耐震基準とは、地震が起きても建物が倒れにくく、人々の命や安全を守るために法令で定められた建築のルールです。
日本のような地震が多い場所では、建物が揺れても大丈夫なように、建物を作るときには特定の基準に合わせて作らなければなりません。
これには新耐震基準と旧耐震基準が存在しますが、その違いや見分け方をご存知でしょうか？
今回のコラムでは、耐震基準の新旧の違いや、ワンルームマンションなどの投資を始める際に気をつけるべき点について解説します。
不動産のオーナーとして、地震の被害を最小限に抑えるための「耐震基準」について詳しくなっておきましょう。
1950年に建築基準法が施行されてからも、大地震が発生するたびにその教訓を経て常に内容が更新され続けています。
特に内容が大きく見直されたのが、1981年と2000年の改正です。
新耐震基準とは、1981年（昭和56年）に改正された建築基準法の耐震基準のことを指します。それに対し、それまでに施行されている耐震基準を「旧耐震基準」と呼んでいます。
では新耐震基準と旧耐震基準では何が異なるのでしょうか。
その違いについてご説明します。
耐震基準はこれまでに何度も改正されていますが、最も大きな改正となったのが1981年6月1日の改正です。
1978年に起きた宮城県沖大地震（震度５）の被害を受け、これをきっかけに制定されました。
これまでの基準とは大きく変化するものとなったため、この改正以降の基準を「新耐震」と呼んでいます。
新耐震基準では、「震度６強から７に達する程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないこと」、「震度５程度の中規模の地震においては軽微なひび割れ程度の損傷におさまること」という耐震基準が義務付けられています。
旧耐震基準は、震度５強程度の揺れの地震でも建物が「倒壊・崩壊しない」という基準で定められたものです。
そのため、震度６以上の大規模地震が起こった場合は想定されていない、ということになります。
この基準は、1950年に建築基準法が施行されてから、1981年の5月末まで適用されていました。
新耐震基準で建てられているか、旧耐震基準で建てられているかは、「1981年6月1日以前の建物かそれ以降か」で判断することができます。
これは、建物が完成した日付ではなく、「建築確認日」がポイントになります。
ですので築年数だけでは厳密に判断することができません。
建築確認日とは、着工前に建築内容を行政に確認してもらい、問題がないと判断された日付となります。
この日付が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準で建てられたということになります。
なお、建築確認日は「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明書」を閲覧することで確認できます。
これらは、建物がある各自治体の役所にて誰でも閲覧することが可能です。
ワンルームマンション投資などを始める際に、購入するマンションが旧耐震でも購入を検討して良いのか気になるところかと思います。
ここでは、旧耐震の物件を所有することで起こりうるリスクについていくつかご紹介します。
マンションを選ぶ際の参考にしてみてください。
旧耐震のワンルームマンションは、耐震性の不安から住居として敬遠される場合があります。
地震が多く発生する日本では、「家賃が安いとしても旧耐震のマンションには住みたくない」考える人も一定数いるためです。
それにより空室が長期化すると、家賃収入の減少から経営が回らなくなってしまう可能性があります。
旧耐震のマンションを購入する際は、東京や大阪などの賃貸需要が高い都心部を選ぶなど、別の視点からリスクの軽減を考える必要があるでしょう。
旧耐震のマンションは、1981年以前に建てられていることから、築40年を超える物件となります。
そもそも建物が古いということに加え、賃貸の場合と同じく耐震性を気にする人も多くいるため、買い手がつきにくい可能性があります。
また、旧耐震基準の建物へ融資してくれる銀行が少なくなっていることも、売却しづらい要因となるでしょう。
出口戦略として、立地やアクセスの良さなどのプラス要因で、資産価値をカバーできるかどうかが非常に重要となってきます。
マンションの購入後は、毎月「管理費」と「修繕積立金」を支払う必要があります。
築年数が経つほどに建物の修繕箇所は増えるため、この積立金額が値上がりし、高額になってしまうことが考えられます。
購入前に、以前いつ頃値上げがあったのか、近々値上げの予定があるかなどもチェックしておきましょう。
また、築年数が古い物件は、お部屋の内装や設備に修繕費が多くかかったり、保険料が高くなることで月々のコストが高くなる可能性があることを認識しておきましょう。
安全性の高い新耐震のマンションを選ぶことに越したことはないですが、旧耐震のマンションにも実はメリットが存在しています。
どのような利点があるのかを見てみましょう。
旧耐震物件は1981年6月以前に建てられているため築年数が古くなります。
築古の物件は価格が安いことから、利回りが高くなる傾向にあります。
うまく運用することができれば、その利回りの高さはとても魅力的と言えるでしょう。
ただし、表面利回りが高いからといってそれだけで判断するのは危険です。
マンションの経年劣化に伴い、管理費や修繕積立金は値上がりする傾向にあり、また旧耐震を懸念して空室が埋まらない可能性もあります。
経費が大きくなると表面利回りの高さに比べて、実質利回りは低くなることも想定しておかなければいけません。
ワンルームマンション投資を成功させるためには、表面利回りだけに惑わされず、色々な面から物件について調査しておくことが大切です。
旧耐震の中古マンションの場合は、新築マンションに比べて耐用年数が短くなります。
一年に計上できる減価償却費の割合も高くなるため、所得税の計算においては有利といえるでしょう。
減価償却費は建物の法定耐用年数によって定められています。
マンションの実際の寿命とは異なるもので、税金の計算などのために国が定めた利用年数です。
減価償却費については、過去のコラムでも詳しく説明していますので、ぜひ読んでみてくださいね。
?ワンルームマンション投資の成功には耐用年数と減価償却が重要！寿命との違いも
築年数が浅いほど価格の下落率が高く、新築から5年ほどで大きく値下がりするケースも多々あります。
マンションの場合、築20年〜30年以降では価格が横ばいになる傾向があり、安定しているので出口戦略が立てやすいことが考えられるでしょう。
旧耐震ということで買い手がつきにくい場合がありますが、立地やアクセスの良さなど好条件の物件を選ぶことで対策しましょう。
まだ経験の浅い方や、初めて不動産投資をされる方には、旧耐震の物件を選ぶことがリスクのある投資になるかもしれません。
ただし、すでに不動産投資の経験があり、かかるコストの計算やリスクを想定できる投資家であれば、旧耐震のでもお得な物件を見つけて運用できる可能性は大いにあると言えるでしょう。
今回ご説明したそれぞれのメリットやリスクについての知識を活用し、ご自身に合った投資方法を考えてみてくださいね。
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