ワンルームマンション投資をしていて「思っていたより儲からない」と感じるときがあるかもしれません。投資失敗か…と嘆く前に、立ち止まって考えてみてください。ワンルームマンション投資には、儲からないと思われてしまう理由があります。今回の記事では、その理由を紐解いた上で、そう感じたときの対策、さらに売却のタイミングについて掘り下げていきます。
儲かる、儲からないを判断するには、ワンルームマンション投資の仕組みについて正しい理解が必要です。 はじめに、下記の３つの仕組みを覚えておきましょう。
不動産投資の利益は、２種類あります。
どちらかの利益に注目してしまうと、儲からないと感じてしまいがちです。
・インカムゲイン ＝ 家賃利益
・キャピタルゲイン ＝ 売却利益
ワンルームマンション投資は、
①所有：インカムゲインで安定的に収益を確保
②売却：キャピタルゲインで最終的な収益を回収
と２つのステップで、総合的に利益を計算します。 ２つの収益を通算して、購入時よりも多くの資金が手元に残れば「成功」と判断できます。
利回りには、下記の３つの計算方法があることを覚えてきましょう。
・表面利回り
・実質利回り
・想定利回り
表面利回りとは、購入価格に対する年間収入の割合です。
※計算式：「年間家賃収入」÷「物件購入価格」×100＝表面利回り
一方、実質利回りとは、家賃額から管理や修繕などの経費を差し引き、実際に手元に残る利益の割合です。
※計算式：（「年間家賃収入」－「管理経費」）÷「物件購入価格」×100＝実質利回り
さらに、想定利回りとは、購入前に家賃額を想定して計算したものです。
購入前は、不動産業者に都合の良い想定利回りで考えている上、一般的に家賃は新築時をピークに下降します。そのため「聞いていたより利回りが低い」と錯覚してしまいます。
投資では、大きなリターンを期待するとその分リスクが高くなります。
例えば、不動産投資の中でも、一棟買いマンションの場合は、毎月の収入額が大きい分、物件購入額も失敗した場合の損失も大きな額になってしまいます。
また、株やFXなどの投資商品では、最悪の場合、投資額がゼロになってしまう可能性もあります。
ワンルームマンション投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品です。
少ない初期費用で始められ、価値の急激な下落が起こりにくいため、堅実に資産形成をしたい方に向いています。 リスクが少なく、小さなリターンを積み立てていく、長期的な投資と心得ておきましょう。
続いて、ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由について紐解いていきましょう。
不動産投資では、管理費用や修繕積立費用など、毎月オーナーが払わなくてはいけない支出項目があります。
さらに、
・管理会社に入居管理を委託
・入居者の退去後にリフォーム費用が発生
など、キャッシュアウトが必要な場面は、少なくありません。そのため、投資を始めてから「こんなに負担が多いとは知らなかった」と感じてしまう方もいるようです。
ワンルームマンション投資の収支についての詳細は、こちらもご参照ください。
家賃収入のない空室の期間は、自己資金からローン返済する必要があり、負担が大きく感じます。
単身者がターゲットとなるワンルームマンションは、入居者が見つかりやすい反面、退去も少なくありません。入居者が入れ替わるタイミングで、家賃が下がってしまう場合もあります。
空室は当然に起こるものと心構え、充分な利回りシミュレーションが大切です。
投資を始める際に、節税効果があると言われたものの、期待はずれに感じる方も少なくないようです。
ワンルームマンション投資には、節税効果がありますが、大きな恩恵を受けられる人は限定的です。例えば、投資での赤字計上を損益通算し所得税を節税する方法では、運用が黒字化すると節税になりません。節税効果は、あくまで副産物と考えましょう。
投資失敗を心配する先輩方から多く聞かれるのは、「よく知らずに買ってしまった」という後悔の声です。
不動産業者からの都合の良い話を鵜呑みにせず、リスクやデメリットに備えていけば、儲からないと焦ることはありません。 正しい知識を習得していくことが、不動産投資の成功のコツといえます。
不動産投資の仕組みを正しく理解できていても、赤字が続いてしまうこともあります。講じるべき対策を３つのステップにまとめました。
空室が続く場合、入居者がつきやすくするために家賃を下げることがあります。
焦ってむやみに下げてしまうのではなく、慎重に下調べすることをおすすめします。
・近隣のエリアの家賃相場
・築年数と家賃の下げ幅の実例
・中古マンションの販売価格
など、データを集め、適切な価値相場を把握しましょう。
売却の相場も調査すると、キャピタルゲインで取り戻せる利益を想定できるため、さらに検討しやすくなります。
建物の経年劣化が原因で入居者がつきづらい場合は、リノベーションを検討してみましょう。オーナーの負担にはなりますが、家賃の下げ幅を小さく抑えられることがあります。
対策を検討しても、利益の回復が見込めない場合は、売却しましょう。
一般的に、不動産価値は、築年数とともに下降します。損失を少しでも小さく抑えるためには、早期に見切りをつける決断力が大切です。
空室が続いている物件は、次の買い手が見つかるまでに時間がかかる場合があります。一方、早期の売却には、ローン金利を最小限に抑えられるメリットもあります。
さらに、回収できた収益で、新たな物件購入の資金にすることも可能です。不動産投資は、キャピタルゲインが確定して初めて、投資全体の収益を把握できます。
運用中に儲からないと悩むのではなく、より多く売却益を上げる方法を探る段階と捉えましょう。
不動産投資において、売却のタイミングは大変重要です。
物件の状況によって、販売価格が大きく変わることがあるためです。次のようなタイミングでは、一度売却を検討してみましょう。
物件自体ではなく、周辺の賃貸ニーズが下降している可能性もあります。建物の価値が少しでも高いうちに売却できれば、利益を多く残せます。
満室物件のほうが、次の買い手がつきやすく、高値をつけられる傾向があります。
ワンルームマンションの売却は、投資の全体像の一部です。早期の売却で少しでも高値が付けられれば、儲からないと感じていた投資でも、トータルでプラスに転じることもあります。
投資で成功を掴むため、最適な売却のタイミングを探りましょう。
