ワンルームマンション投資を検討していると、「サブリース」という言葉をするうえで、耳にする機会も多いのではないでしょうか。サブリースとは、不動産会社が物件を一括借り上げする契約のことです。
家賃収入が安定したり、物件管理を不動産会社に任せられたりとオーナーにとってのメリットが大きいため、サブリースは多くの方から注目を集めています。しかし、そんなサブリースにもデメリットがあることをご存じでしょうか。今回は、サブリースのメリット・デメリットについて詳しく解説します。
サブリースと同じような使われ方をする言葉に、「マスターリース」があります。この記事を読んでいる方の中には、サブリースとマスターリースの違いがわからないという方もいるのではないでしょうか。そこで、サブリースのメリット・デメリットを解説する前に、まずは、サブリースとマスターリースの意味の違いを解説します。
マスターリースとは、転貸を目的とする不動産会社とオーナーが結ぶ一括借り上げ契約のことです。つまり、不動産会社が転貸人として借主となり、転借人となる第三者から得た賃料をオーナーに払う契約のことを指します。
一方サブリースとは、転貸人となる不動産会社と、転借人（第三者）が結ぶ転貸借契約のことです。ただし現在では、マスターリース契約を含めた一連の仕組みをまとめて「サブリース」と呼ぶケースも少なくありません。そのため、この記事においてもでも「一括借り上げ契約＝サブリース」として解説します。
サブリースには、大きく分けて3つのメリットがあります。ここからは、サブリースのメリットについて解説しましょう。
オーナーと借主が直接賃貸契約を結ぶ場合、空室が生じればオーナーの収入は減少するのが一般的です。
しかし、不動産会社が一括借り上げするサブリースなら、不動産会社が一定の賃料を保障するため安定した収入が見込めます。そのため、空室の心配をせずに物件を保有することが可能です。
ただし、家賃保証には「更新ごとに保証賃料を見直す」といった契約が含まれるケースもあります。いつまで当初の家賃が保障されるのかは契約によって異なるため、注意が必要です。
サブリースは、原則として不動産会社が物件の管理および運営を行います。
そのため、オーナーは入居者トラブルや修繕、清掃などを含む物件の管理、入居者の募集、家賃の徴収など一切の対応が必要ありません。オーナー自らが動かなくて良いため、高齢であったり、管理に不安があったりする方でも賃貸経営ができるメリットがあります。
複数の賃貸物件を経営するオーナーは、入居や退去のたびに賃料を計算しなければなりません。
つまり、部屋ごとに税金処理をしなければならないため、確定申告の計算が複雑です。しかし、サブリースの場合は原則不動産会社からの賃料のみとなるので、確定申告の手間を大幅に省けます。
こうして見てみるとメリットばかりが目立つサブリースですが、残念ながらデメリットもあります。ここからは、サブリースのデメリットを3つ解説します。
サブリースの場合、不動産会社を経由して賃料を受け取るため、不動産会社の手数料を引いた金額が収入になります。具体的には、通常の家賃より10～20％低い金額が一般的です。そのため、オーナーが貸主と契約する直接賃貸借契約に比べると、家賃収入が少なくなるデメリットがあります。
オーナーと借主が賃貸契約を結ぶ直接賃貸借契約であれば、礼金や更新費用はオーナーの収入になります。しかし、サブリースの場合は、礼金や更新費用は不動産会社が取得するのが一般的です。ただし例外もあるため、契約時には礼金や更新費用の扱いについて確認しましょう。
サブリース契約を結ぶと、入居者の選定は不動産会社が行います。逆にいうと、原則オーナー自身が入居者を選ぶことはできません。そのため、物件価値を下げるおそれのある人が入居する可能性もあります。そのような心配がないよう、サブリース契約を結ぶ際は、不動産会社が定める入居者選定の基準や考え方をチェックしておきましょう。
賃貸経営をするうえでメリットが多いサブリースは、ワンルームマンション投資が初めての人にもおすすめのシステムです。しかし、サブリースのメリットだけに目を向けて安易に契約してはいけません。
サブリースのデメリットや内容をしっかり理解して契約することが必要不可欠です。サブリースを始めたい方や、サブリースについてもっと詳しく知りたい方は、まず、不動産投資に詳しい専門業者に相談しましょう。
