ワンルームマンションを売却すると、住民税の税額に影響が出る場合があります。
それはどんな場合かというと、売却により利益が発生したときです。
これを譲渡所得といい、所得税だけではなく住民税の税額にも関わってきます。
ただし、売却価格がまるごと譲渡所得になるわけではありません。
今回のコラムでは、住民税がどのくらい上がるのか、また支払いが発生するタイミングなどについて解説していきます。
ワンルームマンションを売却することで住民税に影響が出るケースは、「売却益」が発生した場合のみです。
ただし売却価格の全体が課税対象になるわけではありません。住民税が増えるかどうかは、売却益がいくらになるのかを算出してみる必要があります。
この売却益のことを「譲渡所得」といい、事業所得や給与所得などの所得とは分けて税金を計算（分離課税方式）することになっています。
受け取った利益は使い切らずに、税金のために確保しておきましょう。
課税対象となる譲渡所得の計算方法についてみていきましょう。
譲渡所得は、物件を売却した金額から、物件の取得費と売却にかかる費用を差し引くことで算出できます。
| 譲渡所得＝譲渡した不動産の売却代金 ー（売却にかかる費用＋ 不動産を取得した際の取得費） |
上記の計算結果がプラスになると、税金が課税される可能性があります。
なお、建物部分の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
売却にかかる費用とは、仲介手数料、売買契約書の印紙税などです。
ワンルームマンション売却時の住民税の金額は、次の計算式で金額を確認することができます。
| 住民税額＝譲渡所得✖️住民税の税率 |
この税率は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が「5年を超えるかどうか」で税率が変化するため注意しましょう。
| 所有から5年以下 （短期譲渡所得）の住民税 | 9％ |
| 所有から5年超え （長期譲渡所得）の住民税 | 5％ |
なお所得税と合わせると、その税率は短期譲渡で39％、長期譲渡で20％となり大きな差が生じます。そのため、売却のタイミングは税金のことも踏まえて検討すると良いでしょう。
ワンルームマンションの売却益にかかる住民税は、売却した翌年の6月ごろから1年かけて納付していくことになります。
まず、売却益により譲渡所得が発生したら、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
確定申告で譲渡所得を申告すれば、同時に住民税の申告も行なったことになり、それぞれの自治体により税額が計算されます。
（例）2023年8月にマンションを売却し、利益が出た場合
→2024年の2月16日から3月15日までに確定申告を行い、2024年の6月以降に住民税を納付する
住民税は、売却した翌年の6月以降に納付することになりますが、具体的な支払うタイミングは徴収方法により異なります。
徴収方法には2種類あり「特別徴収」または「普通徴収」のいずれかを選択することになります。それぞれの違いについて見てみましょう。
特別徴収とは、給与が支払われている会社などから直接差し引かれる徴収方法です。
給与や年金などの収入を得る際に、その収入からあらかじめ天引きされるため納め忘れることがありません。
会社員であれば、毎年6月から翌年5月までの給与から、前年の所得にかかる住民税を毎月支払っていくことになります。
なお、この方法は給与や年金所得者しか選択することができません。
普通徴収（自分で納付する方法）を選んだ場合、一般的に6月・8月・10月・翌年1月の4期に分けて納付します。（自治体により多少前後します。）
各市町村から5月〜6月ごろになると納税通知書が届きますので、それを使って支払いをしましょう。
なお、第一期の納付期限までに、一年分を一括で支払うことも可能です。
自営業やフリーランスの方などは基本的に普通徴収で住民税を支払うことになります。
また、給与から特別徴収で住民税を納付している方も、譲渡所得のみ普通徴収を選択して支払うことも可能です。
特別徴収であれば給与などから差し引かれるため手間がかかりませんが、普通徴収の場合は自分で支払いをする必要があります。
納付書を使った支払いだけではなく、自治体によりいろいろな納付方法が選べる場合があります。
ここでは主な納付方法についてご紹介します。
｜納付書での納付
役所や金融機関の窓口、市税事務所、コンビニエンスストアで納付可能です。
手数料がかからず、その場で領収書を受け取ることができます。
｜口座振替
全国の取り扱いしている金融機関より自動で引き落とされます。
事前に申し込み手続きが必要ですが、金融機関の窓口での手続きだけでなく、インターネットから24時間申し込みをすることができ便利です。
｜クレジットカード
eLマークやeL-QR（QRコード）が記載された納付書は、「地方税お支払サイト」を利用してクレジットカードによる納付ができます。
納付金額に応じたシステム利用料が必要です。
納付書に印刷されたQRコードが必要ですので、無くさないように注意しましょう。
｜pay-easy（ペイジー）
ペイジーとは、税金などをATMやインターネットバンキングから支払うことができるサービスです。
pay-easyマークが記載された納付書を使って、必要な番号を入力します。
原則、手数料はかかりませんが、一部の金融機関や現金を利用した場合などに発生する場合があります。
今回のコラムでは、ワンルームマンション売却時にかかる住民税にかかわる疑問について解説しました。
マンションを売却し、利益が発生した場合は金額により大きな税金の支払いが発生する場合があります。
売却時に支払う費用だけではなく、翌年に納付しなければならない税金があることを忘れないようにしておきましょう。
売却に関わることで疑問なことや不安があれば、お気軽にご相談くださいね。
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