投資用のワンルームマンションの売却が思うように進まないと、焦ってしまいますよね。
なかなか買い手がつかないのには、必ず理由があります。
この記事では、投資用ワンルームマンションが売れ残りやすい理由と、早期売却のために試すべき3つのポイントをご紹介いたします。適切な対処法を知り、賢く売却しましょう。
プロの不動産業者に査定してもらったにもかかわらず、投資用ワンルームマンションの買い手が見つからないときは、物件に合った売り出し方ができていない可能性があります。
はじめに、投資用不動産の売却が進まない理由について解説します。
適切な価格設定されていなければ、買い手を見つけることが難しくなります。
複数の不動産業者に査定依頼すると、つい高い査定額を出してくれた業者を選んでしまいますが、買い手がつかなければ意味がありません。
周辺相場に見合った価格設定は、不動産の売却を成功させるために最も重要なポイントです。
より早く売却を進めるには、
・周辺相場から妥当な価格を設定する
・周辺相場よりも高い価格を求めるのであれば、差別化できるポイントをアピールする
など、相場を意識した戦略が欠かせません。
妥当な価格で売り出していても、周辺や同じマンション内により安い価格の売り出し物件があると不利になります。 価格が同じでも、角部屋や最上階などの好条件の物件の方が人気があります。
まずは、不動産サイトなどで近隣に競合となっている売り出し物件がないか確認しましょう。
競合物件に劣る項目があるならば、ご自身の物件の売り出し方法を見直す必要があります。
価格が適正なのに売れ残ってしまうのであれば、売り出し方法に問題がある可能性があります。
投資用物件に不慣れな不動産業者だと、投資家市場の中から買い手を見つける販路がなかったり、アピールポイントを理解していなかったりする場合があります。
・投資用ワンルームマンションに強い不動産業者に依頼し直す
・利回りや資産価値など、投資家目線で魅力あるポイントを宣伝する
など、宣伝方法や販売経路を見直しましょう。
投資用ワンルームマンションはローンで購入されることが多いため、金融機関の承認が下りにくい物件は敬遠されます。
金融機関は、築年数／駅からの距離／広さ／空実状況などから、融資可否を判断します。
金融機関に収益の見込みが低い物件と判断されてしまうと、買い手はローンを組めず、現金で購入しなければなりません。ローン不可の物件は購入者の幅を狭め、早期売却を妨げる原因になります。
売却が思うように進まないときは、利回りから考えて妥当な売り出し価格になっているかを確認しましょう。
売却相手は投資家が多いので、想定利回りは物件購入の大きな判断材料になります。
「南向き」「収納豊富」などをアピールして相場より高く売り出しても、利回り計算が低ければ買い手の興味を惹けません。
特に、築年数が古い物件は、家賃額の値下げや管理費・修繕積立金の増額などが見込まれ、実質利回りが低下します。
投資家目線で魅力的に感じる利回りから逆算し、いくらの売り出し価格にすべきかを考えましょう。
空室も売却を妨げる要因のひとつです。入居者がいないと家賃収入が不安定な物件だとみなされます。
さらに、下記のような理由から買主に敬遠されやすくなります。
・金融機関のローンが組みにくい
・入居者の募集から始めなければならない
・購入後すぐに家賃収入が得られない
・空室状態が長期化すると、改装やリフォームが必要になる
空室というだけで、候補から外す投資家も少なくありません。
販売方法の見直しを強いられるケースです。
では、どのような対策を講じれば、物件の売却を促せるのでしょうか。
投資用ワンルームマンションが売れないときに試して欲しい3つのポイントをご紹介します。
広告費をかけてでも新しい入居者を探した方が、早期に売却できるケースもあります。
前述の通り、空室状態は買主の視点からすると大きなデメリットです。
入居者がいる状態での売買は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、買い手にとって好条件が揃っています。
オーナーチェンジ物件に関してはこちらの記事で詳しく説明しています。
→ https://mansion-investment.jp/owner-change/
売却する物件の入居者を見つけることに抵抗がある方もいらっしゃるかもしれませんが、オーナーチェンジ物件の方が注目されやすくなります。
少しでも高い価格で売却したいのは売主の心理ですが、価格にこだわって売却期間が長引いてしまっては本末転倒です。
築年数が進むに従って、売却の条件も不利になります。 なかなか売却が決まらないのであれば、価格の見直しを検討しましょう。
以下のポイントを鑑みて、価格を見直すのがおすすめです。
・物件の実質利回り
…投資家の興味をひく利回りから逆算して、売り出し価格を設定する
・周辺物件の売り出し価格
…近隣物件の価格や条件を参考に、競合を意識した売り出し価格を設定する
不動産業者と相談し、適正な売り出し価格を多角的な視点で考えましょう。
ワンルームマンション投資用の物件を売却するには、投資物件の売買に長けている業者が最適です。居住用の不動産物件と投資用の不動産物件では、広告でアピールすべきポイントや売り出し価格の付け方が異なります。
地域の物件に詳しい不動産業者でも、居住用に物件を探している買主の販路しか知らなければ、価格を下げるタイミングを見誤ってしまうかもしれません。
投資用不動産の売買に強みがある業者には、下記のようなメリットがあります。
・物件相場に詳しい知見がある
・投資用物件が売れやすいノウハウを知っている
・より多くの投資家と接点を持てる
不動産投資に関する知見がある業者であれば、その後の投資活動の参考になる情報も得られます。
投資用ワンルームマンションの売却は、一般的な不動産売買よりも気を配るべき項目が多く、思うように進まないと感じる方もいるでしょう。
まずは、投資に知見のある不動産業者に相談することをおすすめします。 「売却に至らない原因」が究明できるかもしれません。
投資用不動産を売却するポイントを心得ている業者なら、どのタイミングでどんな対策を講じるべきかアドバイスもしてもらえます。
不動産投資を成功させるには、良い不動産パートナーを見つけることが大切です。
今後の投資活動のためにも、お早めに専門家にご相談ください。
