ワンルームマンション投資を始めたいと思っても、「利益が出ない」、「儲からない」といった声を耳にすると、不安になってしまう方も多いのではないでしょうか。
確かに、ワンルームマンション投資にはメリットだけでなくリスクもあります。そのため、ワンルームマンション投資を始めるときは、その仕組みをしっかり理解することが大切です。そこで今回は、ワンルームマンション投資の仕組みについて解説します。
ワンルームマンション投資とは、購入したワンルームマンションの一室を賃貸にして家賃収入を得る投資方法です。マンションやアパートを一棟買いして行う不動産投資と比較し、手軽に始められるメリットがあります。借入額が少なく済み、不動産ローンの審査が通りやすいのも特徴です。
さらに、マンションの管理や運用は管理会社に委託できるため、運営の手間もほとんどかかりません。そのためワンルームマンション投資は、忙しい人でも始めやすい不動産投資といえます。
ワンルームマンション投資について、さらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
ワンルームマンション投資には先述したようなメリットがある一方で、「儲からない」といわれることもあります。ここからは、ワンルームマンション投資が儲からないといわれる理由を以下で解説します。
ワンルームマンション投資が儲からないといわれる理由の1つに、キャッチアウトが多い点が挙げられます。キャッチアウトとは、不動産投資をするうえで避けられない支出のことです。具体的には、マンションの管理費用や修繕積立費、管理会社への委託料などがあります。さらに、入居者が退去した際のリフォーム・清掃費用も必要です。
ワンルームマンション投資を始めてから「こんなに費用がかかるなんて」と後悔することないよう、収支のバランスをしっかり把握しておきましょう。
空室時の収入がないことも、ワンルームマンション投資が儲からないといわれる理由です。単身者が住むワンルームマンションは、入居者の入れ替わりが激しく、空室になることも珍しくありません。
当然、空室の間は家賃収入が得られないので、ワンルームマンション投資をする方の中には「こんなはずではなかった」と感じる方もいるようです。そのためワンルームマンション投資には、空室を見据えた利回りシミュレーションが重要になります。
ワンルームマンション投資が儲からないといわれる理由には、節税効果が小さいことも挙げられます。ワンルームマンション投資を始める方の中には、所得税や住民税の節税効果を期待する方もいるでしょう。
しかし、ワンルームマンション投資で大きく節税できるのは、ごく一部の方のみです。たとえば、物件を購入した年は赤字になるので所得税を節税できますが、翌年からは不動産所得が黒字化する可能性が高くなります。その結果、税額が増えてしまうケースも否定できません。そのため、節税対策はオマケ程度に考えておくとよいでしょう。
ワンルームマンション投資が儲からないとされる理由を、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
ワンルームマンション投資を始めるときに必要な自己資金は、購入する物件の15～30％が目安です。具体的には、マンションの頭金に加え、不動産会社への仲介手数料、印紙税、司法書士への報酬といった諸経費が必要になります。マンション購入時の諸経費は、新築マンションでは物件価格の4～7％、中古マンションでは物件価格の7～10％が一般的です。
ただしなかには、自己資金がなくても購入できるマンションもあります。しかし、自己資金ゼロの不動産投資はリスクを伴うため注意が必要です。ワンルームマンション投資の自己資金については、以下の記事でも詳しく解説しています。
利回りとは、利益を経費で割って計算する投資物件の収益のことです。不動産投資において利回りは、投資物件を選ぶ際の重要な指標になります。ただし利回りには、表面利回りと実質利回りがあるため注意が必要です。
年間の家賃収入を物件購入費で割って算出する表面利回りには、精度が低いデメリットがあります。なぜなら実際の不動産投資では、物件購入費以外に固定資産税や修繕費といった経費がかかるからです。一方、実質利回りは、初期コストだけでなくランニングコストも含めて計算するため、その精度は高くなります。
不動産投資の儲かる実質利回りは、築20年以内のマンションなら5％、築20～35年のマンションなら7～8％が目安です。この数字よりも利回りが低いマンションは利益が出ない、つまり儲からないかもしれません。
ワンルームマンション投資の利回りについて、詳しい内容を知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
ワンルームマンション投資をするには、ランニングコスト（維持費）がいくらかかるかを計算しなくてはなりません。ワンルームマンション投資のランニングコストには、毎月払わなければならない費用と、定期的に払わなくてはならない費用があります。
まず、毎月払うマンションの管理費・修繕積立金は、マンションの規模によって異なりますが、管理費：月額6,000〜9,000円、修繕積立金：月額3,000〜5,000円くらいが相場です。
一方、定期的に払わなくてはならない費用には、固定資産税、都市計画税、修繕費、保険料、広告料などがあります。固定資産税や都市計画税は住民税と同様、毎年5月頃に納税通知書が届く仕組みです。さらに、退去者が出たタイミングで行う原状回復作業の修繕費がかかります。火災保険や地震保険の保険料、新規入居者を探すための広告料も必要です。
それぞれの費用がどのくらいの金額になるかは、こちらの記事で詳しく解説しています。
ワンルームマンション投資を始めるときは、マンションの耐用年数と減価償却について理解する必要があります。まず、耐用年数とは、国が定める「資産価値がある期間」のことです。国税庁が木造22年、木骨モルタル造20年、鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄筋コンクリート造47年などの具体的な年数を定めており、この期間を過ぎると建物の資産価値は消失します。
次に、減価償却とは、物件を購入するときにかかった費用を分割して経費として計上することです。分割した金額を毎年の経費として計上するため、投資の利益を減らすことができ節税対策になります。
マンションの耐用年数と減価償却についてもっと理解を深めたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
ワンルームマンション投資は、相続対策になります。なぜなら、不動産は現金や株、預金を相続する場合に比べて税評価額が低いからです。
たとえば、現金・株・預金を相続する場合、税評価額は額面通りですが、マンションの場合の税評価額は建物の約50％、土地は公示価格の約80％になります。そのため、現金や株といったものと同額の価値があっても、納める税金はマンションの方が安くなるのです。
ワンルームマンション投資の相続対策については、以下の記事でさらに詳しく解説しています。
ワンルームマンション投資は、新築マンションと中古マンションのどちらを選ぶべきなのでしょうか。結論からいうと、どちらにもメリット
・デメリットがあるため、一概にどちらが良いとはいえません。大事なのは両者のメリット・デメリットを理解し、自分に合った物件を選ぶことです。ここからは、ワンルームマンション投資における、新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットを解説します。
新築マンションのメリットには、まず、入居者が決まりやすい点があります。新築マンションはきれいで設備も新しいので、家賃を多少高めに設定しても入居者が決まりやすいです。また、新築なのでしばらくの間は、修繕やリフォームが必要ありません。数年の間は、修繕費などの急な出費がないのも嬉しいメリットといえるでしょう。
さらに、新築マンションには売却しやすいメリットもあります。たとえば数年賃貸で運用し、売却するという方法も新築物件なら可能です。
一方、新築マンションのデメリットは、やはり初期投資が高い点が挙げられます。マンションの価格によっては、高額なローンを組まなくてはなりません。また、過去のデータがないことによって、収支予測が立てづらいデメリットもあります。利回りも低いので、すぐに収益を出したい方にはおすすめしません。
中古マンションのメリットは、新築マンションよりも安く買えることです。物件によっては自己資金ゼロでも不動産投資をスタートすることができます。
また、安く購入できる分利回りは高くなるため、高い利益を得られるのも中古マンションのメリットです。人気エリアにあるマンションなら、新築と変わらない家賃設定でも借り手が付くため、安定した収益が見込めるでしょう。
一方、中古マンションのデメリットは、新築マンションに比べて空室リスクが高いことです。特に、内装が古かったり交通アクセスが悪かったりする中古マンションはなかなか入居者が決まりません。中古マンションを購入する際は、好立地物件の検討と、定期的な内装の見直しが不可欠です。そのほか、中古ゆえに修繕費がかかったり、売却しづらかったりするデメリットもあります。
新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットについて、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
ここからは、成功例から学ぶワンルームマンション投資のポイントを解説します。
ワンルームマンション投資は、利回りの高い中古マンションで運用すると安定した利益が得られます。中古マンションなら、過去のデータを活用しながら運用できるため、リスクを最小限に抑えられるでしょう。
ワンルームマンション投資を成功させるには、なるべく多くの自己資金を用意し、毎月のローン返済額を減らすことが大切です。ローンの返済額を減らせば、毎月の支出を抑え収益をアップさせることができます。
ワンルームマンション投資は、物件選びが成功のカギを握ります。そのため、マンションを購入する際は、空室リスクのない人気エリアの物件を購入することがポイントです。ニーズの高い物件なら、売却して収益を得ることもできます。
ワンルームマンション投資の成功率を上げる方法ついて、詳しい内容が知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
ワンルームマンション投資で、よくある失敗例は以下の通りです。
初期投資を抑えるために築十年以上経った中古マンションを購入すると、ワンルームマンション投資の成功率はぐんと下がります。なぜなら、築年数が経った物件は家賃を高く設定できないからです。そのうえ建物の寿命も短いため、長期的な運用が難しくなります。中古マンションを購入するなら、築10年くらいまでの物件がおすすめです。
無理をして購入したマンションや曖昧な運用計画でワンルームマンション投資を始めると、空室リスクやランニングコストに耐えきれず、ローンを払えなくなる恐れがあります。資金に余裕がなくなるとマンションの運用が破綻するため、空室リスクに備えておくことが重要です。
ワンルームマンション投資をする方の中には、賃貸としての運用がうまくいかず売却を検討する方もいます。しかし、ローンの残債が売却価格を上回っていると、マンションを売って手放すこともできません。マンションを購入する際は、売却までを見据えて検討する必要があります。
ワンルームマンション投資の失敗について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
ワンルームマンション投資で赤字になったときは、収支バランスの見直しが必要です。そうはいってもマンションは経年劣化していくため、家賃収入を増やすことはできません。つまり、支出を減らすことしか選択肢はないのです。
ワンルームマンション投資の支出を減らすには、ローンの借り換えや繰り上げ返済をする方法があります。今より条件の良い他社金融機関を探したり、繰り上げ返済をしたりして月々の返済額を減らしましょう。
さらに、マンション管理の委託会社の変更も支出を減らす1つの手段です。より安く管理してくれる会社にする、もしくは自身で管理すれば賃貸管理手数料を削減できます。
それでも赤字が続くときは、売却の検討が必要です。マンションは経年劣化に合わせて資産価値が下がるため、売却するのであれば早期に決断し、損失を最小限に抑えましょう。
赤字続きのマンションに頭を悩ませている方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
ワンルームマンション投資は、メリットが多い不動産投資です。それゆえに、詐欺のターゲットになりやすい側面があります。不動産投資詐欺に遭わないためには、メリットだけでなくデメリットもしっかり伝えてくれる、信頼度の高い不動産会社と取引することが重要です。もちろん、自身でも不動産知識を学びましょう。
ワンルームマンション投資詐欺について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
ワンルームマンション投資を成功させるには、不動産投資に精通した専門家に相談することが大切です。ワンルームマンションの仕組みやメリット・デメリットをしっかり理解したうえで始めれば、ワンルームマンション投資の危険は回避できます。
