ワンルームマンション投資を始めた方の中には、なかなか上手くいかず売却を考えてる、またはご自身の状況が変わってマンション経営が難しくなった、という方もいらっしゃるかもしれません。
ローン完済後であれば手放すことは簡単ですが、まだ残債がある場合でも売却ができるのか気になりますよね。
結論からいうと、タイミングを見極める必要はありますが売却は可能です。
今回のコラムでは、売却までの気になる点にお答えしながら、ローン残債のあるマンションをスムーズに売却するためのタイミングと手順についてご説明していきます。ぜひ参考にしてみてくださいね。
投資用ローンの残債がある状態で売却が必要となってしまった場合でも、マンションを売りに出すことは可能です。
ただし、引き渡しの時点では抵当権を抹消しておくことが必須です。
抵当権とは、ローンを借りて不動産を購入するときに、その物件の土地と建物に対して金融機関が設定する権利のことを言います。
いわゆる、金融機関の担保に入っている状態ですね。
この状態のままですと買い手側にとって不利益となるため、決済の時点でローンを一括返済し抵当権を抹消なければいけない、ということになります。
投資用マンションを売却をする際に、ローンの一括返済をしなければならないということをご説明しました。
基本的には売却額で返済をすれば問題がないのですが、足りない場合には自分の資金から返済することができないと売却自体不可能となってしまいます。
まずはそのバランスがどのようになるか、次の手順で状況を把握しておきましょう。
売却に踏み切る前に、まずは投資ローンの残債を把握しましょう。
金融機関から送られてきている残高証明書等があればそれをみて確認します。
もしなければ、金融機関に問い合わせて再発行してもらいましょう。
残債を把握できたら、次はマンションの相場を調べるために不動産会社に査定を依頼します。
査定を取ることで、アンダーローンになるかオーバーローンになってしまうかを知ることができます。
＜アンダーローン＞ ローン残高よりも、売却価格が高い状態
＜オーバーローン＞ 売却価格よりも、ローン残高が高い状態
アンダーローンであれば、マンションを売却することでローンを返済することができます。
ここでのポイントは、複数の不動産会社から査定を取ることです。
査定額は不動産会社によって異なりますので、確実にアンダーローンになることを確かめるために数社依頼してみましょう。
もしオーバーローンだった場合は、自分の預貯金などから残代金を支払うことになります。
手出しの額が大きくなってしまう場合は、残債を減らしてから売却をするなどタイミングを検討し直すのも良いかもしれません。
投資マンションの売却には、ローンの残債の他にも以下のような費用がかかることも認識しておきましょう。
| 仲介手数料 | (売却価格が400万円超の場合) 売買価格×3％＋6万円 |
| 印紙税 | 売却価格が1,000万円〜5,000万円以下：1万円 売却価格が5,000万円〜１億円以下：3万円 |
| 司法書士費用 | 1万円〜3万円前後 |
| 登録免許税 | １件につき1,000円 |
| 繰上げ返済の手数料 | 1万円〜3万円程度 |
売却することを決めてから物件の引き渡しまでは次のような流れになります。
マンションを売却する際、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼しますが、その時不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約には次の3種類があり、どれを選ぶかは自由に決めることができます。
■一般媒介契約・・複数の会社と契約可能
■専任媒介契約・・一社のみとの契約だが、自分で買い手を見つけても良い
■専属専任媒介契約・・一社としか契約できず、自分で見つけることにも制限有り
それぞれにメリットデメリットがあり、内容をしっかり確認しておくことが大切です。
ご自身の状況に合わせてどの契約にするかを検討しましょう。
?ワンルームマンション売却時の”媒介契約”【どれがいい？分かりやすく解説】
買い手が見つかり、金額などの交渉が整ったら買主と売買契約を締結します。
契約書に捺印し、手付金を受け取ることで契約が完了します。
手付金を引いた残りの金額は決済の時に振り込まれますので、その資金でローンを返済することになります。
決済に間に合うように、金融機関に一括返済の申し込みをしておきます。
不動産会社から知らされる決済日に合わせて書類などの準備をしてもらいます。
買い手から残代金が支払われローン残債の一括返済ができれば、銀行担当者より書類を受け取り法務局にて抵当権抹消登記を行います。
司法書士にお願いしておけば、登記までを代理で行ってくれますので確実です。
決済や登記変更が無事終われば、マンションの鍵や賃貸借契約書などを買い手に引き継いで取引終了となります。
今回は、ローン残債のある投資用マンションの売却方法についてご説明しました。
希望通りの売却価格で契約を結ぶことができれば、残債の支払いも問題がないですが、思っている査定額が出ないときはなかなか売却まで進めることができないかもしれません。
そんなときは、ローンの借り換えを検討したり、もう少し残債を減らしてから売却するなど、タイミングを見極める必要が出てきます。
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ワンルームマンションのことでお悩みのことがあれば、お気軽にご相談ください。
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