気軽にはじめられるワンルームマンション投資は、若い世代に人気の不動産投資です。いざ、ワンルームマンションを購入する際、新築か中古どちらにすべきか悩まれる方も多いのではないでしょうか。そこで、今回は新築ワンルームマンション投資と中古ワンルームマンションのメリット、デメリットを詳しく解説します。
一般的に難しいとされている新築ワンルームマンション投資。メリットとデメリットを理解して堅実に運用すれば、成功率が格段に上がります。まずは、新築ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを見ていきましょう。
新築の最大の魅力は、なんといっても“部屋がきれいで、設備も新しい”ことです。新築は賃貸物件として人気が高く、入居者が決まりやすいです。とくに日本人は新築物件を好む傾向があり、立地や間取りが同等であれば、築年数が経った物件よりも新築物件が選ばれやすいでしょう。
また、新築物件は家賃が高めに設定できます。ただし、これはあくまで初期限定のボーナスで、継続するものではありません。しかし、好立地で設備のスペックも良ければ、購入後10年間位は高い賃料で運用可能です。
新築は設備が新しく、すぐに修繕費が発生するケースはほとんどありません。急な出費が少ないため、資金計画が立てやすく安定した利益が得られます。
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）の保障期間が長いのも新築のメリット。瑕疵担保責任は物件購入後に欠陥が見つかった際、買主が売主に対し修繕や損害を請求できるという法律です。中古物件は購入後2年間、新築は10年間保障してくれます。
ある程度運用した後でも築年数が浅いと、売却がしやすいです。条件が良ければ、より高く売却できる可能性もあります。賃料だけでなく売却益も含めて、最終的にプラスになることがワンルームマンション投資における成功の定義です。売却時の物件の価値を考慮して運用計画を立てましょう。
新築ワンルームマンションの価格は高く、数千万ほどかかります。自己資金に余裕があれば借入金は少額で済みますが、まとまった資金がなければ高額なローンを組まなければなりません。ローン返済額が収益を圧迫し、思ったよりも利益が出ない可能性があります。
さらに、物件価値が下落しやすいのも新築のデメリット。新築ワンルームマンション投資を成功させるには、物件選定が何よりも重要です。売却損が生じないよう物件価格の下落率の低い物件を選びましょう。
新築は入居率のデータがなく、収支の予測やシミュレーションがしづらいのが難点です。新築物件は空室リスクが低いと言われていますが、立地や設備によっては入居者が決まらないおそれも。その場合は家賃を下げなくてはならず、想定よりも利益が出なくなるかもしれません。「新築だから集客の心配はない」といった過度な期待は持たない方が賢明です。
新築マンションは高額なため、必然的に毎月のローンの返済額も増えることから利回りが低く、投資費用の回収に時間を要します。借入金が多ければ多いほど、利益が少なくなってしまいます。そのため、すぐに短期間で利益を得たい方は、新築ワンルームマンション投資は不向きです。
一般的に不動産投資初心者は中古マンション投資がおすすめだと言われています。一体どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。詳しく解説していきます。
中古ワンルームマンションは新築マンションに比べて安価です。借入金が少額で済むので、不動産ローンの審査が通りやすいでしょう。しかも、頭金なしのローンを利用すれば、自己資金をほとんど使わずに運用を始められます。資金に余裕がある方は複数の物件を運用して投資リスクを分散させるのも手です。
中古は物件価格が安価なので、利回りが高くなります。人気のエリアでは、新築マンションの家賃とほぼ同等に設定可能で、より高く利益が見込める場合もあります。
ただし、好立地な物件は中古でも物件価格が高額です。収支のバランスを鑑みながら、物件を選定しましょう。
新築は初期でこそ家賃設定が高いですが、数年経過すると築浅物件になり、家賃を下げなくてはなりません。中古も建物の経年劣化にともない家賃を見直す必要はあるものの、新築よりも賃料が大幅に下がることはありません。そのため、中古ワンルームマンション投資は長期的に安定した収入が見込めます。修繕状況や過去の入居率のデータがあらかじめ把握でき、運用計画が立てやすいのもメリットです。
新築に比べて、中古は空室リスクが高いとされています。主な原因はインテリアや設備が古い、または周辺環境や交通アクセスが悪いことです。空室で家賃収入がない期間でもローン返済やその他経費は支払わなければなりません。空室リスクを回避するには、好立地の物件の購入と定期的なインテリアや設備の見直しが必要不可欠です。
中古物件はすでに設備が老朽化している可能性があり、設備の修繕・交換費用がすぐに発生するおそれがあります。さらに、管理費や修繕積立金が値上げや外壁の再塗装や共有スペースのリフォームなどの大規模工事にともない、修繕費を追加で請求される場合も。物件購入時に購建物の修繕状況や部屋の状態、設備の耐用年数などを把握し、収支計画に反映させましょう。
築年数が古い物件は建物の寿命である耐用年数が短いため値がつきにくく、売りたくても売れない事態に陥る事例が少なくありません。売却のシミュレーションまでしっかり行い、売り時を計らいながら運用しましょう。
新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションをそれぞれの項目で比較し一覧にまとめました。
| 項目 | 新築ワンルームマンション | 中古ワンルームマンション |
| 物件価格 | 高額（数千万〜） | 安い（数百万〜） |
| 利回り | 低い | 高い |
| 家賃設定 | 高い（数年後賃料値下げあり） | 低い（長期的に大きな変動なし） |
| 修繕費用 | 初期はあまりかからない | 修繕箇所が増え、費用がかさむ |
| 空室リスク | 低い | 高い |
| 資産価値下落率 | 高い（数年で30%ほど下がる） | 低い（ゆるやかに下がる） |
| 売却のしやすさ | 売りやすい | 売りにくい |
新築は需要あり高い家賃収入が得られるものの、物件価格が高く利回りが低いです。一方、中古は家賃収入が少ないけれども物件価格が低く、利回りが高くなります。
自己資金額や運用計画によって新築マンション・中古マンションのどちらが自分に適しているかが変わります。双方のメリットとデメリットをしっかり理解したうえで、物件を購入しましょう。
