ワンルームマンション投資をするならば、様々なリスクについて理解しておかなければいけません。
その中でも「家賃の滞納」は、賃貸経営の収支に大きく影響するなんとも避けたい自体です。
実際に滞納が起こってしまった場合、また滞納が起こらないためにオーナーでできることはあるのでしょうか。
今回のコラムでは、家賃の滞納が起こってしまった時の解決までの流れや対策についてご説明します。
家賃滞納は、空室リスクと同じく家賃収入がゼロになってしまうという非常に避けたい事態です。
家賃収入が入らない間も、オーナーに対してローンの返済やその他費用の支払いが発生し続けるため、オーナー自身の貯蓄から支払っていくことになります。
すぐに入居者が対応してくれれば良いですが、長引いてしまうと経済的に非常に痛手となります。また、入居者への督促などの対応が必要となるため、空室時と比べても多大な労力を要するでしょう。
では、実際に家賃滞納が起きてしまってから解決までに、どのような段階を踏むのかを見ていきましょう。
これからご説明する内容は、管理会社に委託をしている場合は基本的に全ての対応を管理会社が行ってくれます。
また、近年では借主に対して滞納保証会社への加入を条件としている場合も多く、滞納関連の業務については保証会社が対応する流れが通常です。
もし自主管理で賃貸経営を行い、借主が滞納保証に加入していない場合は、オーナーが全ての対応を行うことになります。
家賃の滞納が発生したら、入居者に対して支払いの督促を行います。
賃貸管理を委託している場合は、すぐに管理会社に督促を依頼しましょう。管理会社から支払い催促の電話や、書面連絡よって入居者に知らされます。
入居者がすぐに入金対応してくれれば良いですが、支払う意思が見られない場合は管理会社より連帯保証人に連絡がされます。
連帯保証人は借主の代わりに賃料を支払う義務があります。滞納者が学生などの若い人の場合は、保証人となっている親がすぐに支払ってくれることも多いでしょう。
もし入居者が滞納保証を利用しているのであれば、保証会社に連絡をします。
家賃保証会社は、滞納が発生した場合に借主の代わりに賃料を振り込んでくれるサービスです。これによりオーナーは普段通りに家賃収入を得ることができます
それでも家賃滞納が続くようであれば、内容証明郵便による催告書を送付します。
内容証明郵便とは、「いつ」「どんな内容の書面を」「誰から誰宛てに出されたか」を証明することができるというものです。
内容証明には、滞納金額や支払い期日、期限までに支払わなければ訴訟になる旨等を記載します。
それでも期限までに支払いがなければ、契約解除する旨を記載した「予告通知書」を内容証明郵便で送付します。
家賃が支払われないまま３ヶ月以上経過し、期限も守られず信頼関係が破綻してしまった場合には、賃貸借契約の法定解除を行うことが可能です。
契約解除となっても滞納者が退去しない場合、法的手段を取らざるを得なくなります。
部屋を立ち退くよう請求するために、裁判で明け渡し訴訟を行います。
借主の滞納が明らかで、オーナーの対応に不備がなければ勝訴の判決が言い渡されるでしょう。
裁判所による明け渡しの催告がされたにも関わらず退去に応じない場合には、明け渡しが強制執行されます。
これにより、入居者の荷物の撤去および鍵の交換がされます。入居者は滞納している家賃だけではなくこれらの費用も支払わなければなりません。
ここまでで家賃滞納が起こってしまった後の流れをご説明しました。
基本的には管理会社が対応業務を行うので、オーナー自身でやるべき内容はあまりありませんが、滞納が続くと不安になってしまう方もいらっしゃるかと思います。
しかしオーナー自身で対応しようとすると、違法行為になってしまう手段もあるため注意が必要です。
余計なトラブルを生まないためにも、「やってはいけない対応」についても確認をしておきましょう。
早朝や深夜（おおむね21時〜翌朝8時頃）に訪問したり、1日に何度も連絡するといったような相手に恐怖心を与えてしまう対応をするのは良くありません。
これによりオーナーが不利な立場になってしまい、慰謝料請求を求められたケースもあります。
物件はオーナーの所有物ですが、家賃の支払いがされないからといって、勝手に部屋に入ったり鍵を交換するのは違反行為です。
強制的に明け渡しを行うためには、裁判所で法的手続きを取らなくてはいけません。
滞納家賃の督促をするために、入居者の職場や学校に連絡をするのはやめましょう。
また、ドアやポストに滞納家賃を督促する内容の張り紙をするなど、第三者にわかるような督促を行うことは違法となります。
もちろん、連帯保証人以外の第三者に支払いを請求してはいけません。
マンション投資をする際にはさまざまなリスクに対する認識と事前の対策が重要になります。
滞納リスクを避けるためには何ができるのかを考えてみましょう。
家賃滞納が起きないようにするためには、入居前に借主の審査を厳しくすることです。
入居申し込みの審査では、借主の仕事や勤続年数、過去の滞納履歴などをみて支払い能力を判断します。
賃貸管理会社に仲介を依頼する場合は、十分な審査を行なってくれる管理会社を選ぶようにしましょう。
家賃保証会社とは、入居者が滞納した際に、保証会社より家賃の100％がオーナーに支払われるサービスです。
入居者自身が加入し保証料や更新料を支払う必要がありますが、滞納時の督促から裁判に至るまで代行してくれるため、オーナーにとっては非常に安心できるシステムになっています。
保証会社が収納代行も行っている場合は、滞納が起きたら自動的に対応がされる上に、連絡をしなくてもオーナーにはいつも通り保証会社から家賃が振り込まれます。そのため滞納が発生していること自体にオーナーが気づいていない場合もあります。
ワンルームマンション投資において、できるだけ空室や滞納を発生させず、継続した家賃収入を得ることが成功へのポイントとなります。
今回は、家賃滞納が発生してしまった場合の流れをご説明しましたが、収入面だけでなく、心理的負担にもなりますので極力避けたいところです。
入居申し込みがあった時点で、「滞納しそうな人ではないか」を審査で見極めることが対策の一つとなりますので、まずは信頼できる管理会社に仲介をお願いしましょう。
また、家賃保証会社も会社ごとに取り扱うサービス内容が多少異なりますので、状況に合わせて選んでみてくださいね。
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