「サブリース契約をして失敗した」という話を一度は目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
近頃は将来のための「資産形成」が注目されており、その手段として始める方も増加傾向にある不動産投資。
その中でもワンルームマンション投資はひと部屋から購入することができ、手間も資金も少なく始められることから、忙しい会社員の方の副業としても人気が高まっています。
しかし、簡単に始められるからといって知識を身につけないまま良い面だけを鵜呑みにし契約をするのは危険です。
ワンルームマンション投資を失敗しないために、「サブリース契約」のメリット・デメリットについてきちんと理解し、必要に応じてうまく活用できるようになりましょう。
サブリース（英：sublease）とは転貸のことで、オーナーが持つ物件を「サブリース会社」が一括借上げをして賃貸経営を行う方法のことを言います。
通常では、投資用ワンルームマンションのオーナーと入居者の間で賃貸借契約書を結びますが、サブリース契約ではオーナーと「サブリース会社」とで賃貸借契約を結ぶことになります。
サブリース契約として一括借上をしてもらうことで、実際に入居者がいてもいなくても、サブリース会社からオーナーに毎月家賃が支払われるという点がメリットです。
実際の賃料からサブリース会社への手数料を引いた額がオーナーへ振り込まれる収益となり、その金額は大体賃料の80％〜90％と言われています。
空室リスク対策の代わりに、通常の賃貸管理手数料と比べて手数料が高くなり、月々の収益率は大きく下がってしまいます。本当に必要な契約なのか十分に検討してから進めるようにしましょう。
また、敷金・礼金や更新料を受け取るのも、入居者と直接賃貸借契約を結んでいるサブリース会社となります。
多くのサブリース会社は、賃料支払いに対して免責期間を設定しています。
免責期間とは新規の入居者を募集する際、サブリース会社はオーナーに対して賃料支払いを免除できるという内容です。
たとえば、初回免責期間が３ヶ月の契約をした場合、すぐに入居者が決まったとしても３ヶ月間はオーナーに賃料が入ってこないことになります。
また、この免責期間が初回のみの場合もあれば、サブリース会社によっては退去毎に設定している場合があります。（再免責期間）
空室リスクのためにサブリース契約をしたつもりが、場合によっては退去毎の負担をオーナーが背負っているような形にもなりかねません。
免責期間は一般的に1〜3ヶ月に設定されていることが多いですが、物件の条件等によって契約内容は変わります。
契約を交わす前に、免責期間がどのタイミングでどのくらいの期間発生するのか、それぞれ妥当な内容となっているかに注意しましょう。
安定した賃料を得られることがメリットのサブリース契約ですが、はじめに設定された賃料がずっと保証されるわけではありません。
２年に１度などの定期的な契約更新により、家賃の見直しが行われるケースが多いです。
また、建物の老朽化やエリアの家賃相場が下がったことを理由に、保証期間に関わらず賃料の減額を求められる可能性もあります。
こうした家賃保証に関する詳細やリスクについて、十分に理解がないまま契約をすると後々トラブルにつながってしまいます。
サブリース会社が一括借上をしているといっても、その間の物件にかかる費用を全てサブリース会社が負担してくれるわけではありません。
一般的に、お部屋や設備の経年劣化による修繕・交換などはオーナーが負担することになります。
他にも、入居者が退去後のハウスクリーニング費用や原状回復についての負担割合がどのようになっているのか、契約内容をしっかり確認しておきましょう。
サブリース契約を一度結ぶと、オーナーからはスムーズに契約解除ができないこともあります。
契約を進める際には、その契約書に書かれている解約に関する内容をしっかりと確認しておきましょう。
オーナーからの契約解除は可能か、また解約の通知は何ヶ月前にすれば可能なのか、契約解除に違約金がかかるかどうかは重要なポイントです。
また、売却を行う際にもサブリース契約が解除されない物件であることが不利になる可能性があります。
ワンルームマンション投資は出口戦略も含めて考えることが重要ですので、サブリースの契約内容が将来負担にならないかどうかもしっかりチェックしておきましょう。
サブリースのメリットは、賃貸経営を全て任せて安定した収入を得られることです。
賃貸経営に極力手間をかけたくないオーナーにとっては、負担なく不動産投資を始めることができます。
とはいえ何もかも任せっぱなしでは危険です。
サブリース会社から家賃の減額交渉をされた場合などに、それが適正なのかどうかを自分で調べられる人でなければいけません。
後からトラブルにならないためにも、契約内容にメリットを上回るデメリットがないか、しっかり理解してから利用することをおすすめします。
全てを任せられ手間がかからないことが魅力のサブリース会社ですが、その手数料の高さやデメリットがネックとなります。
空室リスクがそれほど高くなく、家賃保証を利用するほどでもないと思える場合は別の方法も検討してみましょう。
・賃貸管理会社に委託する
賃貸管理会社に手数料を支払うことで、オーナーの代わりに入居者募集から入退去手続き、集金代行など賃貸経営に関わる管理全体を行ってくれます。
サブリース契約の手数料が賃料の10％〜20％なことに対し、管理料は5％〜10％と負担は軽くなります。
空室リスクに関しては、物件購入時にしっかりと下調べをすることと、入居者募集に強いノウハウが豊富な管理会社に委託することで軽減することができます。
・滞納は賃貸保証会社を利用する
入居者がいたとしても、家賃の滞納が続けばオーナーへの収益は無くなってしまいます。
また家賃の督促業務など、ご自身で行うには心身ともに大きな負担です。
そのため、現在の賃貸契約では保証会社への加入が必須となっているところがほとんどです。
家賃保証会社を利用することで、滞納時の家賃を立て替えて支払ってもらうことができ、その後の督促業務も保証会社が行ってくれます。
サブリース契約で失敗したという人の多くは、契約内容をよく理解していなかったために後々トラブルになったケースがよくみられます。
現在サブリースに関して、ご自身で対処しきれない内容があれば専門家に相談してみてください。法律関係や契約内容を踏まえて適切なアドバイスを受けることができるでしょう。
ワンルームマンション投資は手軽に始められる一方、成功させるためにはご自身で常に情報を集め知識を深めておくことが重要です。
サブリース自体が悪いものではないですが、オーナーにとって不利な条件となっていないかしっかり確認した上で利用することをおすすめします。
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