もしワンルームマンションを売却したら、どのような費用がかかって、どのくらいの金額が手元に残るのか知りたいですよね。
購入価格よりも売却価格の方が高ければ、キャビタルゲイン（売却益）を得ることができ、不動産投資の出口戦略としては成功となります。
今回の記事では、ワンルームマンションを売却した際の手取り額を知るために、どのような費用がかかるのかを詳しく解説していきます。売却に向けて、シミュレーションの参考にしてみてくださいね。
ワンルームマンション売却にかかる費用で、一番大きな割合を占めるのは「投資ローンの残債額」です。売却を考えたら、まずは返済額がいくらになるのかを確認しましょう。
ワンルームマンションを売却するには、引き渡しの時点でローンを完済し、抵当権を抹消している必要があります。
抵当権とは、金融機関から融資を受けて物件を購入するときに、その物件に対して金融機関が設定する、いわゆる担保のようなものです。
この抵当権が設定されたまま引き渡してしまうと、買い手にとって不利でしかないため、抹消する前提でなければ売りに出すことができません。
売却価格が残債を上回れば、その資金からローンを返済し、その他の費用を差し引いた上で売却益を得ることも可能です。
ただし、売却価格が残債を大きく下回り、自分の資金から残りの金額を補填できない場合は、売却自体したくてもできないというケースもあります。
まずはローンの状況を確認し、査定額とのバランスを認識することから始めましょう。
次に、ローンの残債以外の経費や費用についてご説明します。
ここでは、ワンルームマンション売却に関わる「３つの手数料」について見ていきましょう。
ワンルームマンションの売却をする際、不動産会社に仲介を依頼される方が多いのではないでしょうか？仲介を受けた不動産会社は、店頭やWEB上のポータルサイトへ掲載したり、不動産業者が閲覧できるシステムに登録をするなどして売却活動を行います。
仲介手数料とは、そのような売却活動により売却が成立した場合に、不動産会社に対して支払う手数料です。
仲介手数料の金額は、宅建業法により上限額が定められています。売買価格が400万円を超える場合で、上限金額は「売買価格の3％＋６万円＋消費税」となります。
| 不動産の売買価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の場合 | 売買価格 × 5% 消費税 |
| 200万円超〜400万円以下の場合 | 売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円を超えた場合 | 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
投資ローンの残債が残っている場合は、一括返済が必要なことをご説明しましたが、そのためにはそれぞれの金融機関が定める「一括返済による解約手数料」の支払いが必要になります。
手数料の金額は金融機関によりさまざまですが、融資を受けてからの年数が短いほど高額になる傾向にあります。
売却を検討しはじめたら、手続きの詳細や金額についても、金融機関へ事前に問い合わせておくと安心です。
ローンの残債を一括返済することで抵当権を抹消することができますが、自動的に消えるわけではありません。
一括返済後に銀行から書類を受け取り、法務局に出向いて抹消手続きをする必要があります。
こういった登記に関する手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。
その報酬額（手数料）に決まりはありませんが、大体2〜3万円みておくと良いでしょう。
次に、ワンルームマンション売却に係る税金について解説していきます。
税金には、売却手続きの時点で必要になるものと、後から納税が必要になるものがあります。
それぞれの内容について確認してみましょう。
印紙税とは、売買契約書などの「課税文書」を作成するときに貼付する収入印紙にかかる税金です。
税額は売買価格（契約書に書かれている金額）によって異なり、多くの場合は売り手と買い手で印紙代を折半します。
なお2024年度の税制改正で、「不動産譲渡契約書に係る印紙税の特例措置」の延長が決まりました。下記の特例措置が2026年度（令和9年3月31日）まで適用されることになります。
| 契約金額 | 通常の税率 | 特例措置 |
| 100万円～500万円 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円～1,000万円 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円～5,000万円 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000円〜1億円 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円～5億円 | 10万円 | 6万円 |
ワンルームマンション売却時点でローンの残債がある場合は、一括返済をして抵当権を抹消する必要があります。
一括返済をすれば自動的に消えるわけではなく、法務局に行って抹消登録をしなければいけません。このときに必要になるのが登録免許税です。
抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産一件につき1,000円です。土地と建物を合わせると合計2,000円となります。
ワンルームマンションを売却し、利益が出た場合には、翌年の確定申告の際に「譲渡所得」を申告し納税する義務が発生します。
ただし、売却価格の全てが課税対象にあたるわけではありません。税金の対象となるのは、売却価格から、物件の取得費用と売却にかかる費用（仲介手数料や印紙税など）を差し引いた譲渡所得（売却利益）です。
譲渡所得は、以下の式で計算できます。
| 譲渡所得＝譲渡した不動産の売却代金 ー（売却に関連する経費 ＋ 不動産を取得した際の取得費） |
物件を購入した際に、サブリース契約をしたという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
サブリースとは、サブリース業者が物件を一括借り上げすることで、入居者がいてもいなくてもオーナーには家賃収入が入るシステムのことを言います。
「家賃保証サービス」とも呼ばれ、一見魅力的ではありますが、その手数料により手取りの家賃が少なくなる他、解約に違約金がかかるなどオーナーに不利な条件があるため確認が必要です。
中には、解約自体が難しい場合もあり、サブリースを契約したまま売却するケースもあります。その場合、売却価格が下がるなど不利な影響が出る可能性があるため、事前に不動産会社に確認をしておきましょう。
敷金とは、賃貸住宅を借りる際に、入居者が不動産管理会社や大家に対して支払う保証金のことです。
一般的には、賃貸契約終了時に、入居者負担となる原状回復費用や、未払いの家賃などの支払いがない場合はそのまま敷金が返却されます。
賃貸中の物件を売却した場合には、売主が入居者と結んだ賃貸借契約が、そのまま次のオーナーに引き継がれます。つまり、預かった敷金も次のオーナーに引き継がなければいけません。
物件の決済の時に、預かっている敷金の分が差し引かれる可能性があることを認識しておきましょう。
ワンルームマンションを売却したときに、「どのくらいのお金が手元に残るのか」をシミュレーションするために、売却にかかる費用をご紹介しました。
場合によっては高額になる費用もあるため、物件の状況を整理し、必要があればそれぞれの機関に問い合わせをしておきましょう。
これまでご紹介した費用を一覧にまとめましたので、売却シミュレーションの参考にしてみてくださいね。
| 売却にかかる費用 | 参考金額 |
| ローンの返済 | ローンの残金額 |
| 仲介手数料 | 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
| ローンの一括返済手数料 | 金融機関による（残額のおよそ0.5％〜2％） |
| 司法書士手数料 | 2〜3万円 |
| 印紙税 | 1万円を折半（売却価格1,000万円～5,000万円の場合） |
| 登録免許税 | 土地と建物合わせて2,000円 |
| 譲渡税 | 譲渡所得の39.63％（短期）、もしくは20.315％（長期） |
| その他の費用 | サブリース解除手数料、預かり敷金などを確認 |
＜仲介手数料０円＞売主様と買主様を直接つなぐリトゥルーのサービス
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