ワンルームマンション投資を始めたいと思っている方の中には、「保証人が必要なのか知りたい」という方もいるのではないでしょうか。不動産を購入するときに必要だとされる保証人には、連帯保証人と保証人があります。似たような名前ではありますが、両者は全くの別物なので注意が必要です。
そこで今回は、ワンルームマンション投資に保証人が必要なのか、また、連帯保証人と保証人の違いについてわかりやすく解説します。
ワンルームマンション投資に保証人が必要かどうかをお伝えする前に、まず、連帯保証人と保証人の違いについて解説しましょう。連帯保証人と保証人は、どちらも借主がお金を返せなくなったとき、借主の代わりにローンを返済する人のことです。
しかし、連帯保証人と保証人とでは負わされる責任が異なります。ここでは、連帯保証人と保証人それぞれの違いについて詳しく解説します。
連帯保証人は、借主と一緒にお金を借りているイメージなので、借主と同様の責任を負わされます。連帯保証人の場合、貸主側から返済を求められた際には、借主の代わりにローンを返さなくてはなりません。
さらに、借主が借りたお金の全額を返済する義務があり、返済が滞った場合は、差し押さえのリスクもあります。そのため、連帯保証人は保証人よりも責任が重いです。
一方、保証人も連帯保証人同様、借主が返済できないときはローンを返済しなくてはなりません。しかし、保証人の場合は、返済を求められても「まずは借主に請求してほしい」や、「借主に返済能力があるので、借主に返済させてほしい」と言う権利があります。
また、保証人が複数いる場合は、返済額を保証人の人数で割ることも可能です。ただし、一般的な不動産投資ローンで求められるのは、保証人ではなく連帯保証人なので注意しましょう。
そうはいっても、結論からいうとワンルームマンション投資に保証人は必要ありません。その背景には、2020年に行われた民法改正が大きく関係しています。民法改正によって、事業用の融資の保証人に個人がなる場合は、判事（裁判官）や検事、法務事務官などの中から法務大臣が任命した公証人による「保証意思の確認」が必要となりました。
そのため、メガバンクをはじめとするほとんどの金融機関で、連帯保証人不要の流れとなっています。
金融機関や条件によっては、連帯保証人が必要なケースもあります。ここからは、ワンルームマンション投資において連帯保証人が求められるケースを紹介します。
借主の年収が低い場合は債権の回収に不安が残るため、金融機関が連帯保証人を求める可能性が高いです。とはいえ、不動産ローンの条件は金融機関によって異なります。そのため、「年収がいくら以上あれば保証人が不要となる」というような明確な基準はありません。
高齢者に多額のお金を貸すと、債権の回収ができないおそれがあります。なぜなら、借主が返済中に亡くなるリスクがあるからです。そのため、借主が高齢の場合は確実に債権を回収できるよう、連帯保証人を求められるケースもあります。
不動産投資ローンでは、担保となる物件の価値で審査を行います。そのため、「担保価値がローン元本を下回る」と金融機関が判断した場合は、連帯保証人が必要になるかもしれません。路線価の低い地域にある物件や、築年数が経過した物件などは担保価値の低くなりやすいため、連帯保証人を求められる可能性が高いです。
保証人になってくれそうな人がいないときは、団体信用保険を利用する方法があります。団体信用保険とは、返済が滞ったときにローン弁済専用の保険金が支払われる制度です。団信信用保険に加入していれば、いざというとき保険会社に債務を負担してもらえます。
ただし、団体信用保険にはデメリットもあるため、加入を検討する際は注意が必要です。たとえば、団体信用保険の保険料は金利に上乗せされるため、ローンの返済額が高くなります。一般的には、通常の金利に0.3～0.5％上乗せされるイメージです。また、団体信用保険には「71歳未満であり、完済時に81歳未満であること」や「健康状態によっては加入不可となる」といった加入条件があります。これらの条件は金融機関によって異なるため、確認が必要です。
ワンルームマンション投資を検討している方の中には、「不動産投資をしたいけれど保証人がいない」と悩まれている方もいるかもしれません。しかし、保証人が立てられなくても、不動産投資を諦める必要はないので安心してください。なぜなら、年齢や健康状態などが条件にマッチすれば、団体信用保険に加入できるからです。ワンルームマンション投資における保証人や団信信用保険について、もっと詳しく知りたい方や、相談したい方はぜひご相談ください。
