サラリーマンが副業としても始められることで人気のワンルームマンション投資ですが、「悪徳業者に騙された」という話を聞き心配になった方も多いのではないでしょうか。
ワンルームマンション投資自体は決して悪いものではありませんが、詐欺や悪質な営業に利用されていることも事実です。
では騙されないためにはどうすれば良いのでしょうか？
世の中にはいろいろな詐欺や悪質な業者が存在しますが、必ずターゲットにするのは「知識が不足している人」です。
不動産に関する情報を知っておくことで、小さな違和感にも気づくことができ、自分を守ることにつながります。
そして正しい知識さえ身につけていれば、悪い事だけでなく良い情報にも気づくことができるため、投資用マンションを利用してうまく資産形成をしていくこともできるでしょう。
このコラムでは、みなさんが不動産投資で騙されないためのポイントをいくつかご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
ワンルームマンション投資の被害でよく聞かれるケースは、実際は利回りの低い物件などを、いろいろな理由をつけてメリットがあるように見せ販売するというやり方です。
魅力的に思えた投資用物件も、実際に購入して賃貸経営をしてみると思っていた利回りが出なかったり、手放したくても契約内容により売却が難しくなっていたというケースがあります。
また、手付金を支払った後に音信不通になるといったような、本当の詐欺行為の被害も紛れていますので契約前に慎重に見極める必要があります。
言われるがままにうっかり契約してしまわないために、どんな営業トークに注意すべきなのかを見ていきましょう。
利回りはもちろん高いに越したことがないのですが、やけに良い条件の話には要注意です。
利回りには大きく分けて、「表面利回り」と「実質利回り」があります。
ワンルームマンション投資では、入居者からの賃料がオーナーにとっての収益となりますが、そのまま丸ごと利益となるわけでありません。
「表面利回り」は単純に家賃収入で得られる収益性を示す数値であることに対し、「実質利回り」は購入や運営に関わるコストを考慮した上での手元に残る収入を示す数値となります。
まずは、提示された利回りがどちらなのかを確認しましょう。
これらの諸費用について、説明が不足している業者には注意した方がいいかもしれません。
「空室になっても家賃保証があるので安心です！」というセールストークにも気をつけましょう。
これはマンション購入の際に「サブリース契約」をすることで、空室時でも家賃分が保証される仕組みのことを指しています。
実際ワンルームマンション投資で最も心配されるリスクは空室になることです。
しかし、サブリース契約にもデメリットがあることを認識しておかなければいけません。
サブリースとは不動産業者が物件を一括借上し、入居者に転貸するシステムのことで、入居者の有無に関わらず、オーナーには不動産業者から毎月賃料が振り込まれます。
ただし、実際入居者が支払う賃料から1〜2割ほど手数料が引かれるため、手元に入る収益は低くなる点に注意しましょう。
また、家賃が保証されるといっても「免責期間」が設定されていたり、一定期間ごとの賃料の値下げ、解約が難しく売却したくてもできないといったケースも見られます。
物件の状況によってはメリットもあることは事実ですが、空室の心配が全て解消されるわけではありません。
自分にとって本当に必要な契約なのか、その物件の空室率はどのくらいになりそうか、しっかりと調査をしてから購入するようにしましょう。
🔗「サブリース」で失敗する人が多い理由【ワンルームマンション投資の基礎知識】
ワンルームマンション投資で大きな節税効果を期待できる年収のラインが、およそ1200万円と言われています。
もし不動産業者が買い手の状況をよく確認せず「税金対策になりますよ」と勧めてくる場合は要注意。
利回りのよくない物件に対して、その他のメリットを強調することで販売しようとしている可能性があります。
ワンルームマンション投資は費用を経費として計上できるため、赤字分を本業の課税所得から損益通算することで節税効果があると言われています。
物件購入年は費用が多くかかるため、誰でもその効果を実感しやすいでしょう。
しかし、ずっと赤字では後々の資金繰りが苦しくなります。
年収の高い方であれば、累進課税により高くなった課税所得を抑えるために、あえて不動産を利用し節税する方もいますが、一般的にはあくまでも収益性を考えた物件選びをしなければなりません。
投資詐欺から身を守り、悪徳業者に惑わされないためにもどのような対策ができるか考えてみましょう。
ワンルームマンション投資は初心者の方でも始めやすい投資ではありますが、その分怪しい業者から狙われやすい分野でもあります。
まずは不動産に関する書籍やインターネットを利用して、知識を身につけることから始めましょう。
そして実際に不動産投資を始める際は、その物件の状況を徹底的にリサーチしてから購入することをおすすめします。
知識があれば、うまい話に紛れた違和感にも気づくことができ、良い物件を見極められることで投資の成功率アップにも繋がります。
少しでも疑問に思うことがあれば、必ず解決してから契約に進めるようにしましょう。
不動産投資をこれから続けていくなら、キャッシュフローのシミュレーションができるようになると良いでしょう。
収支の計算をしてみることで、怪しい情報に気づくこともできます。
いくら利回りが良くてもキャッシュフロー（手元に残るお金）が高くなるとは限りません。
不動産を持つことでかかる税金や、賃貸経営に関わる費用などがあるため、これらについても理解しておきましょう。
さまざまな費用やリスクについて想定しておくことで、不動産投資の失敗を防ぐことにもつながります。
不動産会社についてもリサーチが必要です。
これまでの実績があるか、免許番号を持っているかなど、おかしなところがないかチェックしてみましょう。
メリットだけを伝えてきたり、決断をせかしてくるような強引な営業スタイルにも要注意です。
中には手付金を持ち逃げしたり、デート商法などの詐欺を行う集団が紛れている場合もあります。
知り合いの紹介などであったとしても、怪しい点があれば警戒を怠らないようにしてください。
オーナーの親身になってくれるような良い不動産会社を見極めることができれば、とても心強いパートナーとなるでしょう。
「不動産投資で騙された」という話ばかり聞いてしまうと全てが怪しく思えてしまうかもしれませんが、もちろん良い不動産会社もたくさんあります。
ワンルームマンション投資も、購入する物件の選び方や売却のタイミングなど、きちんと知識を身につけれることで成功につながります。
今は本やネットにもたくさんの情報がありますので、色々な物件を見てみることからことから始めてみてくださいね。
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