投資用ワンルームマンションを売却する際は、さまざまな費用がかかります。マンション売却後に「思っていたよりも費用がかかってしまった」と資金計画にズレが発生しないよう、どのくらいの費用が必要なのかを把握しておくことが大切です。今回は、投資用マンションを売却する際にかかる費用について解説します。
投資用マンションを売却するには、以下のような費用がかかります。売却する際は、それぞれどのような費用がいくらくらい発生するのかを把握しておくと安心です。
投資用マンションの売却は、不動産会社に依頼する方が大半ではないでしょうか。依頼を受けた不動産会社は、ネットの不動産サイトへ登録したり、チラシをポスティングしたり、顧客に紹介したりして売却活動を行います。仲介手数料とは、そのような不動産会社における売却活動によって、マンションの売却が成立したときに支払う手数料のことです。
仲介手数料の上限は、【売買価格の3％＋6万円+消費税】で計算します。なお、仲介手数料の上限は国で定められているため、上限を超える金額は請求できない決まりです。
抵当権抹消費用とは、マンションのローンを完済したときの手続きにかかる費用です。一般的に、ローンが残っているマンションを売却する場合は、売却代金から残りのローンを一括で返済します。
このとき必要となるのが、抵当権抹消の手続きです。抵当権抹消の手続きは、司法書士に依頼する方がほとんどです。司法書士に支払う報酬額、つまり抵当権抹消費用の金額に明確な決まりはありませんが、およそ3万円程度になります。
ローン返済手数料とは、投資用マンションのローン残債を一括返済するときに必要な手数料です。ローンを組んでいる金融機関によってローン返済手数料の金額は異なりますが、残債元本の0.3％程度が目安となります。たとえば、投資用マンションのローン残債が1,000万円なら、ローン返済手数料は約3万円です。
ただしローンの返済期間が短いと、残債元本の2％程度の手数料が必要となるケースもあります。そのため、ローン返済手数料の詳細な金額については、ローンを組んでいる金融機関に問い合わせておくと安心です。
登記名義人表示変更登記費用とは、その名の通り、登記名義人の変更手続きにかかる費用のことです。登記名義人とは、不動産の権利者として登記簿に記された人のことをいいます。この登記名義人は、転居して住所が変わったり、結婚などで名字が変わったりしても、自ら申請しない限り登記上の住所や名字は変更されません。
しかし、登記の住所氏名と現在の住所氏名が合っていないと投資用マンションの所有権を移すことができないため、住所氏名に変更があった場合は登記の変更手続きが必要です。登記名義人表示変更登記費用は、変更内容によって金額は異なりますが、およそ3万円程度かかります。
投資用マンションの場合、売却時に賃貸管理解約違約金の支払い義務が発生することがあります。特に、新築の投資用マンションを業者から購入し、家賃集金代行まで依頼しているケースは、集金代行契約・管理委託契約で賃貸管理解約違約金が定められていることも珍しくありません。
賃貸管理解約違約金の金額は、管理会社や不動産会社によって異なりますが、家賃の1～6ヵ月分程度です。
なお、家賃保証をウリにして管理会社や不動産会社が物件を一括借り上げするサブリース契約も、売却時には契約を解約するための手数料が必要になります。ただし中には、契約によって解約できず、サブリース契約を継続したまま売却するケースもあるようです。
その場合、サブリース契約の解約手数料はかかりませんが、売却価格に影響を与えるおそれがあります。ご心配な方は、売却を依頼する不動産会社に相談してみましょう。
預かり敷金とは、マンションの入居者から入居時に預かる敷金のことです。投資用マンションを売却する際は、この預かり敷金を次のオーナーに渡さなくてはなりません。一般的な敷金の金額は、家賃1カ月分です。なお、敷金は不動産会社や管理会社が預かっていることもあります。
投資用マンションを売却し、利益が出た場合は、譲渡所得税・住民税が発生します。ただし、売却価格の全てが課税対象にあたるわけではありません。税金の対象となるのは、売却価格から、物件の取得費用と譲渡費用（売却時の仲介手数料や印紙税など）を差し引いた譲渡所得（売却利益）です。譲渡所得は、以下の式で計算できます。
【譲渡所得（売却利益）＝売却価格（譲渡収入金額）－（取得費用＋譲渡費用）】
なお、譲渡所得にかかる譲渡所得税・住民税の税率は、物件の保有期間によって異なるため注意が必要です。物件を売却した年の1月1日時点で、物件の保有が5年未満の場合は39%、5年以上の場合は20％の税率がかかります。
そうはいっても、税金の計算は非常に複雑なので、不動産関連に詳しい税理士や不動産会社に相談した方が安心です。
原則、個人が投資用マンションを売却した場合、消費税はかかりません。ただし例外もあるため、自分が課税事業者と免税事業者のどちらにあたるのかは、税務署や税理士に確認することをおすすめします。
一方、法人や個人事業主の方、個人であっても確定申告で消費税を納めている給与所得者の方が投資用マンションを売却する場合は、建物に消費税が発生するので注意しましょう。
ワンルームマンションを売却する際は、売買契約書が必要です。この売買契約書は課税文書にあたるため、国に支払う税金として発行される印紙を添付しなくてはなりません。印紙代は、物件の売買価格によって異なります。
投資用マンションを売る際の税金について、もっと詳しく知りたい方は、こちらも参考にしてください。
投資用ワンルームマンションを売るときは、さまざまな費用が発生します。自分では計算しづらかったり、わかりにくかったりする費用もあるため、失敗や損をしないよう不動産のプロに相談しましょう。気になることや心配なことがある方は、ぜひお問合せください。
