も直接的な対策は、年収を上げることです。
年収が増えれば、その分与信枠が広がり、住宅ローンの審査も有利になります。

ですが自営業や経営者でない限りなかなか簡単にコントロールできるものではありません。転職やキャリアアップなど、時間をかけた計画が必要です。
転職し、年収が上がった場合にも「前年の年収」を対象に融資枠の審査が行われるため、今すぐに住宅ローンを組むのは難しいでしょう。

２．ローンの残債を減らして与信枠を作る

次に、「ローンの残債を減らす」方法について詳しく見てみましょう。

投資物件のローン残債を減らすには、繰上げ返済をするか、物件を売却してその資金で返済する方法があります。
繰上げ返済を行う場合、ある程度のまとまった資金が必要です。もしその資金が用意できるなら、それを住宅購入の頭金にすることも一つの選択肢です。

現実的には、物件を売却してローンを返済する方法が考えられますが、必ずしも売却でローン残債をすべて返済できるわけではありません。
特に新築マンションの場合、購入後に価格が大幅に下がることが多いため、短期間で売却するとローンの残高を上回る金額で売れるとは限らないからです。

最近の市場動向によると、新築物件は購入から5年程度で市場価値が10～20%下がることが一般的です。そのため、売却価格がローン残高を上回らないケースが多いとされています。
加えて、物件の立地や周辺の需給バランスにも影響されるため、慎重な判断が必要です。

また、繰上げ返済には2つの方法があります。一つは「期間短縮型」で、返済期間を短くして総利息の負担を減らす方法です。もう一つは「返済額軽減型」で、毎月の返済額を減らし家計の負担を軽減する方法です。どちらを選ぶかは、将来の資金計画や収入状況に応じて決めることが大切です。

どちらの方法を選ぶにしても、不動産市場の動向や自身の資産状況を見極めながら、慎重に行動することが求められます。
売却を検討する際は、その地域に強い不動産会社に相談するなど、プロの力を借りることも大切です。

３．とにかくたくさんの金融機関に相談してみる

住宅ローンを融資してくれる金融機関は無数に存在します。
どこの銀行も同じ審査基準を設けているわけではなく、それぞれ審査方法が異なるため、とにかくたくさんの金融機関に相談してみることで融資を受けられる銀行が見つかるかもしれません。

４．住宅購入を一旦保留する

どうしても住宅ローンの審査に通らない場合、住宅購入を一時的に保留し、状況が改善するのを待つのも一つの手です。
不動産投資を続けつつ、賃貸収入や他の資産状況を改善していくことで、将来的には住宅ローンの審査が有利になることもあります。
お持ちの不動産を良い条件で運用、または売却できるように常に情報を集めておきましょう。

人生設計を考慮して資金計画は慎重に

「投資ローン」と「住宅ローン」のどちらを先に始めるべきかについては、個々の状況によって異なるというのが結論です。

一般的に、投資ローンの審査は住宅ローンよりも厳しいとされています。そのため、先に住宅ローンを組むと与信枠が減ってしまい、後から投資ローンを組むことが難しくなるケースがあります。
こうした理由から、住宅ローンを組む前に投資ローンを利用する方が有利だという考え方も存在します。

しかし、与信枠には限りがあり、年収や職業、信用状況などの個人の属性によって大きく影響されます。まずは、自分の与信枠を正確に把握し、その範囲内で無理のない資金計画を立てることが重要です。

さらに、確定申告で不動産投資が黒字を出している場合、その所得が年収にプラスされるため、住宅ローンの審査が有利になることがあります。

ただし、賃貸経営には修繕費や管理費など、様々な経費がかかるため、計画通りに利益を増やすことが難しいことも念頭に置いておく必要があります。

将来マイホームの購入を考えている場合は、無理のない範囲で投資物件を選び、将来の生活に支障がないような賃貸経営を目指すことが大切です。
特に、地域の不動産市場や経済動向についての知識を深め、リスク管理をしっかり行うことが成功への鍵となります。

また、最近では金融機関によってローン審査基準が異なるため、複数の金融機関に相談してみることも効果的です。
住宅ローンや投資ローンの条件は常に変わる可能性があるため、最新の情報をもとに判断されることをおすすめします。

投資用マンションを売却して再スタートする選択肢

住宅ローンを優先したい場合や、今後の資金計画を見直したい場合には、思い切って「投資用マンションを売却して再スタートを切る」という選択肢もあります。

この方法は、単にローンを減らすだけでなく、資産の健全化やライフプランの再構築にもつながる重要なステップです。

投資用ローンを抱えたまま住宅ローンを新たに組もうとすると、前章でも触れたように「返済負担率」や「与信枠」が圧迫され、希望金額の融資を受けにくくなります。

この場合、投資用物件を売却して借入残高を減らすことで、総返済負担率を下げ、住宅ローンの審査を通過しやすくすることが可能です。

また、保有している物件が赤字運営になっていたり、空室が長期化していたりする場合は、「キャッシュフローの改善」だけでなく「将来のリスク圧縮」にもつながります。
つまり、投資用マンションを売却することは“資産整理”というよりも、次のステージへ進むための前向きな選択と言えるでしょう。

その際に重要なのが、「適正な価格」と「スピード」の両立です。
市場より高すぎる価格設定では長期化してしまい、その間にも管理費やローン返済などのコストが発生し続けます。
かといって、安易に値下げしすぎると手元に残る資金が減り、ローン完済に届かない可能性もあります。

理想的なのは、現在の市場相場を正確に把握したうえで、“売れる価格レンジ”で早期に売却を進めることです。

ReTrue（リトゥルー）なら、投資用マンションの売却をもっとスマートに