ワンルームマンション投資で賃貸経営を行っている際、家賃収入ではローンの返済へ支払い分には足りず、赤字が出た分を自分の資金から補填することを「持ち出し（手出し）」と言います。
ワンルームマンション投資は手間をかけずに比較的始めやすい投資法として人気ありますが、中には思ったよりもリスクや出費が多く割に合わないと感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「想定よりも出費がかさんで赤字に‥」
「空室期間ができてしまいローンを返済できない」
といった悩みをお持ちの方、
毎月の赤字が投資するにあたって問題のない赤字であれば良いのですが、中には損切りを検討すべき状況もあります。
今回のコラムでは、赤字で苦しい時の対処法、損切りについて解説していきます。
ご自身の状況と照らし合わせながら読んでみてくださいね。
キャッシュフローとはお金の流れのことを意味し、入ってくるお金と出ていくお金のバランスを表します。
ワンルームマンション投資では、賃貸経営での家賃収入が「入ってくるお金」になります。
そこからローン返済や様々な経費を差し引いて、家賃収入が残る状態であればオーナーにとっての収益になり、逆に赤字になればキャッシュフローがマイナスの状態ということになります。
どんな不動産投資にもリスクがあり、想定した利回り通りに家賃収入が得られなかったり、思わぬ支出が重なり赤字になることは珍しくありません。
一時的な赤字であれば問題がないですが、これが長期間にわたり持ち出しで補填する状況が続くとご自身の生活を圧迫したり、ローンの返済自体ができなくなるおそれがあります。
そういった場合、これ以上の負担を増やさないために「損切り」として売却を検討することも一つの対策です。
もちろん毎月の収支が黒字であることが望ましいのですが、投資全体で見ると持ち出しがあるからといって必ずしも悪いとは限りません。
現在赤字だとしても、空室リスク対策や経費の見直しの余地があり、改善を期待できるのであれば将来的に損をしないところまで持ち直せる可能性もあります。
ローンの見直しや、一部繰上げ返済をして月々の負担を減らし、保有し続けるという戦略も検討してみてください。
そのような改善策を取り入れても空室が埋まらない、収支バランスの改善が見込めないといった場合は早めの売却も視野に入れましょう。
ただし、売却するにも物件価格がローン残債に満たない場合は、自己資金での一括返済が必須となります。
お持ちの物件がどのような条件の物件なのか、またご自身の経済状況によってもどう判断するべきかが違ってきますので、将来性も含め総合的に判断することが重要です。
①ローン完済後までを想定して評価すると黒字を見込める場合
ワンルームマンション投資は、一般的に長期的に運用していくことを見込んだ投資です。
人気がある良いエリアの物件は、その分高額になる傾向があるため持ち出しが発生することもしばしばですが、賃料や売却相場が下がりにくいというメリットも。
今は収支がマイナスでも、将来的に大幅に改善し黒字になる物件である可能性があります。
キャッシュフローの悪化を恐れ早々に損切りをすると、その後得られるはずだった利益を逃してしまう可能性があります。
もし、持ち出し分を負担できるだけの余力があり、物件に将来性が見込めるのであれば損切りの時期を考え直すのも一つの手です。
それとは逆に、目先の利回りが良くても、将来的に実は空室リスクの高い物件だったという場合もあります。
家賃収入が全く得られなくなり、自己資金からのローン返済も難しくなってしまうようでしたら売却を視野に入れた対策が必要です。
②節税効果を高く得られる人の場合
次に本業の年収が高く、ワンルームマンション投資をすることで節税効果が高く得られるケースです。
「赤字」というと一般的にはよくない事ですが、不動産投資の世界では赤字が悪いものとは限りません。
その理由は、経費計上や減価償却により帳簿上で赤字になった部分を、本業の所得に当てて損益通算をすることができるというところにあります。
所得が高い人ほど「超過累進課税」による所得税率が高くなるため、損益通算による節税効果を期待できます。
とはいえ、空室が続く場合などよくない赤字が続くのであれば保有を考える投資ローンの融資を受ける際に、物件に抵当権が設定されているため一括返済をしてこの権利を抹消する必要があります。がありますが、持ち出し金を負担できるだけの資金がある場合は、総合的にみて損をせず運用可能なケースもあります。
損切りを決断する前に、まずは現在の収支を再確認し状況を整理してみましょう。
主な支出は以下のようなものです。
・ローンの返済額
・管理費、修繕積立金
・賃貸管理会社に支払う手数料
・修繕費用
・固定資産税等の税金
・火災保険などの保険料
家賃収入からこれらの支出を差し引いた分が、オーナーの利益となります。
持ち出しが発生している赤字の原因を探り、対策できることがないかを考えてみましょう。
１．空室率が高い
賃貸経営で最も恐れられるリスクは、空室期間が長引き収益自体がゼロになるということです。
適切に空室リスクへの対策ができているかを見直しましょう。
ワンルームマンション投資では、多くのオーナーが賃貸管理会社に管理を委託しています。
手間がかからず全てを任せられるところがメリットですが、その管理会社がどのような空室対策や物件管理をしているのかオーナー自身でも把握しておくことが大切です。
入居者募集に強い、信頼できる管理会社に委託することもポイントになります。
空室の原因をつきとめた上で、損益分岐点ギリギリまで家賃を下げる、資金に余裕があれば部屋の設備や内装を見直してみるなど、対策を考えてみましょう。
２．ローンの返済比率が高く月々の負担が大きい
月々のコストの中で1番大きなものがローンの返済金です。
特に「フルローン」を利用して投資物件を購入している場合、頭金がなく少ない資金で投資を始められる一方、月々の返済額でキャッシュフローを圧迫している可能性があります。
売却をしても持ち出し金が発生する可能性がありますので、その分を繰上げ返済に充てることを想定してみるのも一つの手です。
また、金利の低い金融機関にローンの借り換えをすることでも負担を減らせる可能性があります。
もし、このまま保有することが難しいと判断した場合、まずはその物件を査定に出してみましょう。
査定額とローン残債と比較して、持ち出し分がどのくらいの金額になるのかを確認する必要があります。
もし、持ち出し分をご自身の資金から支払うことができない場合、そもそも売却自体ができない可能性があるからです。
その理由は、投資ローンを受ける際にその物件に抵当権が設定されているので、売却時には一括返済をしてこの権利を抹消する必要があります。
ワンルームマンション投資をしていく上では、目先のプラスやマイナスにとらわれず、総合的に判断することが大切です。
それでも運用していくことが難しい場合は、一度売却を想定し不動産会社に相談してみることをおすすめします。
＜リトゥルー＞では、少しでも皆さんの負担が軽くなるように精一杯努力させていただきます。マンション投資でお悩みのことがあれば、まずは一度ご相談ください。
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