少ない資金でかんたんに運用できるワンルームマンション投資は、不動産投資初心者やサラリーマンを中心に人気があります。しかし、手軽さゆえに何も知らないままはじめてしまい、失敗してしまう方が増えています。
そこで、今回はワンルームマンション投資で実際にあった失敗例をご紹介します。失敗の原因を知り、運用に活かしましょう。
ワンルームマンション投資に失敗する方には、3つの共通点があります。それらに当てはまらないようにするだけでも、失敗リスクを軽減できます。
多くの不動産会社で販売しているワンルームマンション投資。収益のシミュレーションや物件について不動産会社が詳細に教えてくれるので、自分で勉強しないまま始めてしまい、失敗するケースが多いようです。どんなに親切な会社でも全ては教えてくれませんし、もっと良い物件やプランがあるかもしれません。ただ言われるがまま進めるのではなく、自分で判断・実施できるように収支の計算や資金計画、不動産について勉強しておきましょう。ワンルームマンション投資の書籍を読むのはもちろん、実際に運用している方に話を聞くのも良いでしょう。
ワンルームマンション投資は、運用を手助けしてくれるサービスが充実しています。それらを上手く利用しながらも、「自分で運用していく」という意識をしっかり持つことが何よりも大切です。
ワンルームマンション投資の成功は、パートナーである不動産会社にかかっています。ゆえに、不動産会社選びはもっとも慎重に行わなければなりません。かならず複数の会社を比較したうえで決定しましょう。
「短期間で利益が出る」などと、利点ばかり話す会社は要注意です。いざ運用してみると、聞かされていなかった出費が発生して、思うように収益が得られないケースも。きちんとリスクや対応策、物件について丁寧に説明してくれる会社が安心でしょう。
不動産会社とは長い付き合いになります。ネームバリューや規模だけで判断せず、「信頼できるかどうか」も選定基準に含めましょう。
ワンルームマンション投資はローリスクだと言われていますが、リスクが全くない訳ではありません。どのようなリスクがあるのか把握しておかないと、トラブルに見舞われ、運用が成り立たなくなることも。起こりうるリスクについて、きちんと理解しておきましょう。
ワンルームマンション投資で代表的なリスクといえば、空室リスク。入居者がいなければ、収入は0です。空室期間もローンの返済やその他経費は発生するため、自己資金で賄わなければなりません。空室リスクを軽減するには、立地や建物の状態・スペックの見極めが重要です。
また、築年数が経つにつれて、収入である家賃を下げなくてはなりません。それだけではなく、建物の劣化にともない、ランニングコストである管理費や修繕積立金が値上がりする場合もあります。中古物件はすでに設備が老朽化している可能性があり、設備の修繕・交換費用がすぐに発生するかもしれません。建物の修繕状況や部屋の状態、設備の耐用年数など事前に確認し、運用計画に盛り込みましょう。
自然災害や火災も忘れてはならないリスクのひとつ。近年、地震や異常気象で建物の損壊被害が多発しています。ローンを組む際に火災保険の加入を求められるので、火災保険や地震保険についても情報収集が必須です。
失敗する方が多いと言われているワンルームマンション投資。一体どのような失敗をするのでしょうか？ここからは、ワンルームマンション投資でよくある失敗例を見ていきましょう。
初期費用を少しでも抑えようと、築数十年以上経過したマンションを購入すると失敗する確率が上がります。築年数が経った物件は家賃をあまり高く設定できません。そのうえ、いくら内装をキレイにしても、建物の寿命である耐用年数が短く、長期的な運用は厳しいでしょう。
とくに、昭和56年より以前に建てられたマンションは旧耐震基準で建てられており、大きい地震が発生すると倒壊するおそれがあります。
築年数が古い物件は値がつきにくく、売却も難しいとされています。そのため、あまりに古すぎる物件はおすすめできません。築10年くらいであれば、設備も比較的新しく運用しやすいでしょう。
自己資金や収入に見合ってない物件や運用計画が原因でローンが返済できなくなる方も多いです。資金に余裕がないと空室になったとたん、ローンの返済や諸経費、税金の支払いに耐えきれず、運用が継続できなくなります。あらかじめ、空室リスクを考慮して資金を用意しておきましょう。
空室期間も一定の家賃収入が得られる「家賃保証契約」も注意が必要です。中古マンションは空室リスクが高く、金利が高く設定されています。契約当初は問題ありませんが、契約更新時に補償額を下げられてしまい、ローン返済額が家賃保証の額を上回って負債になってしまう可能性があります。
また、定期的な修繕も家賃保証契約とセットになっていることが多く、指定の業者によって高額な修繕工事を求められるおそれも。安易に「家賃保証契約」を結ぶのは避けましょう。
運用が上手くいかず売却を検討するものの、ローン残債が売却価格よりも上回ってしまい、抵当権の抹消ができず、売りたくても売れない場合があります。新築物件や高額物件を購入した方によくある失敗例です。
新築で購入したとしても、登記された瞬間から中古物件になってしまいます。築浅の物件はどんなに高くても購入時の70％程度の価格でしか売れません。売却時までしっかり見据えて運用計画を立てましょう。
独学でワンルームマンション投資の勉強をするのは、なかなか難しいですよね。投資を始める際は、不動産投資のプロに相談しましょう。賃貸から売買まで精通している専門家であれば、それぞれのフェーズで考えられるリスクや対応策を熟知しているため安心です。
信頼のおけるプロに助けてもらいながら、自分が納得するまでしっかり検討すれば、きっとワンルームマンション投資を成功させられるでしょう。
