ワンルームマンション投資用の物件には「オーナーチェンジ物件」と「空室物件」があります。これから不動産投資を始める投資家の皆様にとって、どちらを選ぶのが正解なのかと迷いますよね。
この記事では、オーナーチェンジ物件と空室物件を比較して、それぞれのおすすめポイントと注意点を紹介していきます。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で不動産物件を売買することです。住人がいる状態で、持ち主（オーナー）が売主から買主へ変わるため、オーナーチェンジと呼びます。
賃料や退去時の原状回復義務などの賃貸契約の内容は、新しいオーナーにそのまま引き継がれます。
はじめに、オーナーチェンジ物件のおすすめポイントと注意点をご紹介します。
オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、購入時点から安定した収入を得られることです。利回りも確定しているため、購入前に収支シミュレーションをしっかり行えます。ワンルームマンション投資をこれから始める方にとって、チャレンジしやすい物件です。
購入時点の入居者が長く住んでいて、入居当時の家賃価格のまま更新し続けているならば、ラッキーな物件です。
本来、家賃は建物の築年数とともに下がります。そのため、築年数に対する家賃相場以上の額で収入を得られる可能性があります。ただし、新たな入居者を探す際には、相場通りの家賃まで下げなくてはなりません。
収支計算が明確なオーナーチェンジ物件は、金融機関のローン審査が通りやすい傾向があります。融資審査では、収益の透明性が判断基準のひとつになるためです。
他方、収益見込みが不透明な空室物件では、融資額が減額されてしまうケースもあります。
少ない元手で投資を始めたい方にとって、金融審査に通りやすいことは大きなメリットでしょう。
オーナーチェンジ物件のデメリットのひとつが、購入前に内覧するのが難しいことです。
仮に不具合などがあったとしても、購入時点の入居者が退去した後にしか確認できません。
場合によっては、大きな修繕費がかかってしまったり、家賃を下げざるを得なかったりするおそれがあります。
オーナーチェンジ物件では、旧オーナーとの賃貸借契約の内容をそのまま引き継ぎます。仮に相場よりも低い家賃額であったとしても、値上げすることは難しいでしょう。
家賃の支払い方法や退去時の礼金取り決めなど、オーナーに不利な契約だとしても引き継がなくてはなりません。契約内容をよく確認しておくことが大切です。
良好条件のオーナーチェンジ物件は、他の投資家も狙っています。すぐに買い付けが入ってしまうので、素早い投資判断が求められます。優良物件を即決で購入できる投資家が成功するのは、周辺相場や条件を勉強しているからです。
入居者は同じまま物件の持ち主が変わるオーナーチェンジに対し、入居者のいない状態で売買を行うことを、空室物件と呼びます。
ここからは、空室物件のおすすめポイントと注意点について解説します。
オーナーチェンジ物件と比較すると、空室物件は低い価格で売り出し取引されています。
主な理由は、以下の２点です。
・購入してすぐは家賃収入が得られない
・広告料や部屋の修繕費用が必要になる
空室物件を購入すると、オーナーチェンジ物件では必要のない費用がかかるため、比較的安価な価格設定になっています。
部屋に不具合や瑕疵がないかをしっかり確認したうえで購入を決められることも、空室物件のメリットです。後になって大きな瑕疵が発覚すると、投資にとっては想定外の痛手になります。必要ならば、プロに依頼して建物の具合を確認してもらいましょう。
空室物件のメリットは、入居者をオーナーが審査できることです。オーナーチェンジ物件を購入してみたら、頻繁に家賃滞納する入居者だったというケースもあります。
ご自分で入居者を決められることで、トラブルを避けられます。
空室物件を購入して、いつ入居者が見つかるかはわかりません。購入後、何か月も空室が続いてしまうケースがあります。その間のローン支払いや経費を負担できる資金力が必要です。収益を確保するためにも、早めに入居者募集に動き出しましょう。
空室物件では、新規の入居者を見つけるために、リフォームや修繕のための費用負担も想定しておくべきです。目安として、家賃の0.5〜2か月分程度かかります。
また、不動産業者に入居者募集をかけてもらうには広告料も必要です。家賃の1か月〜2カ月分程度の費用が発生すると心得ておきましょう。
オーナーチェンジ物件と空室物件のそれぞれにメリットとデメリットがあり、どちらが正解ということはありません。ご自分がどのように運用をしていきたいかで判断しましょう。
初めてのワンルームマンション投資では、収支の先行きが見える方が安心という方も少なくありません。
その場合は、購入後すぐに収入が得られるオーナーチェンジ物件がおすすめです。
前のオーナーの運営ノウハウを引き継ぐことができるため、初心者投資家に向いている購入方法といえるでしょう。
すでにワンルームマンション投資を運用していて、自身で入居者トラブルや空室のリスク回避したい場合は、空室物件にチャレンジするのも良いでしょう。
実際に、格安で空室物件を購入して相場以上の家賃設定で入居者をつけている投資家の方も多くいらっしゃいます。
ただし、家賃相場など不動産投資の知見が求められる運用方法です。
オーナーチェンジ物件と空室物件の、それぞれの特徴は把握できましたか。
もし、どちらがご自身に向いている運用方法が分からないという方は、地域の不動産事情に詳しい知見のある業者への相談をおすすめします。
例えば、検討中の物件について、以下の内容を聞いてみましょう。
【オーナーチェンジ物件なら】
・入居者がいるにもかかわらずなぜオーナーが手放したのか
・新規入居者を募る場合の家賃相場はどれくらいか
【空室物件なら】
・なぜ空室が続いているのか
・妥当な家賃はどれくらいか
・リフォーム後に高い家賃で入居者がついた事例はないか
コアな情報を集めていくことで、検討する物件がどのくらい魅力的かを判断しやすくなります。まずは、信頼できる不動産パートナーを味方に付けることが大切です。
不動産投資の成功のためには、知識をアップデートしていけるパートナー業者を選定しましょう。
