ワンルームマンション投資成功へのポイントは、いかに入居率を高く維持することができるか、というところにあります。
「空室リスク」という言葉はみなさん聞いたことがあるかと思いますが、空室期間が長引けば長引くほどトータルの収益が減り、利回りが低下してしまうという恐ろしいリスクなのです。
では、入居率を高めるためにはどのような対策が必要になるのでしょうか？
今回のコラムでは、空室になりにくい物件選びのポイントから、空室を埋めるためオーナーができることについてご紹介します。ぜひ最後までご覧ください。
空室で困ることが少ない投資家の方々は、購入前の時点でしっかりとリサーチを行い、入居率の高いマンションを選びをしています。
そういったマンションを見極めることができれば、退去後もすぐに次の入居者が見つかりやすいので、空室に悩まされなくて済みます。
まずは、空室対策をしなくても良くなるような入居率の高い物件の特徴を考えてみましょう。
不動産投資において、立地選びは最も重要なポイントです。
需要の高い立地にある物件を選ぶことで、ある程度空室リスクを下げることができます。
駅までの距離、主要都市への利便性などをリサーチしておきます。
特にワンルームマンションは、学生や社会人の若い単身者層に需要があるため、学校や会社へのアクセスの良さも重要です。単身者の人口が多い地域のマンションを選びましょう。
立地に続いてマンションの周辺環境もチェックしておきましょう。
遅い時間でも営業しているコンビニやスーパーが近くにあるなど、生活に便利な環境であれば学生やサラリーマンにも好まれます。
また、治安の面で不安が少ない環境は女性からも支持を集めやすくなります。
駅からマンションまでの通りの人通りや明るさなども確認しておきましょう。
ワンルームマンションも、階数や部屋の位置が需要の高さにつながります。
低層階よりも高層階、また角部屋や日当たりの良い向きの部屋であれば人気が高く入居者が見つかりやすいです。
ワンルームマンションでは、オートロックや宅配ボックスなどの設備があると人気が上がります。
マンションを選ぶ際に、お部屋や共用部にどのような設備が備えられているのかもチェックしておきましょう。
また、防音性や耐久性に優れたRC造（鉄筋コンクリート）であれば、周りの生活音が気になりにくく、騒音トラブルの回避にもつながります。
もし可能であれば、購入を検討しているマンションを実際に見に行ってみましょう。
玄関やゴミ置き場などの共用部が汚れていたり、照明が切れたままであるなどの管理が整っていないマンションは、内見の際にイメージが悪くなり、入居の申し込みに繋がりにくくなります。
ワンルームマンション投資を始める際は、信頼できる不動産会社から購入し、きちんとした管理と入居者付けの努力をしてくれる管理会社に委託することが大切です。
優秀な管理会社であれば、退去後の原状回復やクリーニングも適切に行い、多くの人の目につくよう募集広告を出すなど高い入居率を保っています。
単身者が住むワンルームマンションは、入居者の入れ替わりが激しく、空室になることも珍しくありません。
しかし、空室対策を事前に行なっているかどうかで次の入居者の見つかりやすさは変わってきます。
ここでは、空室期間を最小限に抑えるために、オーナーができる対策をいくつかご紹介します。
エアコンを新しくしたり、ウォシュレットや浴室乾燥機、無料Wi-Fiを導入するなど、物件に付加価値をつけることで需要がアップする可能性があります。
それなりの費用やランニングコストが掛かるものもあるため、本当にニーズに合っているのかを見極め、資金回収の計画もしっかり立てて検討しましょう。
お部屋の内装をプチリノベーションして、印象を変えてみるのも一つの対策です。
近頃はリモートワークで働く方も増え、居住環境を充実させることに注目が集まっています。
ワンルームマンションの面積であれば、壁紙や床の張り替え費用そこまで大きくならないため、原状回復のタイミングで取り入れてみるのもいいかもしれません。居心地の良いお部屋になるように工夫してみましょう。
賃貸管理会社の良し悪しも入居率に影響してきます。
管理会社に任せきりせず、どのような管理と対策がされているかオーナー自身でも把握しておくことが大事です。
もしも今委託している管理会社があまり積極的に募集を打ち出していなかったり、管理体制に不安がある場合は、別の会社に変更することも検討してみましょう。
実績やノウハウのある信頼できる賃貸管理会社が見つかれば、空室の悩みが軽減する可能があります。
何らかの対策をしても空室が埋まりそうにない場合、募集条件を緩和することで入居者が見つかる可能性があります。
例えば、ペット可、外国人可、生活保護可、2人入居可、のように当てはまる人が増えれば入居率も上がります。
しかし、その分トラブルに発展する可能性も増えてしまうことに注意しなければいけません。
条件を緩和する場合は、賃貸借契約に特約を記載したり、保証会社をうまく利用するなどの対策を取り入れながら行なってみてください。
敷金・礼金が0円であったり、フリーレントの期間があるなど、多少家賃が高くても初期費用がかからない物件を選ぶ方が多くなっています。
もし退去が決まった時期が閑散期に当たるなら、初期費用を下げるキャンペーンを打ち出してみるのも一つの手です。
どうしても空室が埋まらない時は、管理会社から賃料を下げることを提案されるかもしれませんが、一度家賃を下げるとなかなか上げることが難しくなります。
もし売却するとなった場合にも、その時の賃料が物件の価値に影響するためできるだけ避けたいところです。
初期費用を下げることで、家賃を下げずとも入居者が早く見つかるかもしれません。
空室期間が長くなるよりも費用が小さく済む可能性もありますので、管理会社と相談しながら検討してみてください。
ワンルームマンション投資で最も心配されるリスクが空室期間が長引くことです。
もちろん賃貸経営するにあたり、退去は避けられないものではあります。
しかし入居者がいなければ家賃収入がゼロになってしまうため、長引いてしまうとオーナー自身で全てのローンや費用を支払っていかなければなりません。
空室期間が長引き、収支のバランスが悪化してしまわないように、空室リスクについて理解を深め、対策をしておけるように知識を身につけておきましょう。
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